La mejora del acceso a la vivienda se estanca: su encarecimiento se come el efecto positivo de la bajada de tipos y la mayor renta de hogares

El acceso a la vivienda en propiedad corre el riesgo de enquistarse como uno de los principales problemas socioeconómicos de España. Y ello a pesar de que el Banco Central Europeo (BCE) lleva bajando los tipos de interés de referencia de la zona euro desde junio del año pasado, con el consiguiente abaratamiento del crédito, y de que la buena evolución de la economía española y la moderación de la inflación está elevando la renta disponible de los hogares. Ambos efectos positivos, sin embargo, se vieron prácticamente neutralizados durante el primer trimestre por el fuerte encarecimiento de los pisos en el país, según ha constatado el Banco de España este lunes en un informe.

El BBVA estima que el precio de la vivienda subirá, al menos, el 7,3% este año y el 5,3% el próximo

Lo más preocupante, además, es que durante los tres primeros meses del año se produjo un estancamiento de la mejora paulatina de la accesibilidad de la vivienda para las familias que comenzó a finales de 2023, cuando el BCE detuvo la escalada de los tipos de interés que comenzó en julio de 2022 para combatir la espiral inflacionista agudizada por la guerra de Ucrania. Entre el tercer trimestre de 2023 y el último de 2024, el índice de accesibilidad mejoró en 10 puntos porcentuales (dos puntos por trimestre de media), pero en el primero de 2025 solo lo hizo en 0,3 puntos.

El organismo gobernado por José Luis Escrivá calcula el grado de accesibilidad de los hogares a la vivienda en propiedad a partir de un índice creado por la Reserva Federal de Atlanta, que tiene en cuenta el coste medio de las hipotecas, otro tipo de gastos asociados (como impuestos y seguros), los ingresos de una familia media y el precio medio de una casa. Sobre una base 100, si el índice se sitúa por encima, implica que un hogar medio puede permitirse comprar una casa media con el actual nivel de tipos de interés. Por debajo de 100 ocurre lo contrario, que es lo que viene sucediendo en España en los últimos años.

Freno a la mejora

El índice de accesibilidad, así, pasó del 97 a principios de 2022 al 68 en el tercer trimestre de 2023 a causa principalmente de la fuerte subida de los tipos de interés por parte del BCE (del 0,5% al 4%). La rebaja posterior de los tipos (hasta el 2% el pasado junio) y la mejora de la renta per cápita de la población corrigieron este nivel negativo hasta el 78,37 en el cuarto trimestre del año pasado. Pero en el primero de 2025, la mejora fue mínima, al 78,67, ya que el efecto positivo sobre el índice del incremento del 1,4% de la renta de los hogares (21,84%) y el menor efecto negativo de los tipos (-19,37%) se vio prácticamente neutralizado por el creciente impacto del precio de la vivienda (23,79%).

España, además, presenta un índice de accesibilidad más negativo que la media de la zona euro (85 frente al 78 español). En los países de la unión monetaria, así, el nivel de precios tiene un impacto negativo mucho más contenido (-7,22%), si bien el de los tipos de interés es más perjudicial (-26,43%) debido a la mayor presencia de hipotecas a tipo fijo, que no recogen las variaciones del precio oficial del dinero del BCE.

Relajación de condiciones

La fuerte subida del precio de la vivienda, por tanto, está neutralizando en España parte del efecto de la relajación de la política monetaria del BCE, pese a que los bancos están cumpliendo su papel de transmitirla a las condiciones de financiación de hogares y empresas. El informe del Banco de España destaca que las entidades financieras "relajaron ligeramente" en el primer trimestre sus condiciones para conceder una hipoteca, tanto en la relación entre el montante del préstamo y los ingresos del hogar (se incrementó en 0,3 puntos porcentuales, hasta el 4,3%), como en la ratio entre el préstamo y el valor de la vivienda (aumentó en 2,7 puntos, hasta el 68,6%).

El documento, asimismo, destaca la mejora del acceso al crédito hipotecario de los hogares "que tradicionalmente han tenido una mayor dificultad" respecto a la fase de subida de tipos entre 2022 y 2023. Entre junio de 2024 y marzo de 2025, la edad media de los nuevos hipotecados descendió siete meses y se situó en 40 años; la renta media se redujo en 84 euros; el porcentaje de hipotecas con un único titular aumentó en 2,4 puntos porcentuales, hasta el 47,2%; y el vencimiento medio aumentó en 7,6 meses, hasta rondar los 27 años.

En cualquier caso, el fuerte encarecimiento de la vivienda ha provocado que los grandes beneficiarios de las bajadas de tipos del BCE sean los hogares que ya estaban hipotecados. La riqueza real de las familias, así, se incrementó un 2,5% respecto al último trimestre de 2024 "debido fundamentalmente al incremento del precio de la vivienda". Además, los pagos por intereses de la deuda continuaron reduciéndose, lo que, junto con el crecimiento de las rentas, permitió un descenso de 0,2 puntos porcentuales de la ratio de carga financiera, hasta el 2,4% de la renta bruta disponible. El Banco de España prevé que esta mejora continúe hasta situarlo en el 2,1% a mediados de 2026.