Vivienda

Estas son las opciones del Gobierno para financiar la construcción de las viviendas prometidas

Las colaboraciones público-privadas han tenido serias dificultades para recibir apoyo por parte de empresas | Si el Estado promoviese las viviendas con fondos propios, debería hacer frente al pago de 120.000 euros por inmueble, según cálculos de Asprima

Construcción de bloques de pisos en Barcelona.

Construcción de bloques de pisos en Barcelona. / JORDI OTIX

Gabriel Santamarina

El Estado deberá hacer un importante desembolso, o captar el apetito de los grandes fondos de inversión internacionales, si quiere construir vivienda pública para equiparar el parque disponible al de otros países de la Unión Europea, como ha prometido el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en esta campaña electoral. España cuenta con alrededor de 300.000 viviendas públicas destinadas al alquiler, que dan cobertura a entre el 2,5 y el 3% de los de hogares, frente al 9,3% de media en la Eurozona, según un reciente informe publicado por la universidad catalana Esade.

Aunque desde el Ejecutivo se indicó que la intención es lograr que el 20% del parque sea público en 20 años y esto sea "virtualmente imposible", según Esade, sí hay numerosos proyectos de nueva construcción en marcha. A nivel estatal, excluyendo a las comunidades y ayuntamientos, Sareb destinará entre 10.000 y 15.000 viviendas a alquiler asequible, aunque el plan está aún en fase de diseño. También la Entidad Estatal de Suelo Sepes, dependiente de Transportes, tiene programada la construcción de 36.000 pisos, tanto en suelos del Ministerio de Defensa como propios con los que cuenta en patrimonio, aunque muchos de ellos requieren una tramitación urbanística de muchos años.

¿Cuánto costaría construir todas estas viviendas?

Las empresas públicas y el Ministerio de Transportes están analizando la fórmula para desarrollar todos los pisos prometidos en colaboración público-privada. Esto suponen mecanismos concesionales donde la Administración aporta los terrenos necesarios y una empresa se encarga de la construcción y gestión de los inmuebles, recibiendo los ingresos por alquileres durante un periodo de 40 o 60 años, como mínimo. Fuentes del sector inmobiliario explican a El Periódico de España, del grupo Prensa Ibérica, que Sepes ya está en contactos con fondos de infraestructuras internacionales que se han interesado en sus proyectos, pero exigen cambios en la regulación concesional.

Por el contrario, si desde el Estado se renunciase a buscar socios privados y se decidiesen desarrollar todo a pulmón, con fondos exclusivamente públicos, según Carolina Roca, presidenta de la Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), necesitarían invertir alrededor de 120.000 euros por vivienda para cubrir solo el coste de construcción. Además, habría que sumar todo el capital que están invirtiendo en la urbanización, el proceso de convertir los suelos en finalistas y listos para comenzar las obras.

Solo para las viviendas que Sareb y Sepes tienen programadas necesitarían 6.100 millones de euros para comenzar las obras. Este gasto es superior al destinado a educación en los Presupuestos General del Estado de 2023, según recoge el último informe de Asprima. La patronal madrileña de los promotores asegura que la vivienda "nunca ha tenido la dotación presupuestaria que ha tenido la educación, la sanidad o el fomento al empleo", y que este es el motivo de que "el parque público de vivienda se sitúe por debajo de lo deseable".

La colaboración público-privada

Aunque las administraciones y partidos colocan la colaboración público-privada en el centro de sus campañas electorales, desde el sector inmobiliario se pide prudencia, señalando que no es "la panacea" que va a solucionar exclusivamente los problemas de accesibilidad a la vivienda. Las comunidades autónomas y ayuntamientos que la han puesto en marcha han tenido que solventar numerosos problemas para sacarlas adelante.

El primero es que, a pesar del posible apetito inversor existente por parte de privados, la realidad no se materializa en que haya grandes ofertas en los concursos que se han lanzado. Tampoco la financiación es fácil de cerrar, más en la situación actual de subida de tipos de interés. A todo esto hay que sumar la reciente aprobación de la Ley de Vivienda, que cambia las reglas de juego para los fondos que ya han invertido en los últimos y pueden ser reticentes a hacerlo de nuevo.

La Comunidad de Madrid, de las 15.000 que quería poner en marcha en su Plan Vive durante la presente legislatura, solo ha conseguido adjudicar 6.600 y a dos fondos de inversión internacionales. Al Ejecutivo de Ayuso tuvo dificultades para lograr candidatos en la primera convocatoria, salvada 'in extremis' y con uno de los cuatro lotes desierto, además de grandes complicaciones a la hora de cerrar la financiación. Además, en la segunda licitación solo recibió una oferta.

El plan de la Generalitat Valenciana para construir casi 1.100 viviendas en alquiler asequible fracasó en su primera convocatoria, en el que no hubo ofertas por la baja rentabilidad para los adjudicatarios. En la segunda licitación modificó los pliegos en medio del proceso, incluyendo Fondos Next Generation en el contrato, y, finalmente, captó un solo interesado, la 'joint venture' de Visoren y Urbania.

El Ayuntamiento de Madrid sacó a concurso el desarrollo de 2.000 pisos en el municipio, que fue descartado por importantes gestoras, como la división inmobiliaria de la aseguradora Axa o por Avalon Properties, filial del fondo norteamericano Ares, el adjudicatario de dos lotes de suelos de la Comunidad de Madrid. Finalmente, logró el apoyo de empresas promotoras, que se encargarán del diseño de los edificios y de su construcción, pero, más pronto que tarde, tendrán que vendérselo a un tercero.

Tampoco está siendo un camino de rosas la sociedad creada por el Ayuntamiento y al Área Metropolitana de Barcelona, para levantar 4.500 viviendas, junto con la promotora Neinor Homes y la patrimonialista Cevasa. Aunque la adjudicación fue en mayo de 2021, todavía no se ha comenzado la construcción de los inmuebles, que está prevista que inicien, al menos, un puñado de promociones durante verano, mientras el resto están en fase de licencia.

Precisamente, los plazos legales de este tipo de proyectos son una de sus grandes contras. Al ceder la Administración patrimonio debe hacerse con un concurso público y supone meses de tramitación hasta la adjudicación definitiva. Posteriormente, los desarrollos entran en fase de licencias, que dependen de los ayuntamientos. Mientras en una construcción tradicional en dos años y medio o tres pueden estar entregadas las viviendas desde que se compra el suelo finalista, en este tipo de formatos se puede demorar por encima de los cuatro.

Sin embargo, este tipo de políticas son una buena opción para las arcas públicas porque tienen coste cero, además de que solucionan la accesibilidad de rentas medias y bajas. En algunos casos, suponen ingresos porque los adjudicatarios pagan un canon anual y, en cualquier caso, no solo el suelo, sino que también las viviendas serán patrimonio de la Administración cuando finalice el contrato.