El Plan Especial urbanístico pone fin a la anomalía urbana del Polígono Ganadero de Cáceres con límites y responsabilidades claras

La regularización del Polígono Ganadero no se mide solo en euros. Después de conocerse que la urbanización del ámbito rondaría los 6 millones de euros, el siguiente reto del Plan Especial es ordenar el laberinto de parcelas que se ha formado durante más de cuatro décadas al norte de Cáceres. No es una cuestión menor: antes de completar calles, redes y servicios, el plan debe encajar sobre el papel una realidad que lleva años funcionando sobre el terreno.

El documento cifra el ámbito en 1.089.546 metros cuadrados y distingue 433 parcelas reales. Sin embargo, la titularidad sigue articulada a través de una comunidad de bienes en la que cada socio dispone de una cuota sobre la finca original. A enero de 2025, esas cuotas estaban representadas por 420 referencias catastrales, pero sin una correspondencia geométrica plena con la realidad física consolidada.

Historia

El Polígono Ganadero nació a finales de los años 70 y principios de los 80 para sacar del casco urbano establos y vaquerías, especialmente del entorno de la Ribera del Marco. Los ganaderos adquirieron entonces parte de una finca en la Mejostilla Chica, donde se ejecutaron cerramientos, calles, divisiones internas, luz eléctrica y conexión al abastecimiento de agua.

Pero aquel desarrollo quedó a medio hacer desde el punto de vista urbanístico. Las obras no llegaron a obtener licencia por las dificultades de la época, la parcela mínima exigida, la proximidad de Cáceres el Viejo y los problemas económicos para rematar las infraestructuras. Desde entonces, el ámbito ha ido creciendo por acumulación: primero como espacio agroganadero, después con actividades económicas y más tarde con una presencia residencial cada vez mayor.

Difícil de ordenar

Esa evolución ha dejado una fotografía difícil de ordenar. Lo que en origen fue pensado para una función concreta ha terminado convertido en una pieza híbrida, con usos mezclados y con una estructura interna que no siempre responde a criterios urbanos claros. Hay parcelas cerradas, caminos abiertos con el paso del tiempo, edificaciones consolidadas y espacios que han ido encontrando acomodo sin que existiera una regularización completa.

El problema es que muchas parcelas existen sobre el terreno, pero no funcionan todavía como fincas plenamente regularizadas. Están cerradas, tienen uso, en algunos casos construcciones y actividad, pero no pueden segregarse con normalidad ni acceder de forma ordinaria al Registro de la Propiedad.

Seguridad jurídica

Esa situación ha limitado durante años la seguridad jurídica de los titulares y también su capacidad para operar con esas propiedades o acceder a financiación hipotecaria. Por eso, el Plan Especial no es solo una operación para llevar saneamiento, acerados o redes soterradas. También es una operación para traducir esa realidad física a un sistema legal reconocible.

El paso posterior será el Proyecto de Reparcelación, que deberá asignar a cada propietario la finca resultante que le corresponda, repartir cargas y ajustar la estructura del ámbito. Ahí se concretará buena parte de lo que ahora solo queda planteado en el planeamiento: qué parcela corresponde a cada titular, qué superficie resulta finalmente, qué cargas urbanísticas se imputan y cómo se resuelven los viales y servicios pendientes.

Realidad

El plan parte de una realidad ya consolidada. Aunque el uso global sigue siendo industrial y agropecuario, el documento reconoce la presencia de actividades económicas, usos terciarios, viviendas unifamiliares y restos de actividad agropecuaria.

La ordenación distingue zonas de actividades económicas, residencial y equipamiento. Para las primeras fija una edificabilidad de 0,65 metros cuadrados por metro cuadrado y para el uso residencial, 0,35. Además, contempla una capacidad máxima de 400 viviendas unifamiliares aisladas, aunque identifica ya unas 280 unidades residenciales consolidadas o en vías de consolidación.

Segregaciones

La parcela mínima para futuras segregaciones o reparcelaciones será de 900 metros cuadrados, aunque se permitirá mantener parcelas existentes de menor superficie si aparecen recogidas en el plan y cumplen el resto de condiciones. Es una forma de reconocer lo que ya hay sin permitir que el ámbito siga reproduciendo el mismo crecimiento improvisado que lo ha marcado durante años.

La regularización no consistirá solo en reconocer parcelas. También deberá fijar quién paga las obras, qué viales se incorporan a la trama, qué caminos siguen siendo privados y qué obligaciones asume cada propietario. El plan detecta subparcelaciones apoyadas en viales interiores abiertos en fondo de saco, sin sección suficiente, sin continuidad y sin todos los servicios necesarios para convertirse automáticamente en calles públicas.

Vinculado a parcelas originales

Esos espacios quedarán vinculados a las parcelas originales como ámbitos de conservación privada, con caminos que funcionarán como servidumbre y cuyo mantenimiento recaerá sobre sus titulares. A la vez, el documento prevé la constitución obligatoria de una Entidad de Conservación, integrada por los propietarios, para asumir el mantenimiento de infraestructuras, dotaciones y servicios urbanísticos.

El Polígono Ganadero afronta así una de sus transformaciones más complejas: dejar de ser una realidad construida por partes para convertirse en una pieza ordenada de ciudad, con papeles, límites y responsabilidades claras. La factura de las obras ya tiene cifra. El reto que viene ahora es poner orden en el mapa de la propiedad y cerrar, por fin, una anomalía urbana que Cáceres arrastra desde hace décadas.