La realidad del mercado contradice los datos del alquiler en Cáceres: "Está por las nubes"

El precio del alquiler en Cáceres es hoy uno de los más bajos de España, al menos según los datos del portal inmobiliario Idealista. En el informe publicado hace escasos días, correspondiente al mes de agosto, se cifra en 7,9 euros por metro cuadrado el coste medio de arrendar una vivienda en la ciudad, lo que la sitúa en el grupo de capitales españolas más asequibles junto a Lugo, Zamora o Cuenca.

Sin embargo, desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Cáceres ponen en duda que estas cifras reflejen la situación real del mercado. «Los datos no coinciden en absoluto con lo que tenemos registrado y probablemente con los que cualquiera puede verificar dándose una vuelta por la ciudad», subraya su presidente, Fernando Marroquín. Según comenta, «no es creíble» que el precio del alquiler mensual de una vivienda media (de entre 90 y 100 metros cuadrados, con tres o cuatro dormitorios, baño, aseo y cocina) esté actualmente en 700 euros. «Hoy en día el promedio ya está por encima de los 800», afirma. «Es cierto que hay muchas que habitualmente salen al mercado al precio que tenían en el contrato anterior, pero los precios de oferta en Cáceres no son para nada los que refleja el informe», asegura.

El presidente de Coapi añade que el principal problema de estas estadísticas reside en que no contemplan otro fenómeno creciente: la desaparición de las operaciones del canal inmobiliario. «El mercado del alquiler se escapa a las inmobiliarias porque, al haber escasez de oferta, lo que cada vez funciona más es el boca a boca, por lo que esas viviendas no las pueden controlar», señala.

El informe de Idealista también expone que mientras que a nivel nacional las rentas han experimentado una subida interanual del 10,5%, la provincia de Cáceres ha seguido el camino contrario, registrando una caída del 9,5% en el último año y siendo junto con Girona (-3,4%) y Soria (-2,9%) las únicas en negativo. Según Marroquín, las variaciones respecto al alquiler en Cáceres capital y en los grandes núcleos de población de la provincia «siguen un incremento lineal respecto a la media de todo el país».

El problema, remarca, no reside tanto en los precios como en la falta de viviendas disponibles. «Tal y como está el mercado del alquiler, apenas hay margen para elegir. Estamos en la dictadura de la oferta, lo que obliga a meterse en aquel inmueble que más o menos cuadre por zona y por precio», destaca.

Una visión que comparten los profesionales del sector. Jacinta Sánchez, propietaria de la Inmobiliaria Cáceres, explica que la escasez de oferta ha cambiado la forma de trabajar en las agencias. «En cuanto sale algún inmueble al mercado se ocupa en cuestión de días». La mayoría de operaciones se cierran por recomendaciones entre conocidos o directamente con el propietario. Sánchez apunta que desde finales de mayo los universitarios ya empiezan a tantear el mercado. «En junio, julio y agosto aumenta mucho la demanda por parte de los estudiantes, y ahora en septiembre también», señala.

A esta dinámica se ha sumado una nueva exigencia: cada vez son más los propietarios que solicitan las matrículas universitarias como requisito para acreditar que los inquilinos son realmente estudiantes y así evitar posibles problemas.

En cuanto a preferencias, la zona más demandada sigue siendo el centro de la ciudad, especialmente por parte de los jóvenes. «Y si son cuatro personas y la vivienda tiene dos baños, mejor», concreta. En cambio, tanto para quienes llegan a Cáceres por traslado laboral como para los funcionarios, la demanda se centra en pisos preferiblemente reformados y situados en las afueras.

Encarecimiento sostenido

El citado estudio refleja que la tendencia actual muestra un encarecimiento progresivo: los alquileres en la capital cacereña se han incrementado un 13,2% en comparación con agosto de 2024, lo que supone que, pese a que según el informe de Idealista sigue siendo una de las ciudades con los precios más bajos, la presión sobre el mercado local es cada vez mayor y los precios han experimentado un repunte silencioso pero sostenido.

«Un piso que hace tres años se alquilaba por 450 o 500 euros, ahora difícilmente baja de 700 o 750 al mes. El mercado está por las nubes», advierte Carolina Barriga, empleada en García y Márquez Servicios Inmobiliarios. Este panorama «crítico», se agrava aún más por el hecho de que los salarios en una ciudad como Cáceres no son especialmente elevados, lo que provoca que acceder a una vivienda en alquiler sea «inviable» para muchas personas, alerta Barriga.

La consecuencia directa, asegura, es que cada vez más inquilinos se ven obligados a compartir piso o buscar alternativas menos convencionales, lo que refleja la tensión creciente en el mercado de la ciudad.

Metodología "exquisita"

Aunque las opiniones del sector local contradicen los datos estadísticos publicados por Idealista, el portal defiende la fiabilidad de sus informes y niega que las cifras estén distorsionadas. «No tendría mucho sentido que las ofertas que se publican en plataformas inmobiliarias sean las baratas y no las caras, que en teoría son las que no llegan a publicarse porque se ocupan antes. Lo normal es que las viviendas más asequibles sean las más solicitadas», afirman fuentes de la compañía española.

Desde el sitio web de compraventa explican que la cifra de 7,9 euros por metro cuadrado en la capital cacereña no surge de forma arbitraria, sino de una metodología «exquisita» con base académica. «Nuestros informes recogen lo que está publicado por los anunciantes de la plataforma. Para generar el dato, agrupamos todas las viviendas que han sido anunciadas a lo largo de un trimestre y aplicamos ciertos filtros de peso. Eliminamos los extremos —las más caras y las más baratas— y de ahí obtenemos un precio mediano», detallan.

Un factor determinante

Ese matiz, el de la mediana frente a la media, es clave según Idealista, dado que el precio mediano suele usarse para reflejar lo que se paga habitualmente y evita que las excepciones distorsionen la imagen real. Se trata además de un estándar internacional, calculado el precio por metro cuadrado, precisamente para «reducir los sesgos» derivados de viviendas de mayor tamaño o de alteraciones puntuales con importes muy altos o muy bajos.

Aunque admiten que no conocen con exactitud las cifras que manejan los profesionales locales y que pueden existir diferencias, apuntan a una explicación posible: «Es probable que muchas de las viviendas que no aparecen en Idealista sean de mayor tamaño y, por tanto, incrementen el precio final de la operación», apuntan. Esta circunstancia, agregan, podría explicar la discrepancia entre los valores medidos por el portal inmobiliario y los que perciben quienes operan directamente en el mercado cacereño.

En cualquier caso, la plataforma reconoce que Cáceres, al igual que muchas otras capitales españolas, enfrenta a día de hoy un evidente problema de escasez de oferta. «Se trata de un mercado que presenta grandes limitaciones, donde cualquier variación tiene un impacto significativo», concluyen.

Futuro incierto

Los profesionales del sector coinciden en que la tendencia apunta a un incremento de precios y a una presión creciente sobre el mercado de alquiler. La escasez de viviendas disponibles, unida a la competencia del alquiler turístico y a la mayor exigencia, tanto por parte de los inquilinos como de los propietarios, augura un escenario donde será cada vez más difícil encontrar inmuebles estándar a precios accesibles.

Según los expertos, el futuro dependerá de políticas que incentiven la oferta, regulen el mercado turístico y faciliten el acceso a la vivienda. De no adoptarse medidas, la llamada ‘dictadura de la oferta’ podría intensificar aún más las dificultades de quienes buscan arrendar un hogar en la ciudad, limitando las opciones y encareciendo el acceso a un derecho básico.

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