Los datos publicados esta semana por entidades especializadas coinciden en señalar que en casi toda España los precios de los pisos han bajado en el primer trimestre del año. Según los datos de Expocasa, Extremadura, con un --2,08 es la comunidad donde más han bajado los precios, y Cáceres con descensos del 3,75% es la tercera capital de provincia con mayor caída, tras Valladolid y La Coruña donde los precios bajan un devastador 6,83% en sólo tres meses.
Los precios de la vivienda son muy difíciles de medir con exactitud. Primero porque no hay dos pisos idénticos. Segundo porque no es lo mismo medir los precios que se piden que los precios que se pagan. Y tercero porque sigue habiendo pagos en dinero negro que ocultan el precio real de la transacción.
Pero hechas estas salvedades, resulta obvio que las vacas flacas han llegado. Y eso en sí ya es la noticia del año, porque mucha gente ha creído a pies juntillas la frase absurda de que los pisos nunca bajan . Se lo han creído con cierta razón porque el último periodo bajista fue hace ya quince años, y sólo los que tenemos más de cuarenta años recordamos lo sucedido. En 1994 La Caixa tuvo que crear una agencia inmobiliaria para gestionar las decenas de miles de viviendas que acabaron en sus manos (incluso sin terminar) porque los constructores no las vendieron ni pagaban las hipotecas.
XEn 1997x, todavía se registraban descensos de precios reales en casi toda la mitad norte de la península, con precios estables en Extremadura. La crisis fue corta, los precios remontaron a partir de 1998, y poca gente recuerda aquella crisis. En parte porque la inflación en aquellos años estaba en torno al 6%, y un propietarios vendía un piso al cabo de dos años por el precio que pedía inicialmente, y no era consciente de que en términos reales había bajado un 12%.
La situación actual es mucho más seria. En los últimos nueve años se ha producido una conjunción extraordinaria de eventos que ha amplificado la subida de precios a niveles insostenibles. El crecimiento económico, la afluencia de inmigrantes, y sobre todo la bajada de los tipos de interés pusieron en marcha un ritmo de subidas que se ha desbocado.
Tanto los ciudadanos que buscan casa, como los inversores que buscan beneficios, se han visto engañados por una cohorte amplísima que le interesaba difundir el bulo de que el que compra siempre gana. Constructores, promotores, agencias de tasación, APIs, notarios, registradores, todos estaban interesados en el aumento de precios. Hay miles de personas (los pasapiseros ) que han ganado fortunas en estos años, comprando un piso en enero y vendiéndolo en mayo, sin siquiera molestarse en reformarlo. Incluso la Junta de Extremadura (que subió un 16% el impuesto de transmisiones, y un 100% el impuesto de actos jurídicos) se ha beneficiado del festín.
El resultado ha sido una orgía tan desenfrenada como absurda que no podía durar. Las grandes constructoras han triplicado su valor bursátil en cinco años y desde hace un año se dedican a comprar fuera de España porque sabían mejor que nadie, que la vaca no daba más.
Los grandes perdedores son los que han comprado en los últimos dos años. El euribor se ha duplicado (del 2,00 al 4,25%) y con ello los pagos de intereses. Pero lo más grave es que el ajuste de precios es tanto en euros reales como nominales y eso puede producir una estampida a la baja, para salir del mercado lo antes posible.
Para las parejas jóvenes el drama es mayúsculo. Si alguien ha puesto todos sus ahorros (25.000 euros por ejemplo) como entrada para un piso de 240.000 euros, y los precios bajan un simple 7%, esa pareja descubre al cabo de un año que lo ha perdido todo porque los gastos de impuestos, notario y bancos se han comido todo su capital en sólo un año. Si la cosa no se corrige pronto veremos que las hipotecas valdrán más que los pisos. Es decir que los dueños de verdad son los bancos y cajas, que además no podrán recuperar todo su dinero porque en las subastas los precios caen a la mitad.
Quisiera equivocarme. Pero la lógica dicta que hay que corregir los excesos del pasado. Lo mejor que podría pasar es que los precios bajen muy suavemente. En tal caso, dentro de diez años los pisos valdrían lo mismo que hace dos. ¿Satisfará eso la codicia del que compró un piso como inversión el año pasado?
A los que esta perspectiva les parece increíble les daré sólo un dato: El oro, valor refugio por excelencia, lleva 25 años bajando de precio, con altibajos. En términos nominales vale hoy menos que hace 27 años. Descontada la inflación ha bajado un 76%. ¿Quién lo hubiera dicho en 1980?
*Abogado y periodista
