La regularización del Polígono Ganadero de Cáceres ya tiene cifra: casi 6 millones de euros

La puesta al día del Polígono Ganadero de Cáceres ya tiene una primera cifra sobre la mesa: 5.950.668 euros. Es la estimación que recoge el Plan Especial de Regeneración del Área de Planeamiento Remitido APR 3.01 para ejecutar la urbanización de este enclave situado al norte de la ciudad, una bolsa de unas 110 hectáreas que nació hace más de cuatro décadas con finalidad agroganadera y que con el paso del tiempo ha acabado mezclando naves, viviendas, actividades económicas, parcelas privadas y servicios urbanos incompletos.

El documento, actualizado y refundido en abril de 2026, no plantea levantar un nuevo desarrollo desde cero, sino ordenar una realidad que ya existe. El ámbito cuenta con una superficie medida de 1.089.546 metros cuadrados, 433 parcelas reales y 420 referencias catastrales sin correspondencia geométrica exacta. Esa situación ha mantenido durante años al Polígono Ganadero en una especie de limbo urbanístico, con propiedades vinculadas a cuotas sobre la finca original y con dificultades para acceder con normalidad al Registro de la Propiedad.

La cifra de casi 6 millones corresponde a la ejecución material de las obras de urbanización. Es decir, a la puesta en condiciones de las infraestructuras básicas que deberían permitir transformar el enclave en una pieza plenamente integrada en la ciudad. El propio documento sostiene que la implantación de esas infraestructuras no supondría un coste directo para la Administración, al confiarse a los titulares de la actuación urbanizadora.

Una zona con servicios deficientes

El diagnóstico que realiza el Plan Especial es contundente. El Polígono Ganadero ha acumulado durante décadas un crecimiento desordenado, con construcciones realizadas sin una regularización urbanística completa, viales interiores de escasa sección, falta de acerados en buena parte de la trama y una red de servicios muy por debajo de lo exigible para un espacio de estas dimensiones.

Uno de los puntos más sensibles es el saneamiento. El documento señala que el saneamiento "como tal no existe" y que hasta ahora se ha confiado al tratamiento individual por parcela. Para resolverlo, el plan prevé una red separativa: por un lado, canalización de aguas pluviales, y por otro, una red de aguas residuales que se conduciría hacia la red general y la EDAR de la Ribera del Marco. La solución incorpora además tres estaciones de bombeo en la cabecera norte del ámbito.

La intervención también contempla completar la red de abastecimiento de agua, soterrar los tendidos eléctricos, desarrollar la red de alumbrado público, ordenar las telecomunicaciones, mejorar los accesos y construir acerados. La sección media de los viales se fija en torno a los 11 metros, con carriles de al menos 3,50 metros y con criterios de accesibilidad universal.

Actividades económicas y viviendas

El plan mantiene como referencia el uso global industrial y agropecuario, pero reconoce que la realidad del enclave ha cambiado de forma sustancial. La actividad agroganadera original ha perdido peso y han ganado presencia las actividades económicas, los usos terciarios y las viviendas unifamiliares. De hecho, el documento calcula una capacidad máxima de 400 unidades residenciales aisladas, con una densidad de 4 viviendas por hectárea, y señala que ya existen alrededor de 280 unidades residenciales consolidadas o en vías de consolidación.

La ordenación distingue tres grandes zonas: actividades económicas, residencial y equipamiento. Para las actividades económicas se fija una edificabilidad neta de 0,65 metros cuadrados por metro cuadrado, mientras que para el uso residencial se establece una intensidad de 0,35 metros cuadrados por metro cuadrado. La edificabilidad total prevista asciende a 497.618 metros cuadrados, por debajo del máximo recogido en el Plan General Municipal.

El documento también regula la convivencia entre usos. En las zonas residenciales, el uso de vivienda se interpreta vinculado y subordinado a la actividad agropecuaria existente y característica del ámbito. La finalidad es evitar que la regularización de viviendas acabe expulsando o limitando actividades tradicionales, salvo que estas incumplan normativa sanitaria o ambiental.

La factura del mantenimiento

La inversión inicial no es la única cifra relevante. El informe de sostenibilidad económica calcula un coste anual de mantenimiento de 78.670 euros en un escenario conservador. De esa cantidad, 71.022 euros corresponderían a infraestructuras viarias y servicios, y 7.648 euros a zonas verdes.

No obstante, el propio plan prevé la creación obligatoria de una Entidad de Conservación, integrada por los propietarios de terrenos, edificaciones e instalaciones del ámbito. Esta entidad asumiría las labores de conservación y mantenimiento de las infraestructuras, dotaciones y servicios urbanísticos en los términos que se fijen en los instrumentos posteriores. La constitución de este órgano será clave para determinar qué cargas recaen finalmente sobre los titulares del suelo.

En paralelo, el documento defiende la sostenibilidad económica de la actuación. Calcula ingresos potenciales para las arcas públicas a través del IBI y del ICIO y estima que la operación generaría un saldo favorable. La memoria de viabilidad incluso proyecta un beneficio teórico de 123,88 millones de euros, aunque se trata de una estimación técnica vinculada al valor del suelo, la edificabilidad y los ingresos de venta previstos.

El encaje pendiente

La regularización del Polígono Ganadero no se limita a una cuestión económica. También arrastra condicionantes urbanísticos relevantes. Uno de ellos es la afección de la variante norte de la N-521, una reserva viaria que sigue apareciendo sobre el ámbito y que condiciona algunas parcelas. El Plan Especial incorpora ese trazado y prevé que, si el Ministerio desarrolla el anteproyecto o proyecto correspondiente, habría que adaptar la ordenación y activar los procedimientos de expropiación.

El documento recoge además que el Polígono Ganadero ha quedado fuera de los límites de la ZEPA tras la modificación aprobada por la Junta de Extremadura en 2026, aunque el plan sigue sometido a evaluación ambiental estratégica simplificada.

Con todo, la operación supone un paso decisivo para ordenar una de las grandes piezas pendientes del norte de Cáceres. El reto ahora no está solo en aprobar el planeamiento, sino en concretar el reparto de cargas, ejecutar las obras y convertir una urbanización incompleta en un ámbito con servicios, seguridad jurídica y capacidad real de integrarse en la ciudad.