La nueva vida de los bajos comerciales: Cáceres impulsa la conversión de locales en viviendas

Convertir antiguos locales comerciales en viviendas es una tendencia al alza en Cáceres. El último caso está en la calle Colón, donde la antigua Mercería López se está rehabilitando para este fin. La falta de suelo disponible, el encarecimiento de la vivienda y el cierre progresivo de negocios en planta baja han convertido esta opción en una alternativa real para quienes buscan una casa asequible y céntrica. Según datos de los colegios de arquitectura, las solicitudes de cambio de uso se han triplicado desde 2022, especialmente en zonas como Cánovas, Aldea Moret y el centro histórico, donde muchos bajos comerciales llevan años vacíos.

Esta conversión está modificando el mapa residencial. Los locales reconvertidos suelen ofrecer precios entre un 15 % y un 25 % inferiores a los de una vivienda tradicional, lo que ha atraído a jóvenes y parejas que buscan su primera propiedad. Sin embargo, los expertos advierten de que el incremento de estas reformas puede reducir el espacio disponible para el pequeño comercio, afectando a la diversidad de servicios en algunos barrios.

La transformación de un local en vivienda requiere un cambio de uso urbanístico aprobado por el ayuntamiento, conforme al Plan General Municipal (PGM). Los principales requisitos son: superficie mínima habitable de 38 metros cuadrados, con ventilación e iluminación natural, altura libre de al menos 2,50 metros, acceso independiente desde la vía pública, sin depender de un negocio o portal contiguo, cumplimiento de la normativa de habitabilidad, eficiencia energética y accesibilidad, además de un proyecto técnico visado por un arquitecto o arquitecto técnico y licencia de obra mayor o menor según el caso. Además, el local debe estar libre de limitaciones en la comunidad de propietarios, ya que algunos estatutos prohíben expresamente el cambio de uso.

Inversiones y costes adicionales

El proceso no solo implica adaptar el espacio, sino también inversiones complementarias: instalación de ventanas y aislamientos acústicos, ya que muchos bajos no están diseñados para uso residencial, refuerzo de sistemas eléctricos y de fontanería, tramitación de certificados energéticos y boletines técnicos. En ocasiones, la creación de patios interiores o lucernarios para cumplir con los requisitos de iluminación natural. En total, el coste medio de una reforma integral de este tipo puede situarse entre 700 y 1.200 euros por metro cuadrado.

El fenómeno tiene un impacto dual: revitaliza zonas degradadas, aporta nuevos residentes y mejora la seguridad urbana; pero también puede acelerar procesos de gentrificación si los precios se disparan. Urbanistas consultados proponen estrategias como reservar locales para uso mixto (residencial y comercial) o fomentar vivienda pública en antiguas plantas bajas para equilibrar el tejido social.

Ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia llevan años aplicando normativas específicas para este tipo de conversiones. En el barrio madrileño de Lavapiés, por ejemplo, los locales reconvertidos en viviendas tipo “loft” ayudaron a frenar la degradación urbana, aunque también provocaron una subida del alquiler. En cambio, Málaga y Zaragoza han apostado por modelos de vivienda social en bajos comerciales, logrando reactivar calles sin desplazar a los vecinos.

La experiencia del confinamiento transformó las preferencias de los compradores. Muchos valoran ahora más la proximidad a la calle, los espacios abiertos y la posibilidad de personalizar la vivienda, cualidades que los locales comerciales ofrecen con flexibilidad. Además, el auge del teletrabajo ha hecho atractivos estos espacios como viviendas-estudio o apartamentos híbridos.

No todo son ventajas. Vivir en un local convertido puede implicar menos privacidad, ruido de la calle, problemas de humedad y menor valor de reventa frente a pisos convencionales. A nivel urbanístico, los técnicos municipales advierten de que la conversión indiscriminada puede vaciar de actividad comercial zonas que antes eran el corazón de los barrios.

La conversión de locales comerciales en viviendas plantea el reto de redefinir la ciudad desde la sostenibilidad y la inclusión.

Cáceres, con su centro histórico protegido y su falta de suelo edificable, parece terreno fértil para este nuevo modelo urbano, siempre que las políticas municipales garanticen el equilibrio entre vivienda, comercio y comunidad.

Los apartamentos turísticos no paran de crecer en Cáceres, una ciudad que ya suma 420 pisos de esta categoría, según la Asociación de Apartamentos Turísticos (Aptuex). Ese censo no para de crecer y el ejemplo más reciente está en el número 11 de la calle Camino Llano, en la esquina con Amor de Dios y Sierpes, justo al lado del colegio Paideuterion.

Así lo ha confirmado el ayuntamiento cacereño, que ha indicado quese trata de dos proyectos de apartamentos turísticos. Se ha procedido a un "cambio de uso de local a apartamento" y eso ha permitido la concesión de la licencia. De hecho, en su origen ese local comercial estuvo dedicado a un negocio de joyería, que apenas duró en el tiempo y ha permanecido durante muchos años cerrado. Ahora, aprovechando el boom de este negocio al alza, los operarios se encuentran desescombrando y todo a punto que las obras de remodelación serán inminentes.

Apartamentos turísticos

Muchos de estos locales también se usan como apartamentos turísticos, que no paran de crecer en Cáceres, una ciudad que ya suma 420 pisos de esta categoría, según la Asociación de Apartamentos Turísticos (Aptuex). Ese censo no para de crecer y el ejemplo más reciente está en el número 11 de la calle Camino Llano, en la esquina con Amor de Dios y Sierpes, justo al lado del colegio Paideuterion.

Así lo ha confirmado el ayuntamiento cacereño, que ha indicado quese trata de dos proyectos de apartamentos turísticos. Se ha procedido a un "cambio de uso de local a apartamento" y eso ha permitido la concesión de la licencia. De hecho, en su origen ese local comercial estuvo dedicado a un negocio de joyería, que apenas duró en el tiempo y ha permanecido durante muchos años cerrado. Ahora, aprovechando el boom de este negocio al alza, los operarios se encuentran desescombrando y todo a punto que las obras de remodelación serán inminentes.

El área de Camino Llano, San Francisco y Colón se está convirtiendo en una zona estratégica para el desarrollo turístico. A ello contribuye su cercanía al Museo de Arte Contemporáneo Helga de Alvear. De hecho, el equipo de gobierno de Rafa Mateos trabaja en el desarrollo de un proyecto de mejora del Camino Llano, que ahora ve en los apartamentos turísticos un despegue (el barrio está a un paso de la Ciudad Monumental).

El proyecto de Camino Llano se suma al de la construcción de 19 apartamentos turísticos en la céntrica plaza de Colón en su esquina con la calle Reyes Huertas, situados junto a otro edificio, que también es una promoción reciente pero en ese caso de vivienda particular. La licencia se concedió el 23 de septiembre de 2021. Era la primera vez que un edificio de nueva construcción se destina por completo a este negocio.