Reformar una vivienda en Cáceres: entre licencias, convivencia y presupuesto

Reformar una vivienda se ha convertido en una práctica cada vez más habitual en ciudades como Cáceres. Lo que antes era una decisión puntual hoy forma parte de muchas operaciones de compra o de mejora del hogar y ya no consiste solo en escoger azulejos y aguantar polvo: el proceso empieza en el papel (licencias, comunicación a la comunidad, previsión técnica) y termina cuando desaparecen el ruido y el trasiego en la escalera.

Los motivos son diversos (eficiencia energética, averías, antigüedad de instalaciones, accesibilidad) y detrás aparece una realidad que no suele figurar en los anuncios: el presupuesto se decide tanto por lo que se quiere hacer como por lo que surge cuando se inician las obras.

Parque residencial envejecido

Detrás de esta tendencia hay también un factor estructural: la edad del parque residencial de la ciudad. Francisco Marroquín, presidente del Coapi de Cáceres, sitúa ahí el origen. Según explica, la antigüedad media de la oferta "está superando ya los 25 años" y el centro y el casco antiguo concentran viviendas del siglo XX. A partir de ahí, indica, la reforma se ha normalizado en casi cualquier operación: "todo lo que se vende" termina siendo objeto de reforma, ya sea parcial o integral.

El gran volumen, apunta, se concentra en los edificios construidos en las décadas de los 60 y 70 y en los primeros años de los 80, un parque de viviendas muy extendido en la ciudad, especialmente en zonas tradicionales como el entorno de Cánovas o Virgen de la Montaña y barrios como Moctezuma o El Perú.

En esa misma línea, Pablo Suárez, responsable de Solupres, empresa local dedicada a las reparaciones del hogar, describe una demanda partida en dos. "En la actualidad, en Cáceres existe mucha reforma parcial, pero también integral". Suárez afirma que muchas familias empiezan reformando baños y cocinas y avanzan "por fases", mientras que otras aprovechan el impulso de la eficiencia energética y las ayudas existentes para ampliar el alcance de la obra "y así aprovechan el tirón".

Licencias y permisos

Antes de iniciar cualquier reforma, los especialistas recuerdan que existe un paso previo que con frecuencia se pasa por alto. Juan Antonio Martín, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Extremadura (Cafex), recuerda que "lo primero que se debe hacer es solicitar licencia", incluso cuando se trata de una obra menor.

Martín explica que las comunidades de propietarios no conceden permisos ni licencias (la autorización la otorga el ayuntamiento), pero sí interviene por otra vía: comunicar la obra y respetar normas internas para proteger elementos comunes como ascensores, portales o accesos.

Marroquín, por su parte, refuerza esta idea desde un punto de vista práctico. En Cáceres capital, señala, el ayuntamiento "es bastante ágil" en la tramitación de obras menores, que suelen gestionarse mediante declaración responsable. No obstante, matiza que el escenario cambia cuando entra en juego la condición de ciudad Patrimonio de la Humanidad: con edificios catalogados o situados en entornos protegidos, donde los filtros "se multiplican".

Ruido y suciedad

Si una reforma acaba generando algún tipo de conflicto en el vecindario o la comunidad, los administradores de fincas apuntan que casi siempre responde a los mismos motivos: el ruido y la suciedad.

El presidente de Cafex indica que el problema más habitual es la realización de trabajos fuera de horario y recuerda que en Cáceres existe una normativa municipal de ruido "con restricciones, especialmente durante la siesta y la noche", además de limitaciones en las primeras horas de la mañana y en los días festivos.

El segundo frente es la suciedad. Ascensores y zonas de paso de edificios se resienten con el trasiego de materiales y escombros y, aunque lo habitual es limpiar o contratar un servicio de limpieza, "no siempre sucede así".

Desde el lado de la ejecución de la obra, Pablo Suárez explica que Solupres intenta reducir fricciones concentrando los trabajos en jornadas intensivas para evitar que las molestias se prolonguen durante todo el día. La convivencia, resume, "también se planifica".

Errores comunes

En el apartado de la gestión, el empresario cacereño destaca un fallo recurrente entre quienes acometen una reforma: "No dejar que el profesional lleve la reforma". Según detalla, muchos propietarios dividen los trabajos entre distintos oficios (fontanería por un lado, carpintería por otro, pintura aparte) y la coordinación termina rompiéndose. "Si juntas cuatro o cinco empresas que no se conocen entre ellas, termina siendo un caos", advierte, puesto que cada una trabaja a su ritmo y el propietario termina asumiendo un papel de intermediario para el que, en la mayoría de los casos, no tiene experiencia.

A su vez, Juan Antonio Martín explica el mecanismo habitual cuando se producen daños en zonas comunes o en viviendas colindantes: se reclama formalmente y suele responder el seguro de la empresa; si no, la responsabilidad recae inicialmente en el propietario, que puede derivarla a la contrata. Para evitar discusiones posteriores, desde Cafex consideran recomendable contar con una referencia previa del estado de las zonas comunes, "al menos para distinguir el desgaste inevitable de los daños atribuibles" a la obra.

El coste de una reforma

En cuanto a las cifras, todos coinciden en ofrecer un margen orientativo, al depender de infinidad de factores. Suárez sitúa el coste de una reforma de una vivienda en Cáceres entre "15.000 y 50.000 euros", en función del tamaño de la vivienda, las calidades y el alcance de la intervención. También señala dos partidas que suelen elevar la factura: la calefacción y la carpintería exterior, especialmente las ventanas.

Marroquín, por su parte, aporta una referencia de mercado: "una media de unos 600 euros por metro cuadrado" a finales de 2025, sin incluir mobiliario. Esa cifra suele incorporar mejoras habituales como la renovación de suelos, carpinterías o elementos vinculados a la eficiencia energética.

No obstante, el encarecimiento de los materiales y la escasez de mano de obra cualificada han elevado de forma notable los presupuestos en los últimos años. Este aumento ha reducido la diferencia económica entre reformar un piso antiguo y adquirir una vivienda ya reformada o de obra nueva, lo que obliga a muchos compradores a hacer números con más detalle antes de tomar la decisión.