Los pisos acabados podrán ocuparse con la promoción aún en obras y las terrazas no restarán edificabilidad

Las viviendas situadas en una parte ya concluida de una promoción inmobiliaria podrán ocuparse aunque las obras continúen en otros bloques, portales o fases. El nuevo decreto-ley de simplificación urbanística que ha lanzado la Junta de Extremadura permitirá presentar una declaración responsable de primera ocupación parcial sin tener que esperar a que finalice el conjunto del proyecto.

La nueva regulación no autoriza a habitar pisos inacabados. Las viviendas que se entreguen deberán estar completamente terminadas y ajustarse a la licencia concedida, mientras que la parte concluida tendrá que funcionar de manera independiente respecto a las zonas que permanezcan en obras. Deberá disponer, por tanto, de accesos, suministros y todos los servicios necesarios para su utilización.

Aval del 10% al promotor

La ocupación tampoco podrá interferir en la ejecución de los trabajos pendientes ni poner en riesgo a los residentes. El promotor tendrá que garantizar que la convivencia entre las viviendas habitadas y las obras se produzca en condiciones adecuadas de seguridad y salubridad.

Además, deberá acreditar que la parte pendiente de la promoción continúa ejecutándose dentro de los plazos y las condiciones establecidos en la licencia. Para asegurar que el proyecto llega a completarse, el ayuntamiento exigirá al promotor una garantía equivalente al 10% del presupuesto de ejecución material de toda la actuación.

La medida permitirá entregar las llaves de las primeras viviendas terminadas sin retrasar su ocupación hasta que concluyan urbanizaciones de mayor tamaño. Tendrá especial incidencia en promociones divididas en varios bloques, portales o sectores independientes, donde una parte puede encontrarse plenamente preparada para su uso mientras los trabajos prosiguen en otra zona.

Terrazas sin consumir edificabilidad

El decreto incorpora también un cambio en el tratamiento urbanístico de las terrazas. Las terrazas cubiertas dejarán de computar como superficie edificable siempre que no superen el 30% del total de la vivienda. La medida podrá aplicarse tanto a las promociones de nueva construcción como a los edificios existentes.

En la práctica, sus metros no se descontarán de la superficie máxima que puede construirse en la parcela. Esto permitirá aprovechar la edificabilidad disponible para ampliar el interior de los pisos o, si el resto de las condiciones urbanísticas lo permite, construir más viviendas en el mismo terreno, sin tener que renunciar por ello a las terrazas.

Cuando una terraza cubierta supere el límite del 30%, el exceso sí se contabilizará a efectos urbanísticos. La medida no significa que estos espacios dejen de formar parte de la superficie de la vivienda, sino que sus metros no consumirán la capacidad máxima de construcción asignada a la parcela hasta el porcentaje establecido.

Hasta un 30% más para VPO

A esta medida se suma la denominada "prima de edificabilidad", un incremento extraordinario destinado a favorecer la construcción de vivienda protegida. La superficie autorizada por el planeamiento podrá aumentar hasta un 20% en parcelas privadas y un 30% en terrenos públicos.

Este crecimiento podrá traducirse en más metros construidos, un mayor número de viviendas o hasta dos plantas adicionales, aunque esta última posibilidad requerirá la aprobación de un estudio de detalle. La superficie extra tampoco se tendrá en cuenta para aplicar el número máximo de viviendas fijado por el planeamiento.

En los solares todavía sin edificar, toda la superficie residencial resultante deberá destinarse a vivienda protegida. Si la parcela ya está construida, tendrá que someterse a algún régimen de protección pública, como mínimo, la superficie adicional obtenida mediante la prima.

La medida será de aplicación directa, aunque los ayuntamientos dispondrán de seis meses para excluirla, limitarla o establecer condiciones específicas en su término municipal. Los promotores deberán asumir también las infraestructuras, dotaciones y cesiones necesarias como consecuencia del incremento de la capacidad residencial.

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