Hay dos grandes cifras en esta operación que no se han hecho públicas con papeles y que, aunque entren en el ámbito de la negociación entre privados, aclararían si El Corte Inglés se puede instalar en el solar de las Carmelitas sin pisos y sin otros usos. Esas dos cantidades son lo que obtendría la congregación de religiosas por los 7.000 metros cuadrados que vendería de los 12.000 de la parcela a la sociedad mercantil intermediaria y lo que pagaría El Corte Inglés por 3.200 de esos 7.000 a la sociedad, que es la que promovería el centenar de viviendas.

Desde el gobierno local se ha indicado que esta operación se apoya en que sin viviendas no hay Corte Inglés. La cadena no pagaría lo que la congregación estima que vale un suelo que está en una avenida donde un piso de cien metros cuadrados supera los 300.000 euros.

Según fuentes consultadas por este diario, El Corte Inglés aportaría parte del valor del terreno y no vendría gratis, pero su cantidad no sería suficiente para llegar al valor que la congregación pone a su suelo, y la operación se sustentaría en los rendimientos a obtener por los 25.000 metros edificables que para uso residencial y terciario (los pisos y locales comerciales) se piden en el convenio.

No es que los usos residenciales sean un mal menor, incluso están desde que se hizo la primera propuesta, de octubre del 2003, y antes que El Corte Inglés, pero su inclusión es uno de los factores que inciden en que por la oposición municipal se esté hablando de pelotazo.

Dinero a pagar

Cuando se habla de que el consistorio recibe 2,5 millones no es una cantidad extra que se aporta, sino que es una compensación que obtiene porque en esta operación no se cumple el primer requisito que marca la ley del suelo: un incremento de edificabilidad obliga a unas cesiones de espacios libres y, además, a que un 10% de esa edificabilidad, que se transforma en viviendas, se dé al ayuntamiento, al igual que en cualquier polígono residencial.

Esta operación es especial. El Corte Inglés, por lo que significa de empleo y oferta comercial, la hace especial. Pero no deja de ser una recalificación de un terreno, que no tiene solo dos actores (administración y El Corte Inglés), sino cuatro. La alternativa a esas cesiones, posibilidad que también se apunta en la ley del suelo, es su monetarización.

La monetarización no es exclusiva de esta operación. Al menos se prevé para tres enclaves más. En el expediente de la operación hay dos interpretaciones diferentes sobre su aplicación, pero la que se aplica da por válida la transformación de las cesiones (de suelo y edificabilidad) en dinero y se cuantifica en base a valores catastrales, a lo que se alude en la ley del Suelo, y no de mercado, que son muy superiores.

La cuantificación de esta compensación es otro de los factores que inciden en las dudas sobre esta operación, que no solo implica un Corte Inglés, sino unos beneficios a otros provocados por una acción de la administración: la recalificación de suelo, que exige compensaciones a la administración.

La ponencia de valores que se aplica para esta monetarización es la de 1995 y se parte de un valor de repercusión de 131 euros/metro cuadrado al que se aplica un porcentaje de actualización. Este valor ha sufrido, al menos, dos cambios. En el 2000 pasó a 247 euros y en el 2005 a 304 euros.