El dinamismo que el mercado inmobiliario ha mostrado en buena parte de los dos últimos años ha llevado a dos tributos muy vinculados al ladrillo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y el de Actos Jurídicos Documentados (ITPO y AJD), a cifras desconocidas en la última década y que se van acercando cada vez más a las que se registraban antes del pinchazo de la burbuja, hace ya tres lustros.
De acuerdo a los datos proporcionados por la vicepresidencia Primera y Consejería de Hacienda y Administración Pública, el año pasado se recaudaron por ambos impuestos 131,6 millones de euros, un 34% más que en 2020. Tomando como referencia el 2019, último año antes de que la pandemia impactase de lleno en la actividad económica, el avance es del 25%. El dato alcanzado en 2021 es el mayor desde el 2008, cuando fueron 138 millones. Un año antes, coincidiendo con el final del periodo de burbuja inmobiliaria, habían sido 195 millones.
El ritmo de aumento de los ingresos ha continuado acelerándose en la región en el arranque de este año. Entre enero y marzo ascendieron a 38,2 millones de euros. De repetirse montantes similares en el resto de trimestres de este ejercicio, se acabaría por encima de los 150 millones de euros.
El año pasado se cerró en la comunidad autónoma con 9.365 compraventas de viviendas, de acuerdo a las cifras dadas a conocer por el INE a partir de la información recopilada por los registradores de la propiedad, Es el mejor dato desde 2010 (10.125). Pero si en aquel año las operaciones con residencias de segunda mano (las que están gravadas por el ITPO y exentas del IVA) concentraron un 60,2%, en 2021 estuvieron cerca de representar cerca de nueve de cada diez operaciones (87,2%), lo que hizo de él el tercer mejor ejercicio para el mercado de la vivienda de ocasión de toda la serie histórica tras los de 2007 y 2008.
En 2007 ambos tributos llegaron a alcanzar unos ingresos de 195 millones
El ITPO grava las transmisiones patrimoniales retribuidas de toda clase de bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza. El tipo aplicable varía en función de la comunidad autónoma. En Extremadura, con carácter general se aplica entre el 8% y el 11% de la base liquidable, aunque en el caso de la vivienda habitual, con determinados requisitos de valor del inmueble y de renta, puede bajar al 7%. Es el que más peso tiene en términos recaudatorios, con 93 millones obtenidos en 2021.
En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, afecta a documentos notariales, mercantiles y administrativos. Cuando es una vivienda nueva, el comprador debe pagar el IVA y las cuotas fija y variable del AJD. También afecta a las escrituras públicas para la formalización de préstamos hipotecarios, si bien desde finales de 2018 un decreto ley obliga a que sean los bancos quienes abonen este impuesto.
El año pasado se formalizaron más de 5.800 préstamos para la adquisición de una casa en Extremadura, completando de esta forma la mejor anualidad desde 2008. Fue un 24,5% de auge respecto al año anterior y del 18,6% en comparación al 2019, según las cifras del Consejo General del Notariado.
Como con las transmisiones patrimoniales, también en este caso varían los tipos aplicados en función de cada territorio. Según el informe 'Panorama de la fiscalidad autonómica y foral 2022', del Registro de Economistas Asesores Fiscales, la transmisión de un inmueble nuevo con una base imponible de 150.000 euros, que no vaya a constituir vivienda habitual del adquiriente, supondría el pago de 2.250 euros en Extremadura, al mismo nivel que otras ocho comunidades autónomas por encima de las que solo queda Murcia, con 3.000 euros. La recaudación en 2021 ascendió a 38,4 millones.
Aunque la obligación de tributar por ITPO y AJD atañe a operaciones de muy diferente índole, se nutre sobre todo de la actividad inmobiliaria. De hecho, los datos de recaudación en Extremadura durante la última década dibujan una senda casi paralela a la seguida por el sector inmobiliario desde el estallido de la burbuja, coincidiendo el periodo de menos compraventas (2012-2016) con el de menores ingresos y repuntando cuando el ritmo de compraventas volvió a dinamizarse.
En 2021 supusieron un 2,48% de los ingresos de la Junta, transferencias incluidas
La gestión íntegra de estas dos figuras impositivas, unidas en un solo tributo a pesar de que se refieren a hechos totalmente distintos (incluso gravan un tercer tipo de operaciones, las societarias) está cedida a las comunidades autónomas, como también sucede con el de sucesiones y donaciones. Aun teniendo bastante mayor potencia recaudatoria que este último, su impacto en las cuentas autonómicas es limitado. En 2021 supusieron un 2,48% del total de los ingresos de la Junta (incluidas transferencias). Un 1,76% fue de la parte correspondiente al ITPO y un 0,72% a la de Actos Jurídicos Documentados.
La ley autonómica de medidas ante el reto demográfico y territorial, publicada por el DOE a finales de marzo pasado, favorece a las zonas rurales con varios beneficios fiscales, ya en vigor, tanto en el IRPF como en el ITPO y el AJD, Se aplican en lo relativo a la adquisición de vivienda habitual y de inmuebles destinados a desarrollar actividades empresariales o negocios profesionales en aquellas poblaciones por debajo de tres mil habitantes.
También en los ayuntamientos
No solo las arcas autonómicas están haciendo caja con la activación del mercado inmobiliario. También está sucediendo con las de las entidades locales. Sin considerar el IBI, el gran pulmón de las economías municipales cuya recaudación aguantó creciendo incluso en los peores años de la gran recesión, la mejora ya se ha dejado notar en otros tributos. Uno de ellos es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), para el que los consistorios extremeños presupuestaron en 2021 unos ingresos de 33,9 millones de euros, más del doble que en 2019 (15,2 millones).
También se incrementaron en este mismo periodo los ingresos previstos por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), de 11,4 millones a 13,5 millones.
