PROGRAMADO | Juan Velayos (The District): "Cada vez hay más interés por parte del americano en tener exposición al euro por la caída del dólar"

Juan Velayos (Barcelona, 1973) es una de las caras más reconocidas en el mercado inmobiliario español. Antes desde firmas de renombre como Neinor Homes, Alantra o PwC y ahora desde su propia boutique, JV20, es testigo privilegiado de los grandes movimientos del sector. El directivo encara las últimas semanas de preparación de The District, feria que se celebrará en Barcelona entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre y aspira a aglutinar a los por cuarto año a los responsables de los grandes fondos internacionales. Velayos atiende a 'activos, diario de economía de El Periódico y Prensa Ibérica, para repasar las novedades del evento y la situación del mercado.

PREGUNTA. En septiembre se celebra una nueva edición de The District, ¿qué novedades habrá?

R. La feria sigue en este cuarto año su proceso de consolidación en el que esperamos acercarnos a los 15.000 asistentes. Seguimos trabajando para que España tenga un evento de referencia con el foco puesto en el capital, en el que buscamos que el que venga obtenga en solo dos o tres días un verdadero sentimiento de cómo está el mercado, además de que pueda concertar diez o quince buenas reuniones. Este año traemos ponentes de primerísimo nivel que participarán en charlas de calidad muy especializadas. Mantenemos las de salas de reuniones, en contraposición a los stands tradicionales de este tipo de ferias, con el objetivo de que se negocien temas y se originen operaciones. Luego hay espacio para el networking, con pocos eventos de mucha calidad y muy concentrados. Este año el país invitado es Italia, un país en el que están pasando muchísimas cosas desde el punto de vista de capital.

P. El primer semestre ha sido agitado para la inversión inmobiliaria. ¿Cuál es su sentimiento de mercado?

R. Estamos empezando a ver operaciones relevantes. Por ejemplo, la oferta pública de adquisición de Neinor Homes sobre Aedas Homes o la ronda protagonizada por Room00. España sigue siendo atractiva para la inversión porque los fundamentales de todos los sectores son sólidos, la demanda es alta y la bajada en los tipos de interés funciona como dinamizador. Hay flujo de capital internacional y los mercados con los que competimos tradicionales han estado bastante dormidos en los últimos meses, aunque ya se habla del regreso de Alemania.

P. ¿Qué tipo de capital está verdaderamente activo?

R. El capital todavía es mayoritariamente value add (valor añadido), pero tengo el siguiente capital en llegar será el core +. Por ejemplo, la inversión en vivienda asequible se está intentando estructurar en fondos de infraestructuras, que es dinero con un coste más bajo. Otro caso es el de las residencias de estudiantes, donde se ha llegado a un grado de madurez que ha permitido la entrada de otro capital, como ocurrió en la venta de Resa hace cuatro años y este con la de Livensa Living. Tener operaciones de mayor volumen atractivas para este tipo de fondos ha sido uno de los retos históricos del país y poco a poco se van sucediendo.

P. Precisamente, este año se han cerrado varias 'megaoperaciones'. ¿Se sucederán más?

R. Las grandes gestoras de fondos disponen cada vez de más capital y, por lo tanto, sus tickets de inversión con mayores. Esta era una de las grandes barreras que tenía el mercado inmobiliario español, algo que por ejemplo no existía en el sector del private equity (capital riesgo). Yo creo que la respuesta es que sí [sobre si habrá más 'megaoperaciones']. Cada vez hay más capitales value add especialistas en escalar pequeñas y medianas plataformas hasta convertirlas en grandes. Por otro lado, este capital institucional por definición tiene que devolver los fondos y rotar después de alcanzar el periodo de madurez de los activos.

P. En el mercado de oficinas algunos procesos que se frenaron hace meses están volviendo a activarse. ¿Qué espera de este activo para los próximos meses?

R. La resiliencia en el mercado de oficinas la marca la ubicación del activo y que estas sean de clase A. Posiblemente se seguirá incrementando el número de metros cuadrados de este perfil. Los inmuebles que no estén bien ubicados no van a ser una tendencia y, por lo tanto, van a sufrir al no estar en lo más alto de la lista de las preferencias de los inversores.

P. Los centros comerciales son el activo revolución en los últimos dos años, ¿sigue habiendo oportunidades?

R. Sí. Se ha demostrado que el centro comercial tiene cabida en nuestra sociedad porque no son incompatibles con el hecho de que el comercio electrónico gane cuota de mercado. Hemos pasado unos años en los que el sector tenía dudas, como ocurrió en las oficinas y el teletrabajo. Esta situación ha dado una ventana de oportunidad a los más listos, ágiles y rápidos, que han hecho operaciones excepcionales. Ahora, esta clase de activo está llegando ya a su yield (rentabilidad) natural, aunque seguirá teniendo recorrido y habiendo operaciones porque algunos de los que han comprado bien van a vender.

P. El segmento del alquiler profesionalizado es uno de los más parados en contraposición de la vivienda asequible, que está en boca de todos. ¿Qué perspectivas tiene del mercado?

R. El mercado más tocado, lamentablemente porque es una pésima noticia para este país, es el del build to rent (viviendas que se construyen para ser alquiladas). Ha sufrido mucho con la subida de los tipos de interés y los cambios y presión regulatoria, que lo ha matado. Es un despropósito al que nos han abocado nuestros políticos y del que nos arrepentiremos porque era un sector incipiente que pretendía resolver una necesidad imperiosa para este país. En contraprestación a este está naciendo otro sector distinto, que es el de la vivienda asequible, que combina suelos cedidos por una administración pública —junto a subvenciones a la obra—. Este segmento está trayendo interés y están empezando a generarse muchos concursos de colaboración público-privada alrededor de toda España. Es una buena noticia que las administraciones públicas por presión social saquen del armario todo ese suelo que tienen para que se genere un parque de vivienda a precios por debajo de mercado. Se ha generado una conciencia política, económica y social de que hay que generar vivienda asequible. Sin embargo, seguimos, lamentablemente, con mucha incertidumbre y pocos aciertos regulatorios.

P. Precisamente, dentro de todo el ecosistema del residencial, el flex living en sus diferentes modalidades está atrayendo mucha inversión, quizás porque esquiva todas las regulaciones. ¿Cómo ve el fenómeno?

R. ¡Sorprendido! Es una que es una buena noticia que haya capital valiente como para meterse en el flex living porque hay una necesidad imperiosa de generar vivienda y esta satisface las necesidades de un público concreto, no solo personas jóvenes. Sí me genera cierta inquietud el entorno regulatorio porque con la legislación actual funciona, pero no se sabe los cambios que puede haber en dos o tres años.

P. En los últimos meses, el euro ha salido reforzado frente al dólar de la política arancelaria del presidente de Estados Unidos, Donald Trump. ¿Cómo afecta esto al inmobiliario patrio cuando una parte muy relevante de dinero que se invierte en España procede de economías dolarizadas?

R. Con cada vez más interés por parte del americano en tener exposición al euro por la caída del dólar. Esa va a ser una de las de las tendencias que van a ayudar a dinamizar la inversión.

R. Por último, ¿en qué situación está el mercado del fundraising (proceso de levantamiento de capital en nuevos fondos)?

R. Hay una tendencia cada vez más evidente: las grandes gestoras (GP) tienen más facilidad para acceder al capital. Por el contrario, las de tamaño intermedio tienen cada vez más dificultad, mientras las que están muy especializadas en un mercado o una clase de activo están teniendo más sencillo levantar nuevo dinero que en los últimos años. Los inversores (LP) han entendido que más fácil estar concentrado en pocos gestores muy contrastados y validados que hacer apuestas valientes.