"Con total seguridad, estamos pagando más IBI del que tenemos que pagar". Solo 14 municipios extremeños han revisado en la última década su ponencia de valores catastrales, lo que indica que la tasación que aplica el Catastro a los inmuebles, en la inmensa mayoría de la geografía regional, «no está adaptada ni a la realidad social ni a la realidad de mercado».
Alcuéscar, Brozas, Calzadilla, Garrovillas de Alconétar, Tejada de Tiétar, Castilblanco (2012), Alcántara, Campo Lugar, Gargüera, Guijo de Granadilla, Ibahernando, Santa Marta de Magasca, Valdefuentes (2013) y Mérida (2015) son las localidades que en los últimos años han actualizado sus ponencias catastrales, según datos del Ministerio de Hacienda.
Para corregir esas diferencias que existen entre las valoraciones del Catastro y la realidad de mercado, cada año se aplicaban correcciones a través de unos coeficientes de actualización que en 2022, debido a la aprobación de la reforma de la ley del Catastro el pasado noviembre, ya no se aplicarán porque Hacienda ha puesto en marcha un nuevo sistema que diferencia entre el valor del inmueble a efectos de IBI y de mercado.
«Hay que incluir un factor corrector, no basarse solo en el uso o la antigüedad de las fincas», dice Francisco Marroquín, presidente del Colegio de Administradores de la Propiedad
¿Esto es positivo o negativo? «Nos quedaremos en la misma situación, porque el problema es que los valores administrativos están muy alejados de la realidad», explica Francisco Marroquín, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cáceres (Coapi).
Con el nuevo sistema, cada finca registral va a tener ante el Catastro dos valores: uno exclusivamente catastral que tiene como función la valoración fiscal a efectos de IRPF, tasas de basura y alcantarillado e IBI. El otro será el valor de referencia de mercado, que servirá para calcular la cuota de los impuestos asociados a la compraventa y las herencias. En este nuevo escenario, sin coeficientes correctores («también se equivocaban e iban por encima de los valores de mercado», afirma Marroquín) cobra si cabe más importancia las ponencia de valores catastrales de cada municipio, pues este será el único valor a tener en cuenta para calcular el recibo del IBI que paga el contribuyente.
No en vano, con este procedimiento de valoración colectiva el Ministerio de Hacienda prevé revisar en 2022 el valor de más de 825.000 inmuebles, pero ninguno en municipios extremeños. La revisión se inicia previa manifestación del interés por el ayuntamiento correspondiente al Ministerio de Hacienda y ninguno lo ha solicitado para este año.
Las ponencias suelen actualizarse cuando se detectan diferencias sustanciales entre los valores de mercado actuales y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, bien por modificaciones del planeamiento urbanístico o por otras circunstancias. El periodo mínimo que debe transcurrir entre una y otra ponencia es de cinco años, y el propio ministerio recomienda que se actualicen cada 10.
«Estamos en 2022; hace 10 años, en 2012, estábamos viviendo los efectos de la crisis hipotecaria y la caída Lehman Brothers. El valor de las viviendas en 2012 no es el mismo que en 2022, y tampoco la capacidad de disposición ni endeudamiento», sostiene Marroquín, que considera que además de actualizar, las ponencias de valores del Catastro deberían incluir un factor corrector conforme a la incidencia socioeconómica, no basarse solamente en el uso o la antigüedad de los inmuebles. «Con total seguridad estamos pagando más IBI del que tenemos que pagar», afirma.
Nuevos cálculos para compras y herencias
La reforma de la ley del Catastro cambia las reglas del juego en lo que respecta a la tasación de los inmuebles y con respecto al de mercado, Marroquín explica que determinará la base imponible de los impuestos ligados a la compraventa y las herencias: Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones (también IVA e Impuesto de Sociedades, si procede).
El valor de referencia de mercado se puede consultar en la web del Catastro desde el 1 de enero con la referencia catastral del inmueble, aunque de momento solo está disponible para viviendas. Ni solares ni locales comerciales están aún valorados.
Hasta ahora, la base imponible de los impuestos directamente relacionados con las viviendas era el valor real del inmueble. El vendedor de un piso o una finca establecía un valor y la Administración podía comprobarlo y demostrar que no se ajustaba a la realidad, cuando así lo considerase.
"Los valores que aplica el Catastro no están adaptados ni a la realidad social ni de mercado"
Con el cambio que ha entrado en vigor el 1 de enero, el valor de referencia de mercado que fije Hacienda será la base imponible de los citados impuestos y será el contribuyente quien, si no está de acuerdo, lo justifique.
Se ha decidido así tras una sentencia del Tribunal Supremo que exigía que las tasaciones las llevasen a cabo peritos e inmueble por inmueble, pero lo cierto es que las asociaciones de consumidores ven probable que este nuevo sistema provoque conflictos con Hacienda cuando el comprador o el heredero considere que se le está haciendo pagar impuestos por una capacidad contributiva que no es real. Y para el vendedor, habrá que ver cómo influye a efectos de IRPF.
En este sentido se pronuncia Marroquín, que considera que «se impone una cortapisa más al contribuyente» a la hora de vender, arrendar, hipotecar, regalar o heredar un determinado bien. «Existe la obligación de declarar ese valor como base imponible aún cuando el precio real de la transmisión o arrendamiento sea sensiblemente inferior, lo cual va a pasar en muchísimas ocasiones. Vamos a tener que soportar una carga tributaria absolutamente inútil», pronostica.
