La tierra para el que la recalifica. Esta adaptación libre de la vieja máxima de las revoluciones agrarias ilustra uno de los principios que en los últimos años ha regido el urbanismo en España. Los expertos coinciden en que la discrecionalidad que acompaña a la disciplina urbanística, sumada a la codicia, ha facilitado tantos pelotazos en el sector.

Que un terreno sin valor pase a ser un preciado solar depende de una decisión arbitraria, como explica el urbanista y profesor de la Universidad Carlos III de Madrid Gerardo Roger, que la define como la "alquimia que transforma los patatales en solares". Cataluña y País Vasco han optado por redactar reglamentos que establecen un control sobre las planificaciones urbanísticas y territoriales. Pero el resto de comunidades, pudiendo hacerlo, se han inhibido y han dejado vía libre a los ayuntamientos.

La Administración, sobre todo los ayuntamientos, es la que decide si un terreno es urbanizable o no, si no vale nada o cuesta miles o millones de euros. Así, para un municipio mediano, los ingresos vinculados al urbanismo (el impuesto sobre bienes inmuebles, las licencias de obras y las transacciones inmobiliarias) suponen más del 60% de la recaudación. Es decir, las haciendas locales dependen de estos impuestos.

La lotería urbanística

A diferencia de las obras públicas, el urbanismo no está vinculado a concursos. Por eso los expertos hablan de lotería urbanística. El mapa de la corrupción ocupa con mayor o menor intensidad toda la geografía y los casos de prevaricación, malversación de fondos públicos, cohecho y falsificación han proliferado sin distinción de siglas políticas ni tamaño del municipio. En cambio puede comprobarse que en zonas como la costa mediterránea hay mayor concentración de presuntas irregularidades.

"La corrupción forma parte del sistema", afirma el profesor de la Universidad Pompeu Fabra Carles Pareja, que añade que por eso es imposible erradicar las prácticas abusivas. Pero los expertos coinciden en que la legislación dota a la Administración de instrumentos suficientes para establecer un control.

Pero, ¿cuántas Marbellas hay en España? Los expertos consideran que por cifra de implicados y volumen de dinero es difícil que pueda aparecer otra igual, pero eso no significa que a menor escala no surjan nuevos casos.El secretario de Planificación Territorial de la Generalitat de Cataluña, Oriol Nel-lo, afirma que el problema "no reside en lo adjetivo, o sea la corrupción, sino en lo sustantivo, la ocupación del territorio".

Sobre la protección del territorio, hay un antes y un después de 1998. Ese año el PP aprobó una ley de liberalización del suelo que convirtió en potencialmente urbanizable todo aquello que no estuviera expresamente protegido. Como ironiza el profesor Roger, España es "una, grande, libre y urbanizable".

El año pasado se inició la construcción de 800.000 viviendas, una cifra similar al total de las existentes en una ciudad como Barcelona. Tanta demanda, facilidad y discrecionalidad en manos municipales son una terrible tentación que algunas autonomías han combatido ejerciendo competencias para regular el urbanismo a escala supramunicipal. Cataluña y País Vasco fueron las primeras, pero a otras, como a Andalucía con Marbella, "les ha pillado el toro", señala el profesor Roger.

Pugna de competencias

La pugna entre autonomías y municipios, celosos de sus competencias, ha sido una constante. Pese a ello, hay ediles que reconocen que la "injerencia" de los gobiernos autonómicos ha salvado a más de un alcalde.

La nueva ley de suelo, que entrará en vigor el 1 de julio, intenta poner orden en el caos. Todos los convenios urbanísticos deberán contar con la aprobación del pleno municipal. Además, la Administración, a la hora de expropiar, evaluará el terreno a partir del precio que tenga en ese momento y no por lo que pueda llegar a costar una vez urbanizado. Sus impulsores confían en que si la Administración da ejemplo podrá influir en todo el sector.

El ritmo de entrada de activos financieros, la capacidad de endeudamiento de las familias y las políticas públicas determinarán el futuro. El objetivo es acabar con la paradoja de que cada vez haya más viviendas y, en cambio, aumente la dificultad para acceder a ellas. Mientras, aquellas urbanizaciones --por abusivas que sean-- que ya están aprobadas difícilmente se modificarán porque la seguridad jurídica les ampara.