El gran desarrollo residencial junto a la Ribera del Marco de Cáceres se construirá sobre una zona de riesgo medio-alto del Calerizo

El futuro desarrollo residencial de San Francisco 06 no solo tiene por delante el reto de levantar más viviendas junto a la Ribera del Marco. También deberá resolver una cuestión clave bajo el suelo. La modificación del estudio de detalle del ámbito situado entre la ronda de San Francisco y la avenida de Cervantes dedica un apartado específico a la realidad geológica de la zona, enclavada en el Calerizo de Cáceres, y advierte de que el terreno está incluido en un área de riesgo medio-alto por procesos de karstificación.

No frena el proyecto

La conclusión técnica no frena el proyecto. El documento considera viable la construcción de edificaciones en los términos planteados, pero deja claro que será necesario profundizar en el conocimiento del subsuelo tanto antes de redactar los proyectos de ejecución como durante las obras, una vez alcanzadas las cotas de excavación. La razón es que el macizo calizo puede presentar cavidades, galerías, fisuras, arcillas residuales, irregularidades y asientos asociados a procesos kársticos.

El ámbito API 32-01 San Francisco 06 es una de las grandes bolsas residenciales pendientes de desarrollo en Cáceres. En esta zona se preveían inicialmente 415 apartamentos, aunque el nuevo estudio de detalle abre la puerta a que esa cifra aumente. La edificabilidad total seguirá siendo la misma, algo más de 56.000 metros cuadrados de techo, pero la ordenación permitirá más flexibilidad para que cada promotor decida cómo estructura sus pisos. Según explican desde la Agrupación de Interés Urbanístico San Francisco 06, el objetivo es crear más casas para poder ofertar más vivienda en la ciudad.

Riesgo medio-alto

El informe geológico incluido en el estudio de detalle sitúa la parcela en el borde sureste de la ciudad, entre la avenida de Cervantes y la ronda de San Francisco, dentro del sinclinal de Cáceres y en el llamado Calerizo. El documento describe la presencia esperada de niveles de suelo por alteración y niveles rocosos carbonatados, principalmente calizas y dolomías, con signos de karstificación y disolución.

Esa realidad geológica implica una dificultad añadida. Según el estudio, la parcela se encuentra en una zona de riesgo por procesos de karstificación y está clasificada como zona con riesgos tipo 2.B, de carácter medio-alto. El texto menciona la posible aparición de irregularidades en el macizo rocoso calizo y de arcillas residuales generadas por la erosión o la propia karstificación.

Campaña geofísica

El documento también señala que, como consecuencia de la campaña geofísica y de los estudios geotécnicos complementarios, se han identificado tres niveles en el terreno: un primer nivel de suelo de carácter antrópico, un segundo nivel correspondiente a suelos de alteración y un último nivel formado por macizo rocoso carbonatado. Además, se ha detectado la presencia de nivel freático en las prospecciones realizadas.

La principal incertidumbre está en lo que pueda aparecer bajo la superficie durante la ejecución. El estudio advierte de que el Calerizo está sometido a procesos de karstificación que pueden generar cuevas, galerías, sumideros, dolinas y un intenso lapiaz superficial. También apunta a posibles problemas geotécnicos derivados tanto de riesgos geomecánicos como hidrogeológicos.

Riesgos

Entre los escenarios que contempla el documento figuran los riesgos asociados al colapso o subsidencia del techo del macizo rocoso calizo si existieran cavidades no localizadas durante la fase de reconocimiento del terreno. Por eso, aunque el estudio concluye que la construcción es viable, recomienda ampliar la información disponible mediante nuevas campañas y comprobaciones específicas.

El propio informe apunta que la parcela se encuadra, de acuerdo con el Código Técnico de la Edificación, en terrenos de tipo T-3, lo que obliga a realizar estudios geotécnicos específicos para las zonas de edificación. También plantea que las soluciones de cimentación podrán ir desde cimentaciones superficiales con mejora del terreno hasta cimentaciones profundas con pilotes, siempre bajo un análisis más detallado.

Obras en marcha

Este análisis llega cuando el desarrollo urbanístico ya ha empezado a moverse sobre el terreno. Las obras de la primera fase, centradas en el movimiento de tierras y en la preparación del ámbito, comenzaron el pasado verano y tienen una ejecución prevista de un año. Desde la Agrupación de Interés Urbanístico San Francisco 06 indican que los trabajos avanzan en buen camino pese a las intensas lluvias de los últimos meses. La previsión es que esta primera fase pueda finalizar a lo largo de este verano, especialmente si a partir de ahora acompaña el buen tiempo. Estos trabajos son previos al desarrollo residencial propiamente dicho y sirven para preparar el suelo sobre el que se levantarán las futuras promociones.

La modificación del estudio de detalle no se limita al subsuelo. El documento también reorganiza la futura imagen urbana de San Francisco 06. El planeamiento anterior contemplaba 415 apartamentos y edificios de seis plantas más ático. La nueva ordenación permite elevar las alturas hasta baja más nueve plantas y ático en seis parcelas y hasta baja más ocho plantas y ático en otras dos, sin incrementar la edificabilidad total.

Operación más amplia

El proyecto forma parte de una operación urbanística más amplia vinculada a la liberación de suelo en la Ribera del Marco. El estudio de detalle recuerda que el planeamiento prevé un parque público de 51.620 metros cuadrados, lo que justifica concentrar la edificabilidad en suelo urbano consolidado, junto a la avenida de Cervantes y la ronda de San Francisco, en lugar de ocupar espacios de mayor valor ambiental.

Esa es la lógica urbanística del proyecto: preservar la ribera y trasladar el aprovechamiento a un ámbito ya integrado en la ciudad. Pero el desarrollo tendrá que convivir con la complejidad del Calerizo. La viabilidad técnica está reconocida en el documento, aunque condicionada a nuevos estudios y controles. Bajo una de las principales operaciones residenciales de Cáceres late, literalmente, uno de los terrenos más delicados de la ciudad.