Los informes técnicos de los servicios municipales del ayuntamiento realizados por la propuesta de modificación del plan general de urbanismo en el solar de Las Carmelitas, donde se proyecta un centro comercial de El Corte Inglés, plantean objeciones a esta actuación en materia de infraestructuras y urbanismo.

No emiten un juicio ni favorable ni contrario. Se trata de una supervisión técnica. Pero sí avisan de que los aprovechamientos del suelo que se plantean obligan a un estudio pormenorizado de su incidencia en el tráfico e infraestructuras y a la cesión de espacios libres (dotaciones públicas como plazoletas, viarios peatonales, enclaves ajardinados...) que compensen el incremento de la edificabilidad que se prevé. Se hacen puntualizaciones que ponen en cuestión que se meta más tráfico, las alturas y la edificabilidad (metros cuadrados construidos) destinada a usos comerciales, terciarios (oficinas, comercio, hotel...) y residenciales (bloques de pisos).

Se calcula que sólo los nuevos usos terciarios y de vivienda incrementarán los habitantes habituales de esta zona en un millar de personas, con lo que supone de necesidad de espacios públicos y de mayor afluencia de tráfico, lo que obliga a aumentar las plazas para aparcar, algo que ya está en proyecto (tanto por la construcción de un párking en la avenida como en el subsuelo del centro comercial de El Corte Inglés), por lo que se plantea la posibilidad de compatibilizar y unificar ambos, aunque tras una necesaria ordenación urbanística de la zona tanto en alturas sobre rasante como en el subsuelo.

El gobierno local anunció hace dos meses que la reordenación del solar de Las Carmelitas se iba a tramitar como modificación puntual del plan general de urbanismo. Esta variación requiere de informes técnicos y jurídicos y que sea dictaminada por la comisión local de Urbanismo, de la que pasa al pleno de la corporación y después a la Junta para su aprobación final. Todavía no ha ido a la comisión.

La modificación del plan de urbanismo consiste en cambiar los usos que la normativa urbanística permite en el solar del colegio, además de incrementar su edificabilidad. En el solar sólo se admiten ahora las utilidades docentes, con una edificabilidad de 7.900 metros cuadrados. La variación del plan contempla usos docentes, residenciales, terciarios y comerciales y una edificabilidad sobre rasante de unos 60.000 metros cuadrados.

En los informes técnicos se hace hincapié en cómo la instalación de un gran centro comercial tendrá una incidencia en el tráfico en una zona que ya está sobrecargada, por lo que se considera que no sólo será necesaria la dotación de más plazas para aparcar, algo proyectado, sino la ordenación del viario y el tráfico rodado en un amplio eje que va de la avenida de España hasta Rodríguez de Ledesma y desde Gil Cordero a Primo de Rivera, además de una reordenación de acerados y espacios peatonales

También se plantean objeciones al acceso propuesto para la entrada y salida de vehículos pesados del aparcamiento y se considera que la entrada a garajes de edificios (residenciales y terciarios) con fachada a Virgen de Guadalupe sea por la calle interior que se crea en el solar y no por la avenida para evitar la sucesión de accesos en este viario.

CESION EN DINERO Además se recuerda que un incremento de la edificabilidad conlleva mayores espacios libres que no se dan en la propuesta de modificación. La legislación regional del suelo fija unos estándares que establecen que por cada cien metros edificables en zonas con uso residencial hay que dejar una reserva de suelo de 35 metros cuadrados para dotaciones públicas. Esto no se da por la limitación del solar, aunque esta cesión sí se transforma en dinero, que en las negociaciones mantenidas hasta ahora se cuantifica en 2,5 millones de euros, una cantidad que en el plan de economicidad realizado por los servicios municipales de Intervención se cuestiona, ya que se indica que el 50% de las plusvalías deben ser para el ayuntamiento en las operaciones de recalificación de suelo.

También se cuestiona las alturas propuestas, ya que se superan las que se recogen en el plan general de urbanismo. Así, en el edificio comercial de El Corte Inglés se planifican 7 plantas con una altura de 35 metros, cuando el plan general establece 33,3 metros en los edificios residenciales con diez alturas. Además se apunta que la edificabilidad máxima asignada a las parcelas comercial, terciaria y residencial supone ocupar el 100% de la edificabilidad en todas las plantas (7 en la comercial y 10 en las otras), poniéndose en duda que toda la edificabilidad asignada a las parcelas residencial y terciaria entre en las mismas.