Una vía pecuaria que ocupa el 9% del sector y un derecho de tanteo y retracto que tiene Carrefour son los principales inconvenientes que presenta la nueva zona comercial que se pretende desarrollar junto al híper de Carrefour, actuación que ha despertado interés en la ciudad por lo que supone de implantación de actividades económicas y de empleo.

El último intento, el presentado por Javier Marín, director general de Bogaris, es el más avanzado de todos los realizados sobre este suelo al tener ya una consulta de viabilidad aprobada, trámite previo al programa de ejecución, en el que ya se tendrá que definir la intervención en una zona que ocupa 4 hectáreas y que tiene una edificabilidad de 20.000 metros cuadrados. El promotor, Bogaris es una empresa especializada en parques empresariales, tiene dos meses para presentar el programa tras la última publicación del acuerdo de aprobación de la consulta (la primera salió el sábado en el Periódico Extremadura y faltaría la del DOE).

Bogaris tramita la gestión urbanística del sector al tener desde hace más de un año una opción de compra del terreno, que es de cuatro propietarios (Híper Tambo, empresa que hace veinticinco años desarrolló el suelo comercial en la zona para la apertura de la gran superficie ahora ocupada por Carrefour, los hermanos Guisado González, propietarios del terreno por herencia, el empresario Fernando Jiménez Escandón y el ayuntamiento). Esa opción de compra vence este verano, pero se pretende ampliarla al menos hasta final de año.

LA VÍA PECUARIA / La vía pecuaria ocupa 3.534 metros cuadrados. En la ficha del plan de urbanismo que ordena la intervención en este espacio viene definida su ubicación. Su trazado pasa por el extremo sureste del sector y condiciona su desarrollo en esta parte. En el plan se deja junto al espacio libre (zona verde) que se tiene que ceder al ayuntamiento para que quede como suelo dotacional público.

La vía pecuaria es uno de los asuntos a resolver para la viabilidad de las naves comerciales a ejecutar. Se necesita el informe de la administración competente, la Consejería de Medio Ambiente y Rural. «Se deberá tener en cuenta la naturaleza demanial de las vías pecuarias y por consiguiente su condición de inalienables e inembargables», explicó la consejería sobre si es viable modificar el trazado de una vía pecuaria en un suelo urbano no consolidado, clase de terreno donde está el sector comercial. No obstante, añadió que «para no estrangular el desarrollo urbanístico se ha establecido la posibilidad de modificar el trazado (...) condicionado a que se mantenga la integridad de la superficie y la continuidad de la vía y que por tanto se garantice el tránsito ganadero».

La presencia de la vía pecuaria ya fue advertida por uno de los propietarios, la familia Guisado González, cuando presentó una alegación a la aprobación del plan de urbanismo en vigor desde 2010. En la alegación se mostró el desacuerdo con la delimitación de la vía y se pidió una rectificación del trazado. La respuesta del equipo redactor del plan fue que se desestimase la alegación porque la información empleada para definir el trazado era la suministrada por la consejería y remitió al momento en el que se fuese a desarrollar este espacio para «definir el trazado con más exactitud».

El pasado año ya se hizo una primera consulta a la consejería. Fue a raíz del estudio de detalle presentado por la agrupación de interés urbanístico (los propietarios de la zona comercial). En la respuesta se indicó que el plano de ordenación de la zona y la distribución y reservas públicas planteadas afectaban a la vía pecuaria Colada del Junquillo.

En las consideraciones que el servicio de Infraestructuras del ayuntamiento hizo a la consulta de viabilidad se recordó al promotor que por la afección del sector a la variante de la N-630 (avenida del Ferrocarril), al trazado del ferrocarril y a la vía pecuaria se tendrá que conseguir el informe de los organismos titulares de estos espacios. De Carreteras y de Adif no se prevé problemas, ya que en esta misma zona ya se ha desarrollado un espacio comercial.

«La vía pecuaria no va a afectar al desarrollo» de la zona comercial, comentó ayer Daniel Guisado, uno de los propietarios del terreno, que precisó que no se entendería que ahora supusiese un inconveniente porque cuando Bogaris se interesó por el suelo lo hizo con las condiciones que establece el plan de urbanismo desde 2010, plan «en el que está definido el trazado de la vía pecuaria». Guisado recordó que los técnicos de Bogaris trabajan desde hace meses en la gestión urbanística del sector.

CARREFOUR / En la agrupación de interés urbanístico ya constituida participan tres propietarios. Uno de ellos es el empresario Fernando Jiménez Escandón, que se incorporó a la agrupación, constituida en 2007, con posterioridad. Escandón presentó una alegación cuando se estaba tramitando la aprobación del plan de urbanismo de 2010. En la misma pedía su incorporación al área de planeamiento específico de la nueva zona comercial. El equipo redactor del plan consideró que se debía incluir ya que de esta manera se daba a la propiedad de Escandón una «conexión más adecuada» a la variante de la N-630 (la avenida del Ferrocarril).

La parcela de Escandón estuvo dentro de la misma área comercial que se tramitó hace veinticinco años para posibilitar la instalación del Híper Tambo, que luego ocupó Pryca y ahora Carrefour. Escandón permutó su propiedad inicial, junto a la carretera de Malpartida, por otro espacio de 9.000 metros cuadrados al fondo de esta área (es la zona donde en navidades se instala la pista de hielo).

Pero esta operación de permuta se cerró con una condición: en el caso de que Escandón otorgase un derecho de superficie sobre la parcela permutada o la vendiese se reconocía un derecho de tanteo y retracto a favor de la entidad que adquiriese el negocio de la gran superficie comercial del Híper Tambo, dotación que adquirió Pryca (ahora Carrefour).

Por parte del servicio de prensa de Carrefour se confirmó a preguntas de este diario que se sigue teniendo ese derecho de tanteo y retracto, pero no se detalló si se ejercerá en un futuro porque «la política de la empresa es no desvelar proyectos de futuro».

«Bogaris sabe desde el principio que hay ese derecho y nos dijeron que no les preocupaba», añadió Guisado. «No creo que sea un inconveniente, además Carrefour ya tiene conocimiento de la operación», explicó Jiménez Escandón, que consideró que «tanto unos --Bogaris-- como otros --Carrefour-- estarán interesados en que salga adelante». Manuel García Barra, administrador de Híper Tambo, recordó que Bogaris tiene la autorización de la agrupación de interés urbanístico para desarrollar la gestión del sector y que empresas como Bogaris y Carrefour suelen trabajar juntas en otros sitios en operaciones comerciales, motivo por el que consideró que se llegará a un acuerdo. El derecho de tanteo y retracto de Carrefour afecta a casi una cuarta parte del sector, la zona más cercana al híper.

el voto de la concejala / Jiménez Escandón ya intentó hace una década desarrollar un edificio comercial mixto en su parcela, presentó un proyecto que en un principio tuvo informe favorable de los técnicos del ayuntamiento para que subsanase las deficiencias que se habían detectado, pero al final no prosperó. Unos años antes Escandón ya pleiteó con Carrefour por el reconocimiento de un acuerdo alcanzado en 2001. El juzgado le dio la razón y obligó a Carrefour a cesar en su intención de construir en la superficie de aparcamientos situada enfrente de la parcela de Jiménez Escandón ya que dificultaba el acceso a la misma.

Jiménez Escandón es el padre de la concejala Montaña Jiménez, que votó a favor de la consulta de viabilidad cuando pasó por la comisión de Urbanismo y por el pleno de la corporación local. Jiménez justificó su actuación porque se trataba de una consulta, su voto no era decisivo y no se percartó de si era necesario o no que en ese momento se abstuviese o ausentase. La oposición pidió su dimisión ya que la ley de régimen jurídico de las administraciones públicas establece entre las causas de abstención de un concejal que tenga parentesco de consanguinidad hasta el cuarto grado. Desde el gobierno local se descartó tomar medidas, se consideró que fue un error que no invalidó el resultado ya que su voto no fue decisivo (la consulta tuvo el respaldo de la mayoría de los ediles) y anunció, al igual que hizo la concejala, que en próximas decisiones no tomaría parte.

La de Bogaris es la operación que más ha avanzado para desarrollar esta zona. Ha habido otras, como la opción de compra que se formalizó con la empresa Klecar Foncier Ibérica, que no prosperaron. En la operación con Klecar se llegó a fijar un precio de compra-venta de 160 euros por cada metro cuadrado de superficie.