LA VIVIENDA, POR LAS NUBES

Hay o no hay burbuja inmobiliaria en España? ¿Qué significa? Si la hay, ¿cuál es el riesgo para los que han comprado una vivienda y están pagando una hipoteca? Y si existe riesgo, ¿qué se puede hacer para evitarlo o, al menos, disminuirlo? Estas cuestiones tienen indudable interés, pero eran tabús que no se querían nombrar. Muchos piensan que si no se menciona no ocurrirá. Al que se atrevía se le tachaba de pesimista. Han tenido que venir de fuera a romper ese pacto de silencio. El semanario The Economist --una revista seria, que no se caracteriza por la frivolidad o el escándalo-- publicó hace dos semanas un estudio comparado del sector inmobiliario en varios países, en el que se señalaba que los precios en España están sobrevalorados en un 30%. En definitiva, para The Economist hay burbuja. Economistas e historiadores hablan de burbujas especulativas cuando el precio de un bien sube de forma anormal durante un tiempo prolongado por encima del valor que puede sostener a largo plazo. Las causas pueden ser varias. Algunos compran para revender, suponiendo que entre la compra y la venta van a obtener unas ganancias considerables. También puede producirse un incremento de la demanda por una caída brusca e intensa del precio del dinero, que crea la ilusión de que somos más ricos y podemos embarcarnos en créditos mayores de lo que permiten nuestros ingresos. Muchos, en su deseo de proteger su riqueza y acrecentarla, han salido de la bolsa para invertir en tochos, con la esperanza de aumentar su rentabilidad.

La historia financiera del mundo está llena de episodios de burbujas especulativas sobre todo tipo de bienes: acciones, tierras, casas, ferrocarriles, canales y nuevos inventos. Quizá el más curioso fue el que protagonizaron los tulipanes. Los interesados en estos excesos de irracionalidad y avaricia pueden leer el librito de Charles Kilderberger sobre Manías, pánicos y cracs. ¿Hay o no hay subida excesiva de precios de la vivienda en España? No les marearé con números. Todos los lectores tienen experiencia propia de cómo se han disparado los precios de la vivienda. Están por las nubes. Llevan cuatro años subiendo por encima del 10%, lo que no es normal. Entonces, ¿por qué algunos analistas lo niegan? No hay que hacerles mucho caso. Los interesados acostumbran a negar que haya burbuja, hasta que explota. Alan Greenspan, presidente de Banco Central de EEUU, intentó convencer a los mercados de que había una exuberancia irracional en la subida de la bolsa. Pero nadie le hizo caso. Eso sí, cuando la burbuja explotó intentaron atribuirle la responsabilidad de no haberla frenado.

Los precios de la vivienda no podrán seguir subiendo al ritmo en que lo han hecho los últimos años. Entonces, ¿que sucederá cuando dejen de subir? ¿Se quedarán colgados de las nubes o descenderán? Y si descienden, ¿lo harán lentamente o en caída libre? Los optimistas dicen que los precios de la vivienda nunca han bajado. Nunca habían bajado, pero ahora puede ocurrir. El motivo es que ahora no hay el paracaídas que hubo en el pasado. Después de una fase también de subida espectacular de los precios de la vivienda que tuvo lugar a finales de los años 80, entre los años 1992 y 1996, en plena crisis económica, los precios nominales (en valor absoluto) de la vivienda no cayeron, pero como la inflación se movió en esos años sobre el 5%, los precios relativos de la vivienda cayeron de hecho alrededor de un 17%-20%. La inflación actuó de paracaídas para amortiguar la caída. Pero ahora la inflación es muy baja y no puede actuar de colchón, y eso puede provocar que el ajuste se tenga que hacer sobre el precio nominal de la vivienda. Si es así, los que han comprado últimamente o vayan a comprar ahora se pueden encontrar dentro de unos años con que el precio al que logran vender su vivienda es inferior a la hipoteca que está pagando. Un drama. ¿Qué hacer? Primero, ser sensatos y atender más a los ingresos y a la capacidad de pago que cada uno tenga a largo plazo que a la cuota que ahora mismo puede pagar. Los tipos subirán y con ellos la cuota. Segundo, esperar a comprar. Al que compra ahora le puede pasar lo mismo que al que entró en bolsa en los dos años anteriores a su desplome. Tercero, protegerse mediante hipotecas de tipo fijo. Eso significa pagar un poco más los primeros años, pero dormir más tranquilo el resto.