Cáceres, al margen del boom extranjero en la vivienda

La compra de vivienda por parte de extranjeros ha sido uno de los factores que más debate ha generado en el mercado inmobiliario español en los últimos años. Sin embargo, ese fenómeno, que ha alcanzado cifras récord en amplias zonas del litoral y los archipiélagos, apenas ha tenido reflejo en Cáceres, donde el peso de los compradores internacionales sigue siendo residual y muy por debajo de la media nacional.

En el conjunto de España, la presencia de compradores extranjeros ha aumentado de forma sostenida en las dos últimas décadas. En 2007 representaban apenas el 8,3% de las compraventas, mientras que en 2023 se alcanzó un máximo histórico cercano al 15%. En 2024 el porcentaje se ha mantenido elevado, en torno al 14,6%, y en 2025 ha rondado el 13,5%.

Este ligero retroceso reciente ha coincidido con el encarecimiento generalizado de la vivienda y la subida de los tipos de interés, factores que han enfriado la demanda tanto nacional como foránea. Aun así, los compradores internacionales han seguido siendo actores relevantes del mercado, especialmente en determinadas zonas y segmentos de precio.

Británicos y alemanes han encabezado tradicionalmente las compras de vivienda por parte de extranjeros, con cuotas cercanas al 8 y 7 por ciento respectivamente, seguidos por neerlandeses, belgas y otros ciudadanos del norte y centro de Europa. En el primer semestre de 2025, por ejemplo, los británicos han formalizado más de 5.700 operaciones y los alemanes cerca de 4.800.

Además, ha crecido el peso de compradores no comunitarios en el segmento de mayor valor. Más del 10% de las viviendas adquiridas por extranjeros han superado ya los 500.000 euros, un máximo histórico que ha evidenciado su concentración en inmuebles de gama alta. Según ha señalado Laura Martínez, portavoz de iAhorro, "la demanda extranjera es un factor más de tensión, pero esta tensión se concentra sobre todo en determinadas zonas y en viviendas de precio más elevado".

Costa e islas frente al interior

La distribución territorial de estas compras ha sido profundamente desigual. Las zonas costeras del Mediterráneo y los archipiélagos han concentrado la mayor parte de la demanda extranjera, mientras que el interior peninsular ha quedado prácticamente al margen.

En Baleares, alrededor de un tercio de las viviendas se han vendido a compradores internacionales, un porcentaje similar al registrado en Canarias. La Comunidad Valenciana y la Región de Murcia han superado también con holgura el 20 por ciento, y provincias como Alicante han alcanzado cifras superiores al 40 por ciento.

En el extremo opuesto se han situado las provincias del interior, donde la vivienda ha seguido siendo adquirida de forma abrumadora por población nacional. Extremadura, Galicia, Cantabria o Castilla y León han registrado cuotas inferiores al 5 por ciento, y en el caso de Badajoz el porcentaje apenas ha alcanzado el 1,2 por ciento, uno de los más bajos de todo el país.

Cáceres, un mercado casi exclusivamente local

En la provincia de Cáceres, el impacto de la compra de vivienda por extranjeros ha sido mínimo. En el acumulado histórico hasta 2024, los compradores foráneos apenas han protagonizado alrededor del 3% de las operaciones en Extremadura, frente a un 97% realizadas por ciudadanos españoles.

Los datos más recientes han confirmado esta tendencia. Mientras en el litoral los compradores internacionales han sido determinantes para explicar la presión sobre precios y oferta, en Cáceres su peso se ha mantenido en torno al 2 o 3 por ciento, muy por debajo de la media nacional. El mercado inmobiliario cacereño ha dependido casi por completo de la demanda local, sin la competencia adicional que se ha producido en las zonas turísticas.

Como consecuencia, la influencia de los compradores extranjeros sobre los precios ha sido muy limitada. Extremadura ha seguido siendo la comunidad con la vivienda más asequible de España, con precios medios en torno a los 1.000 euros por metro cuadrado, frente a una media nacional que supera los 2.600. A finales de 2025, Cáceres capital ha registrado un precio medio cercano a los 1.068 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 6,6 por ciento, una subida moderada si se compara con la evolución de la costa o de las grandes áreas metropolitanas.

Quién compra cuando compra un extranjero

Aunque reducido, el perfil del comprador extranjero en Cáceres ha sido muy distinto al habitual en la Costa del Sol o el Levante. La proximidad con Portugal ha explicado una parte de estas operaciones. En los últimos años, los ciudadanos portugueses han incrementado su presencia en el mercado inmobiliario extremeño, atraídos por precios más bajos y afinidades culturales, especialmente en zonas próximas a la frontera.

Otro grupo relevante ha sido el de inmigrantes residentes e integrados en la región. Ciudadanos marroquíes, rumanos o latinoamericanos, con años de residencia y empleo en sectores como la agricultura o los servicios, han adquirido viviendas como primera residencia. En el caso de Marruecos, los datos notariales han indicado que sus nacionales han representado cerca del 23,5 por ciento de las compras realizadas por extranjeros residentes en Extremadura.

De forma más minoritaria, también se ha detectado la presencia de jubilados o compradores del norte de Europa, especialmente alemanes, interesados en viviendas rurales, fincas o casas de campo. En el primer semestre de 2025, los ciudadanos alemanes han concentrado cerca del 30 por ciento de las compras de extranjeros no residentes en Extremadura, un porcentaje elevado en términos relativos, aunque muy bajo en cifras absolutas.

Atractivos y límites del modelo cacereño

Cáceres ha reunido muchos de los elementos que suelen atraer a los compradores internacionales: clima soleado, patrimonio histórico, gastronomía reconocida y una alta calidad de vida a bajo coste. Sin embargo, su ubicación interior, la ausencia de costa y una conectividad más limitada han reducido su visibilidad frente a otros destinos españoles.

La falta de grandes infraestructuras aeroportuarias, la inexistencia de comunidades extranjeras numerosas y un perfil más rural han hecho que Cáceres haya quedado fuera de los grandes flujos de inversión inmobiliaria internacional. Para quienes finalmente han decidido comprar, el atractivo ha estado en la tranquilidad, la integración en la vida local y la posibilidad de acceder a viviendas amplias a precios muy inferiores a los de sus países de origen.

Un futuro sin tensiones externas

Los expertos han señalado que, si la presión inmobiliaria continúa en la costa, parte del interés extranjero podría desplazarse hacia zonas interiores con precios moderados y buena calidad de vida. Extremadura encaja en ese perfil, aunque todo apunta a que ese crecimiento sería gradual y limitado.

Por ahora, Cáceres se ha mantenido como una excepción dentro del mercado inmobiliario español. Mientras el promedio nacional ha rozado el 15 por ciento de compras foráneas, la provincia ha seguido siendo un mercado esencialmente doméstico, ajeno a las tensiones que ha generado la demanda internacional en otras regiones.

En este contexto, la compra de vivienda por extranjeros no ha sido un factor determinante en Cáceres, donde los precios y la oferta han respondido principalmente a dinámicas locales. Una situación que ha permitido mantener la vivienda relativamente accesible y alejada de la presión especulativa que sí se ha vivido en otros puntos del país.