Miguel Corchero es coautor del libro El agente urbanizador en Extremadura, asunto de actualidad desde que el consejero de Fomento afirmase que una de las opciones para desbloquear la operación de El Corte Inglés es acometerla a través de la figura del agente urbanizador. Corchero es abogado urbanística y preside una empresa de gestión de suelo, Urbacorp, que ha desarrollado actuaciones urbanizadoras en Extremadura.

--¿Es posible la operación Corte Inglés con un agente urbanizador, un promotor ajeno a la propiedad que acondicione el suelo para que se edifique?

--Es factible con el sistema de concertación, promovido por un urbanizador no propietario del suelo. Es un procedimiento previsto en la ley del suelo.

--¿Quién puede ser agente?

--Lo normal es que sea un profesional del sector, una promotora solvente y no es necesario que sea propietario del terreno.

--Pero tendrá que ser alguien que aporte financiación

--Indudablemente, lo primero es la solvencia económica. Esto es una inversión que se hace en un suelo para sacarle rentabilidad y es necesaria financiación.

--¿Puede el actual promotor (Promociones Almonte) operar de agente urbanizador?

--El actual promotor, al igual que cualquier particular, está legitimado para proponer el agente al ayuntamiento.

--¿Puede el agente urbanizador obligar a los dueños del suelo a que se urbanice el terreno?

--La acción urbanizadora en Extremadura es una función pública, no es un derecho que tengan los propietarios, se puede gestionar de manera directa por la administración o indirecta por particulares. Los propietarios del terreno están obligados a aquello que apruebe el ayuntamiento.

--Es decir, los dueños, si interviene un agente urbanizador, no pueden parar la actuación

--Salvo que planteen un recurso ante los tribunales y como medida cautelar se suspenda, pero es algo infrecuente porque prevalece el interés general frente al particular de los propietarios.

--¿Cómo participa el propietario del suelo donde se actúa?

--El propietario puede cooperar o no, si no coopera debe pedir la expropiación, esto significa, con el nuevo régimen de la ley del suelo estatal, que el terreno valdría bastante menos que con la legislación anterior. El propietario cooperador tiene dos opciones, pagar en metálico al agente su cuota por la urbanización del terreno o pagar entregando parte del terreno o de la edificabilidad si solo hay una parcela.

--Si hay que llegar a la expropiación, ¿quién expropia el suelo?

--La competencia es municipal, el procedimiento se inicia en el ayuntamiento con la presentación de una consulta de viabilidad, se publica, se abre un concurso, se aporta documentación técnica y económica y el ayuntamiento decide entre los licitadores quién es el agente.

--¿Quién puede presentar la consulta de viabilidad?

--Cualquiera, lógicamente se piden requisitos y solvencia.

--Lo que le preguntaba antes, ¿quién expropia el terreno y quién paga la expropiación?

--La competencia es municipal y la expropiación en este caso la pagaría el agente urbanizador, pero se repercute entre los propietarios, que después participarían en los aprovechamientos derivados de ese suelo.

--El beneficio para los dueños del terreno es la edificabilidad que resulte cuando se urbanice (residencial, terciario y docente privado), ¿este último uso computa como beneficio?

--Los propietarios deben participan en todos los usos. Lo que hace la ley es que haya unos coeficientes, por lo tanto no vale lo mismo el uso docente privado que el comercial o el residencial.

--Tal y como está ahora el mercado, ¿es rentable una operación como la de El Corte Inglés?

--No he estudiado la rentabilidad económica, pero, esencialmente, por la entidad de El Corte Inglés es rentable. No obstante, antes cualquier promotora, con mínima financiación, podría enfrentarse a ello, ahora se requiere una promotora con solvencia y financiación propia o bancaria.

--¿Lo sería pese a que El Corte Inglés no pagase el terreno?

--Habría que estudiarlo, pero dada la situación que tendrían los locales comerciales y el residencial seguiría siendo rentable.

--¿Interviene el agente urbanizador en la edificación?

--Solo en la acción urbanizadora, no entra en la edificación. Entrega las parcelas con la condición de solar, edificables. Sí tendrá derecho a lo que fije la reparcelación (aprovechamiento en edificabilidad).

--Solo urbanizar la parcela del colegio, que tiene una hectárea, no debe ser muy costoso.

--Una actuación de este tipo, en suelo urbano, aunque no conozco la situación exacta de los terrenos, pueden estar consolidados con servicios básicos suficientes, resultaría interesante porque con poca inversión se hace con la parte proporcional a lo invertido en uno de los mejores sitios de Cáceres.

--¿Cómo puede afectar a la operación que primero se tuviese que hacer el nuevo colegio?, ¿cómo se compatibiliza con la obra de urbanización?

--Hay que separar el ámbito urbanístico y el del derecho privado, los pactos entre propietarios, que yo desconozco. En cualquier caso, el agente no está obligado a hacer el colegio, solo haría la actuación urbanizadora conforme a lo fijado por el ayuntamiento. Los contratos entre las distintas partes se podrían ver alterados por el proceso del agente.

--¿Urvipexsa, como empresa pública, podría entrar en esta operación como agente?

--No se limita que el agente sea privado o público. La actuación de una empresa pública garantizaría la solvencia de la iniciativa y la defensa del interés general.