La comisión informativa de Urbanismo de Cáceres puede aceptar esta mañana la propuesta que han hecho los propietarios de los terrenos que circundan al ferial para su desarrollo. Pese a que es un suelo donde el uso principal es el residencial, lo que se quiere es urbanizar y posteriormente explotar el terreno que se destina a usos comerciales. La previsión de la agrupación de interés urbanístico (en la que participan los dueños del suelo -incluido el ayuntamiento por ser el propietario del ferial y del hípico-) es que si el dictamen de la comisión es favorable, enseguida se presentaría en el ayuntamiento el proyecto de urbanización, documento que, según fuentes de la agrupación, no tendría que enfrentarse a muchos inconvenientes para su posterior aprobación dado que el contenido del mismo se ha tratado ya con el consistorio. Si este plan de urbanización se aprobase, la agrupación de interés urbanístico puede empezar con las obras de urbanización de la primera fase el año que viene, trabajos para los que necesita 9,5 millones de euros para su ejecución material.

Lo que va a decidir esta mañana la comisión de Urbanismo es si se acepta que la garantía que se aporte por la agrupación sean terrenos que circundan al ferial, que se tienen que urbanizar y que forman parte de este nuevo sector. La garantía es del 7% del coste total de los trabajos de urbanización, no solo de la primera fase -la del suelo comercial-, sino también de las otras en las que se divide el desarrollo de todo el sector. La primera fase es para la zona destinada a usos comerciales y algo de residencial. En las otras tres están el resto de viviendas que se permiten en este nuevo sector de suelo urbanizable que se prevé en el plan general municipal de urbanismo desde 2010 para el desarrollo futuro de la ciudad. La garantía debe ser por un importe de casi 2 millones de euros para unos costes totales de urbanización que superan los veinte millones.

Lo que se está abordando no es solo que haya centros comerciales o de ocio en la entrada a la ciudad por la carretera de Mérida, sino que de lo que se trata es del desarrollo de uno de los sectores de suelo urbanizable que se prevé en el plan de urbanismo. Este sector es el nuevo ferial y afecta a una superficie de más de 150 hectáreas. No solo es el suelo del ferial y todo lo que le rodea, sino que es también terreno que está al otro lado de la carretera de Mérida. Aquí el plan general de urbanismo establece un número indicativo de 4.243 viviendas. Esta planificación se hizo cuando aún no se había producido la crisis inmobiliaria. Es un sector tan amplio, que es imposible su desarrollo en una sola fase. Por eso lo primero que hizo la agrupación fue dividirlo en distintas fases y pedir a la Junta una ampliación del plazo para su ejecución, la administración autonómica autorizó 15 años.

La agrupación decidió que primero se desarrollaría el suelo comercial, la 15 hectáreas de la media luna que están entre la entrada al recinto ferial y la carretera de Mérida. Es el terreno de mejor salida hasta que la demanda de vivienda sea mayor. De eso se trata ahora, del desarrollo de ese suelo para usos comerciales. Para empezar las fases siguientes, en las que se concentraría la ejecución de viviendas, no hay todavía fecha.

La garantía es una salvaguarda que tiene el ayuntamiento en el caso de que los trabajos de urbanización se queden a medias o las obras de urbanización nunca lleguen a acometerse. La decisión que tiene que adoptar esta mañana la comisión cuenta con un informe técnico que no es favorable a la fórmula planteada por la agrupación. Y no lo es por una razón sencilla:no se puede aportar como garantía para la transformación de los terrenos parte de los propios terrenos que se quieren transformar, dado que esto produciría una situación irregular debido a que en el caso de que no se acometiese la urbanización, el ayuntamiento tendría que recurrir a unas fincas que «físicamente» podrían «no existir», según se detalla en el informe técnico, ni las de origen ni las que tienen que resultar de una urbanización que habría quedado inconclusa.

 La propuesta de la agrupación para poner la garantía es la constitución de una hipoteca sobre parte del suelo de origen del sector. Cuando se apruebe el proyecto de reparcelación (con el porcentaje de participación de cada uno de los titulares del suelo en los beneficios y costes para el desarrollo del terreno), la hipoteca se trasladaría a las parcelas resultantes, que estarían reservadas para la futura construcción de pisos (serían dos parcelas con una superficie de 6.000 metros cuadrados y una edificabilidad de más de 20.000).

Si el informe técnico plantea inconvenientes para que por el ayuntamiento se acepte esta fórmula para la aportación de la garantía, el informe jurídico -de la secretaría general del consistorio- considera que no existe inconveniente en esta solución «desde un plano estrictamente jurídico» para que la garantía se constituya sobre los terrenos. El informe jurídico admite que es un riesgo, pero no ve inconvenientes para que finalmente se permita lo que propone la agrupación. De esta manera se desbloquearía un conflicto entre el ayuntamiento y la agrupación que ya dura dos años.

El gobierno local ya ha adelantado que respaldará esta solución en la comisión de urbanismo. Por parte de la agrupación se indicó este martes que una vez que se acepte esta solución por parte del ayuntamiento se presentará ante la entidad local los proyectos de urbanización y reparcelación y se retomarán los contactos con el promotor (la consultora JLL) para desarrollar el suelo comercial.

Cronología de la iniciativa

1994-1995

En esos dos años se producen los primeros encuentros entre los propietarios de los terrenos del antiguo campo de aviación y los representantes de la corporación local para ampliar el recinto ferial y las dotaciones públicas en la zona a cambio de una modificación en el plan de urbanismo que permitiese la edificación de pisos y de espacios comerciales y de ocio. Se proponía la edificación de 2.000 viviendas.

1999-2001

Los dueños de los terrenos del antiguo campo de aviación llevan a cabo un nuevo intento. Presentan al ayuntamiento una propuesta de convenio urbanístico para la cesión de 28 hectáreas al consistorio que se destinarían a la ampliación del recinto ferial. El convenio incluía la modificación del plan general de urbanismo, que era la clave de todo y que se necesitaba para que se reclasificasen los terrenos para que se pudieran edificar viviendas (la propuesta era de 3.113 pisos). La superficie total donde se proponía intervenir era de 93 hectáreas. La modificación no prosperó porque se consideró por los servicios técnicos del ayuntamiento que tenía la entidad suficiente para plantear una revisión del plan general de urbanismo y no para solamente una modificación puntual. El plan que está en vigor desde 2010 y que planifica el desarrollo de la ciudad para las próximas décadas nace de esa consideración de que se debía revisar todo el documento tras la propuesta que afectaba al ferial. 

2003-2010

Durante estos años se planifica el desarrollo de la zona, que ahora es el que se quiere acometer. Nace de las distintas aprobaciones de la revisión del plan general de urbanismo. Tras varias propuestas y alegaciones, la ordenación definitiva afectó a una superficie superior a 150 hectáreas (el actual ferial y los terrenos que lo circundan) con un número indicativo de pisos de 4.234 y una edificabilidad para los usos lucrativos de 683.036 metros cuadrados entre las utilidades residenciales y comerciales. También se planificó una cesión de 711.490 metros cuadrados para utilidades públicas (red viaria, equipamientos y espacios libres) y 40 hectáreas para trasladar el ferial a una parcela al sur de su actual ubicación. Al desarrollo de este espacio alrededor del ferial se adscribieron terrenos a obtener por la ciudad para la ejecución de la ronda este. A propietarios del espacio que ocupa la nueva ronda urbana se les compensa con su participación en el aprovechamiento lucrativo que va a tener el sector del ferial.

2013

Los propietarios de los terrenos presentan la primera consulta de viabilidad para el desarrollo del sector del ferial y el pleno de la corporación local la aprobó, pero los propietarios de los terrenos del ferial no llegaron a dar el paso siguiente y no presentaron en el ayuntamiento el programa de ejecución dentro del plazo previsto, por lo que esa autorización caducó. Fue la ocasión en la que más cerca estuvo de desarrollo este sector antes de la que ahora se acomete.

2014-2018

Se presenta una segunda consulta de viabilidad. Se aprobó por el pleno de la corporación local y la Junta autorizó una ampliación en el plazo para desarrollar toda la actuación urbanística, permitiendo que se llegase hasta los 15 años. De esa aprobación parte el programa de ejecución que por fin se presentó en el ayuntamiento. El documento salió a información pública en 2017 tras su aprobación inicial. Pero no fue hasta julio de 2018 cuando en la comisión municipal de Urbanismo se dictaminaron las reclamaciones al programa de ejecución, además en el expediente se incluían los informes sectoriales. El dictamen fue ratificado por el pleno de la corporación ese mismo mes.

2019-2021

Los propietarios del terreno tenían ya el camino libre para desarrollar la primera fase de todo el sector, la que se destina a usos comerciales y de ocio, las quince hectáreas que están en la media luna que une la entrada del ferial con la carretera de Mérida -terreno que se destina ahora a aparcamientos en la feria-, incluso se contrató a una empresa especializada en la búsqueda de operadores y de empresas para su instalación en este espacio. Pero desde el año 2019 no hay avances, en ese año el ayuntamiento rechazó los recursos de reposición que se presentaron por alegaciones que se habían desestimado y luego se acordó que el ayuntamiento se personase en dos procesos por la ordenación del ferial.