La competencia entre entidades por ganar cuota en el mercado hipotecario, el peso cada vez mayor que tienen los tipos fijos, y los agobios financieros que la pandemia ha conllevado para muchas economías familiares, están haciendo que los cambios registrales en las hipotecas estén creciendo con fuerza. Si entre enero y julio del 2020 fueron 282, en los mismos siete meses de este año la cifra se multiplicó por seis, hasta los 1.687, algo más del doble de los de todo el ejercicio pasado.

Han sido sobre todo novaciones (renegociación de las condiciones del préstamo con la entidad bancaria con la que se suscribió, ya sean referentes al tipo del interés, al capital prestado o a las variaciones en los plazos de amortización, por ejemplo), que han supuesto 1.455 operaciones, muy por encima de las subrogaciones del acreedor (cambio entre entidades), que alcanzaron las 179. En los restantes 53 casos se ha tratado de subrogaciones del deudor. Tres de cada cuatro de estos cambios se han producido en hipotecas sobre viviendas.

La reactivación del mercado inmobiliario y el que sean una puerta de entrada idónea para fidelizar a los clientes durante muchos años ha hecho que numerosas entidades hayan optado por mejorar las condiciones de sus hipotecas y hacerlas así más atractivas, lo que ha dado también una baza a los clientes que ya la tenían firmada para renegociarlas. Entre las 25.477 hipotecas que experimentaron cambios en sus condiciones inscritos en los registros de la propiedad en julio pasado en España (que fueron un 229,9% más que en igual mes del año pasado), el 14,9% estuvieron originados por modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas fijas disminuyó 0,7 puntos y en las hipotecas a tipo variable lo hizo en 0,2 puntos, de acuerdo a la información del INE.

«El mercado hipotecario está muy activo, y las perspectivas que tenemos de aquí a final de año es que siga en la misma línea»

JUAN RAMÓN GÓMEZ - Director del Área de Negocio de Caja Rural de Extremadura

«Este sigue siendo uno de los productos estrella de las entidades, con el que se puede vincular al cliente y fidelizarlo porque donde tienes la hipoteca sueles tener también la nómina, los seguros y todo el tráfico habitual de lo que es tu economía doméstica», esgrime Juan Ramón Gómez, director del Área de Negocio de Caja Rural de Extremadura, quien hace hincapié en que actualmente «el mercado hipotecario está muy activo, y las perspectivas que tenemos de aquí a final de año es que siga en la misma línea».

Por un lado, explica, se «ha disparado» la firma de hipotecas tanto para compraventa de viviendas como de fincas rústicas. De enero a julio en Extremadura han sido 6.233, un 28,4% más que en esos meses de 2020. Si bien es cierto que entonces se acusó el impacto del confinamiento en la firma de estos préstamos, también lo es que de seguir a este ritmo se acabará muy por encima no solo del pasado año, sino que se marcaría la mayor cifra de los última década (la más alta desde las 13.721 del 2011).

Por otro, confirma Gómez, también se ha apreciado un incremento de las novaciones «que han sido muchas de ellas por el código de buenas prácticas de las entidades financieras y por las medidas covid que han ampliado plazos para los clientes». En este sentido, el Gobierno aprobó por dos veces moratorias hipotecarias para los consumidores más castigados por la pandemia, que unas veces se han plasmado en escritura pública, y en otras mediante contrato privado. En cuanto al Código de Buenas Prácticas, es una serie de medidas de protección dirigidas a deudores hipotecarios y avalistas que tienen como finalidad mejorar la situación económica de aquellas familias con dificultades para pagar la cuota de su hipoteca, si bien su adhesión a él por parte de bancos y cajas ha sido voluntaria. 

«Comparar tipos de interés es fácil, pero hay que ver también cuáles son los gastos colaterales de la hipoteca»

CARLOS ARJONA - Colaborador de Asufin

Carlos Arjona, colaborador de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), resalta igualmente que «se está firmando muchísima hipoteca, para casas de campo, vivienda de nueva construcción….». Un dinamismo que cree que responde en gran medida al incremento del ahorro en los hogares motivado por la pandemia, unas reservas que ahora a menudo se invierten en ladrillo

Respecto a las novaciones, apunta a «la mejora de las condiciones» ofertadas por las entidades y señala que muchos de los cambios obedecen a pasar los créditos de interés variable a tipos fijos, algo que reflejan también los datos del INE: entre las hipotecas con variación de condiciones de interés, el porcentaje de las que son a fijo aumenta del 17,1% al 32,2% tras realizarse la alteración, mientras que el de hipotecas referenciadas disminuye del 81,8% al 63,3%. En «muchas» ocasiones, agrega, es a las propias entidades a las que les interesa hacer el cambio, por lo que son ellas quienes lo promueven. «El tipo de interés fijo da seguridad al usuario, pero también a la entidad financiera», arguye.

Por lo que atañe a las subrogaciones, Arjona destaca que las «entidades financieras están asumiendo los gastos que conlleva» realizarlas, lo que facilita los traslados. Aunque no es un número muy elevado, las casi 180 subrogaciones de acreedor realizadas hasta julio en Extremadura superan las contabilizadas durante los ejercicios completos de 2020 (120), 2019 (146), 2018 (136) y 2017 (146).

Tanto al suscribir una nueva hipoteca como al realizar cambios en la ya suscrita, este experto recomienda sobre todo «mirar cuáles son los productos vinculados, donde hay mucha ‘trampa’, porque lo que quieren las entidades financieras es tener clientes ‘de todo’, y buscan incluir muchos productos, te meten hasta el seguro del coche. Comparar tipos de interés es fácil, pero hay que ver también cuáles son los gastos colaterales». 

Más de un 40% de nuevas hipotecas son ya a tipo fijo

Un 41% de las hipotecas suscritas en Extremadura en el segundo trimestre fueron a tipo fijo, un 6,9%más que en 2020, según las estadísticas del Colegio de Registradores de España. A pesar de este auge, la región se mantiene como la que tiene un menor peso de este tipo de créditos en todo el país, en el que la media está ya en un 56,76%, su máximo histórico, con 14 comunidades en las que son ya los más habituales. «Todo parece indicar que a lo largo de los próximos trimestres se producirá una continuidad en la línea de mayor contratación» a tipo fijo, vaticinan los registradores, sobre todo porque «no pocas» entidades financieras están recurriendo a esta modalidad como «reclamo publicitario» en sus ofertas hipotecarias y a que constituye «en el actual contexto de tipos de interés» un producto en el que la mayoría de ellas desea «crecer en volumen», se apostilla.