El poder para limitar los pisos turísticos

La reciente sentencia del Supremo que avala que las comunidades de propietarios pueden prohibir, con una mayoría de tres quintos, la actividad de una vivienda para alquiler turístico abre interrogantes sobre su aplicación, las cuestiones a analizar son las siguientes

LOS ESTATUTOS. En primer lugar se ha de tener en cuenta si la comunidad de propietarios tiene estatutos vigentes, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en los mismos. En los estatutos puede figurar una limitación de carácter general sobre el destino de las viviendas. Pero si no existe limitación alguna, será necesario que la junta de propietarios de la comunidad adopte un acuerdo estableciendo la prohibición del alquiler turístico en el inmueble. Es decir, al no figurar la limitación en el título constitutivo o estatutos, solo podrá limitarse por acuerdo de la comunidad.

No obstante, exista o no exista limitación por la comunidad, el propietario que desee poder utilizar la vivienda como alquiler turístico deberá contar con la autorización de la administración autonómica correspondiente.

El fallo del Supremo no tiene efecto retroactivo sobre las viviendas turísticas ya instaladas

LOS REQUISITOS. Para limitar o poner condiciones al alquiler turístico, la comunidad de propietarios deberá aprobar un acuerdo en el que bastará el voto de las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, tal y como establece la nueva redacción del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en resoluciones de fecha 16 de octubre de 2020 y 15 de enero de 2021. 

Tal mayoría ha sido refrendada por el Pleno de la Sala 1A del Tribunal Supremo en sentencia número 1.233/2024 de fecha 3 de octubre de 2.024 de cuyo pronunciamiento se infiere que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos. La Sala se ha pronunciado por primera vez sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por el real decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Las decisiones, adoptadas por unanimidad, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales (evidenciada en las dos sentencias recurridas de signo opuesto) sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

La Sala parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (sentencias 358/2018, de 15 de junio, y 729/2014, de 3 de diciembre; y en las más recientes sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre, 1671/2023, de 29 de noviembre, 90/2024, de 24 de enero, 95/2024, de 29 de enero, y 105/2024, de 30 de enero).

En segundo lugar, la Sala recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución (SSTC 37/1987, de 26 de marzo, 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo).

A continuación, la Sala interpreta la expresión limite o condiciones que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 del Código Civil. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término limitar no excluye la prohibición.

Esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico. Considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto.

Como razonamiento adicional, la Sala señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Si la prohibición se acuerda con la mayoría de 3/5, se deberá proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad

RETROACTIVIDAD. El acuerdo que limite o prohíba el uso de un inmueble de la comunidad de propietarios como piso turístico no tiene efecto retroactivo, por lo que solo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte dicha limitación incluyendo a aquellos que, previamente a la adopción del acuerdo, hubiesen ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad.

Si la comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio, debe convocar una junta de propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.

CERTIFICACIÓN. Si el acuerdo de prohibición es finalmente aprobado con la mayoría que hemos reseñado anteriormente (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculado a la misma.

CONVOCATORIA DE LA JUNTA. En la convocatoria de una junta que incluya este tema en el orden del día debe indicarse que el quorum de aprobación es de 3/5 con voto presunto del ausente, es decir, mayoría simple de presentes en junta y luego quedará la espera de los 30 días que se establece en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Se acompañaría a la convocatoria la propuesta de normas de Régimen Interno, es decir los estatutos de la comunidad si los tuviera, que se proponen en el orden del día, con la advertencia de que se podrán adicionar más por los presentes y ser votada cada una de ellas por ese quorum.

La comunidad puede subir la cuota hasta un 20% a los que destinen su inmueble al alquiler vacacional

AUMENTO DE CUOTA. Podría adicionarse en la convocatoria el sometimiento a debate y votación de subir la cuota un 20% a los que destinen su inmueble a alquiler vacacional (AV), como prevé el art. 17.12 LPH. Se indicará en la convocatoria que de alcanzarse el acuerdo solo tendría eficacia con respecto a los que están ejerciendo el alquiler vacacional sin estar dados de alta y autorizados administrativamente, a los que hasta ese instante no destinaron el inmueble a alquiler vacacional y a los futuros adquirentes al inscribirse. Luego, el acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, no teniendo eficacia para los que estén reglados administrativamente antes de la adopción del mismo. Primero se votaría si se quieren aprobar las normas de régimen interno y luego cada una de ellas, por 3/5 de propietarios y cuotas, y luego la espera de los treinta días que establece la legislación.

ACTA. En el acta se hará constar que se aprobó por mayoría simple de presentes en la junta de propietarios y se notificará a los ausentes indicando que en treinta días pueden oponerse al acuerdo alcanzado. Cuando transcurran los 30 días se llevará a cabo el recuento de votos, de haberse alcanzado 3/5 de propietarios y cuotas se extenderá una nueva acta y se notificará sobre si se alcanzó o no el acuerdo sobre el alquiler vacacional.

INCUMPLIMIENTO DEL ACUERDO. Si la comunidad tiene prohibido el alquiler turístico en el edificio, pero un propietario destina su vivienda a tal fin, la comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

NORMA DE APLICACIÓN. Artículo 17.12 LPH ( introducido por el real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler). 12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Artículo 7.2 LPH. 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

El autor es abogado. Bufete Cervantes.

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