El sector inmobiliario está atravesando la pandemia sin grandes sustos y, tras el parón derivado del confinamiento, diversos indicadores dan muestra de una actividad sostenida. El precio de compraventa refleja una tendencia ascendente y ya se acerca a los valores anteriores a 2020: de media, la vivienda libre en España se encareció un 1,5% intertrimestral y un 2,4% interanual entre abril y junio hasta situarse en los 1.649,2 euros el metro cuadrado, según la última estadística sobre el valor tasado del Ministerio de Fomento, que para Extremadura recoge en este periodo un auge del 1,2% en comparación al primer trimestre y un descenso del 0,7% en términos anuales, debido este último a la caída contabilizada en la provincia de Cáceres, del 1,95%. El precio del metro cuadrado en la región se sitúa en 843,9 euros.
A su vez, el ritmo al que se realizan las operaciones también se ha ido recuperando de forma progresiva y los últimos datos disponibles, correspondientes a agosto, recogen un alza del 57,9%, hasta las 49.884 transacciones, el mayor volumen en este mes desde 2007, según el Instituto Nacional de Estadística. La cifra supone el sexto repunte consecutivo de un año en el que se ha vuelto a poner de manifiesto que cuando los españoles tienen dinero en el bolsillo, suelen decantarse por los inmuebles. En Extremadura, en los ocho primeros meses del año se han formalizado 6.142 operaciones, claramente por encima no solo de 2020 (4.481 compraventas), cuando la actividad se vio muy lastrada por el confinamiento, sino también de 2019 (5.470). De nuevo es mayor el dinamismo en la provincia de Badajoz, donde en agosto se estuvo cerca de doblar las cifras de Cáceres (504 operaciones frente a 265).
«Sin duda» nos encontramos en un momento en el que la vivienda «es valor refugio, ante las tendencias inflacionistas de la economía, la falta de remuneración suficiente de los depósitos bancarios y la renta fija», apunta Samuel Población, director Nacional Residencial y Suelo de CBRE España. Actualmente, el ahorro se enfrenta a los bocados de la inflación, que en octubre escaló hasta el 5,5%%, niveles no vistos desde 1992, y los tipos de interés, que en mínimos históricos reducen los retornos a su mínima expresión (pocos depósitos ofrecen rendimientos de un punto porcentual). Si a esto se suma «que la banca ofrece unas hipotecas en condiciones muy ventajosas, tanto a tipo fijo como a variable», invertir en vivienda se presenta como «una opción excelente», agrega Población.
«La vivienda es un valor refugio, ante las tendencias inflacionistas y la falta de remuneración suficiente de los depósitos bancarios»
Revisando el mercado español, el sector se anotó en los nueve primeros meses de 2021 un volumen de inversión de 7.842 millones de euros, el 16% más que un año antes, según cifras provisionales de CBRE. Y las previsiones de esta consultora inmobiliaria apuntan a que el ejercicio cerrará con una inversión de 11.000 millones.
«La gente está invirtiendo ahora en ladrillo porque es relativamente seguro y da rentabilidad», esgrime Adolfo del Molino, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Badajoz y su Provincia, que añade que el perfil más habitual de comprador-inversor es el de quien ha podido hacer hucha durante la pandemia, y que busca dar una salida rentable a estos ahorros. Desde el inicio de la covid-19, en marzo de 2020, los depósitos de los extremeños han aumentado un 10,7% (2.127,8 millones de euros), hasta superar los 22.000 millones. De ellos, 20.840 corresponden a familias y empresas.
«Son los primeros que han tenido la iniciativa los que le están sacando muy buena rentabilidad»
Del Molino también hace hincapié en el déficit que existe de pisos para alquilar, lo que también presiona al alza los precios. Con el estallido de la burbuja «hubo un parón que ha durado seis o siete años» y toda la vivienda que no salió al mercado para arrendar durante este tiempo «es la que falta» en estos momentos.
«Ya no hay pisos baratos en venta», y en «todo» el que se pone el cartel, «se vende», remarca. Con una demanda tan elevada, cada vez es más complicado encontrar chollos. «En el 2017 llegué a vender un piso de cuatro habitaciones en 22.000 euros. Ahora en esa misma zona por menos de 50.000 o 60.000 euros no se encuentran ya», detalla. «Después de la pandemia, todo el mundo se ha puesto a correr» a la búsqueda de inmuebles y son «los primeros que han tenido la iniciativa [de comprar para alquilar] los que le están sacando muy buena rentabilidad», a los inmuebles, concluye.
A la caza de rentabilidad
Así las cosas, ¿es buen momento para que un particular con cierto músculo financiero apueste por la vivienda? «Definitivamente, sí», afirma Edoardo Corda, consejero delegado de Briwell Group, que lo plantea tanto para aquellos perfiles con «dinero estancado en una cuenta corriente que está generando un 0% de interés», como para los que tengan que recurrir a una hipoteca para complementar el colchón de ahorro. «Aun con este condicionante, la opción de invertir en ladrillo sigue siendo muy conveniente», señala, ya que por muy baja que sea la rentabilidad, Corda cree que el particular podría ganar más de un 4%.
Atendiendo a la guía más habitual sobre estas potenciales ganancias, que es la rentabilidad bruta por alquiler (rendimiento medio que se sacaría de comprar una vivienda para alquilar) que calculan tanto el Banco de España como los diferentes portales inmobiliarios, la ganancia media se sitúa en el 6% en España, muy similar a la estimada para Extremadura (5,8%). Y este es el principal motivo para la compra de una vivienda para 3 de cada 4 inversores, de acuerdo con Fotocasa, y el 84,7% opina que la vivienda da una rentabilidad que ahora no ofrece otro producto financiero.
¿Vender o alquilar en Extremadura?
Es aquí donde se plantea la duda de si alquilar o vender… ¿Cuál es la elección correcta? Para Sofía Cayuela, responsable de cuentas de Entidades Financieras en Instituto de Valoraciones, no existe una fórmula mágica. «Todo depende de los objetivos que tengan los inversores, de los plazos con los que cuenten para recuperar su inversión, del tipo y estado de la vivienda, y de la zona», comenta.
Juan Pedro Cabrera, portavoz de Viprés Inmobiliaria, con oficinas en Cáceres y Mérida, apunta que cuando el objetivo es el arrendamiento de los inmuebles, lo más frecuente es que se busquen casas céntricas y bastante antiguas, «y dependiendo del estado» en que se encuentren, con vistas a ponerlas ya mismo en alquiler o a reformarlas primero. En cuanto a quien adquiere pensando en vender pasado un tiempo y que mientras tanto la inflación no se coma sus ahorros, «hay una variedad mayor» de localizaciones. «Ahí sí se atreven a comprar cosas que valgan más dinero y en sitios que merezcan la pena», precisa, una vez que «no tienen prisa» por empezar a rentabilizar la inversión.
«Para poner en alquiler lo más habitual es buscar casas bastante antiguas y céntricas»
Por su parte, desde Fotocasa inclinan la balanza hacia el alquiler. De hecho, María Matos, directora de Estudios y portavoz de la plataforma de búsqueda de inmuebles, plantea que la rentabilidad sigue siendo «el motor clave» a la hora de poner una vivienda en alquiler, en los dos últimos años ha ganado peso «la espera para que aumente el valor» y vender. Si el piso está en buenas condiciones y en una zona de alta demanda, «se puede alquilar a un precio de mercado competitivo», considera. Por comunidades destacan la Comunidad Valenciana y Navarra, donde la rentabilidad supera el 7%.
Tampoco parece desdeñable el rendimiento medio que la inmobiliaria Solvia asigna a la otra opción, la de comprar para vender: lo enmarcan en una optimista horquilla del 15% al 20% de media si se realiza reforma, pudiendo llegar al 30% si se trata de casas muy antiguas. «Reformar pisos en mal estado con la intención de revenderlos atrae cada vez más», señalan.
«Invertir en inmobiliario requiere un conocimiento previo del mercado, ya que una mala compra podría lastrar el objetivo principal de la inversión: obtener rentabilidad»
«Invertir en inmobiliario requiere un conocimiento previo del mercado, ya que una mala compra podría lastrar el objetivo principal de la inversión: obtener rentabilidad», indica Gonzalo Castro, director de venta minorista de Solvia. Para calcular la posible rentabilidad y tomar la decisión, el inversor deberá tomar en consideración variables como la renta anual esperada o los gastos de mantenimiento (IBI, derramas, etcétera) en el caso del alquiler y, en el caso de la venta, se contemplarán el posible precio al que se pondrá en el mercado, gastos de la transacción, impuestos o la reforma. Aunque el factor más relevante será siempre el coste del inmueble, ya que el potencial beneficio dependerá esencialmente de si se adquiere a buen precio o no.
En España, el importe medio para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados nueva asciende a 223.380 euros, según Sociedad de Tasación. Las dos capitales de provincia extremeñas, de acuerdo a esta misma fuente, se mueven bastante por debajo, con 108.810 euros, promediando la cifra autonómica más baja del país.
Aunque el Banco Central Europeo acaba de alertar del riesgo de sobrecalentamiento de los precios, los expertos auguran más subidas, al menos, para el año que viene. Dónde mirar De cara a buscar otras tendencias de las grandes firmas de inversión que el particular pueda imitar, los profesionales que gestionan fortunas privadas muy elevadas y de muy alto nivel, «se fijan en dos conceptos clave: nicho y diferenciación», define Edoardo Corda. Factores ambientales o una alta segmentación del target pueden constituir una ventaja competitiva importante a la hora de orientar una apuesta financiera.
A su vez, desde Instituto de Valoraciones comentan que existe un alto interés por los formatos de vivienda compartida (coliving, residencias de estudiantes…), al igual que el ‘build to rent’ o la vivienda de lujo en Madrid, Barcelona y las zonas costeras, esto último «sobre todo entre inversores extranjeros», puntualiza Sofía Cayuela. Mirando al futuro, el 71% de los grandes inversores europeos cree que la pandemia ha aumentado la demanda en la periferia, mientras que el 37% espera que aumente en el centro de la ciudad. Otro 32% considera que el rural también será más popular, según la tercera edición de la encuesta ‘JLL Living’, elaborada junto con Abrdn.
Hasta agosto se han formalizado 6.142 compraventas de viviendas en la región, muy por encima de 2019 y 2020
Está claro que la pandemia está reconfigurando el sector y que sigue habiendo cierta incertidumbre, tanto desde el punto de vista de los cambios en hábitos de consumo como desde el económico. También existen preocupaciones a corto plazo sobre la regulación de los alquileres o los requisitos de construcción específicos en base a los criterios de sostenibilidad.
El pequeño inversor se va a topar con la barrera de entrada del dinero, entendido como el importe necesario para adquirir una vivienda. Además, hay otras problemáticas asociadas a la dificultad de acceder al capital en el caso de que se necesite liquidez o a la gestión de estos activos, especialmente cuando se ponen en alquiler, y que puede «resultar demasiado esfuerzo sobre todo a una determinada edad», opina el economista Luis Gasca, profesor del CEF-Barcelona y analista financiero.
«Todo depende de los objetivos que tengan los inversores, de los plazos con los que cuenten para recuperar su inversión, del tipo y estado de la vivienda, y de la zona»
Es por eso que, si lo que se pretende es entrar en el ladrillo para poner a trabajar el dinero, puede ser conveniente valorar vías alternativas de inversión más allá de la compra directa de una casa o piso. Por ejemplo, a través de plataformas de ‘crowdfunding’ inmobiliario como Housers, Urbanitae, iCrowdHouse o Fellow Funders. El particular participa con una aportación que puede partir de 50 euros cubre una parte del proyecto y, a cambio -en el mejor de los escenarios- recibe un retorno que de media puede rondar el 8% o 9% anual. La contrapartida es que no se puede retirar la inversión anticipadamente y que, «si el proyecto en el que has puesto dinero fracasa, lo pierdes», recuerda Gasca, por lo que recomienda entrar en varios proyectos o en varias plataformas, para una mejor diversificación.
Pensando en aumentar esta diversificación y minimizar el riesgo, el particular también puede optar por las socimis y los fondos cotizados (ETF), a través de los que podrá entrar en diversos proyectos nacionales e internacionales (en el caso de los ETF).
Acciones de socimis
La inversión en acciones de socimis permite obtener rentabilidades de alrededor del 4% o 5% a través de los dividendos, «más una plusvalía de entorno al 5% anual por crecimiento de la propia cotización», expone Gasca. De las 79 sociedades inmobiliarias cotizadas a cierre de abril, con un valor bursátil de 22.030 millones de euros y una cartera de activos de 51.277 millones -datos de BME-, este experto pone en radar a las cuatro que cotizan en el mercado continuo: Merlin Properties, Colonial, Lar y Arima, con subidas anuales que oscilan entre el 20% y el 5%.
En cuanto a los ETF, destaca como una de las principales ventajas la «alta diversificación» que ofrecen, y que permiten ver dónde invierte para ajustar la exposición al máximo. Con Europa y la rentabilidad en la diana, el iShares MSCI Target UK Real Estate ofrece unas ganancias anuales del 22%, según datos de Morningstar. El podio lo completan, con revalorizaciones anuales superiores al 15%, el BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe y el Lyxor PEA Immobilier Europe.
Y con una diana global, el ranking de Morningstar lo lideran los fondos cotizados Dow Jones Global Real Estate, iShares Developed Markets Property Yield y Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global, los tres con repuntes anuales próximos al 30%.
