El nuevo plan de urbanismo, en el texto que salió en su segunda exposición pública, divide el suelo urbano de la ciudad en nueve grandes zonas de ordenación. ¿Qué tiene que ver esto con la operación de El Corte Inglés en las Carmelitas? Nada y todo. Nada porque esta recalificación del solar del centro escolar se planifica como una actuación ajena al nuevo plan. Y todo porque no sería comprensible una decisión sin tener en cuenta lo que se quiere implantar como futuro modelo de ordenación a corto plazo.
¿Por qué son importantes ahora las zonas de ordenación? porque dividen el suelo urbano que hay en Cáceres para la aplicación del artículo 74 de la Ley del Suelo de Extremadura, de cuya interpretación determina la Junta que al incremento de edificabilidad que se pretende en la Carmelitas le corresponde una cesión de suelo para espacios libres de 18.406 metros cuadrados. Es decir, la zona de ordenación donde está las Carmelitas sería el área de donde habría que entregar al ayuntamiento por parte de los promotores de la operación los 18.406 metros cuadrados, que son necesarios y que se han convertido en la pieza clave para la viabilidad de esta intervención.
Realizar el cálculo
Para entender la operación de las Carmelitas no hay que pensar en una única unidad, sino en dos. La primera es la parcela del centro escolar, donde se ha calculado un aumento de edificabilidad de 52.590 metros cuadrados (donde ahora hay un colegio se pretende hacer un colegio, un gran almacén y viviendas en diez plantas). La legislación del Suelo de Extremadura establece que se deberá realizar una reserva de terreno para dotación pública de, al menos, 35 metros cuadrados de superficie por cada cien edificables donde se autoricen los usos residenciales: el 35% de 52.590 da los 18.406 metros cuadrados.
La segunda unidad es el sitio donde estarán esos 18.406 metros cuadrados para un espacio libre sin edificar y de uso público (al menos la mitad sería zona verde), espacio que no puede estar dentro del solar del centro escolar por una razón: porque tiene menos de 18.406 metros cuadrados y la recalificación del colegio incluye pisos (residencial). Si solo hubiese usos terciarios (comercial, oficinas...), la cesión sería mucho menor de 18.406.
Por todo lo anterior es importante la zona de ordenación. El promotor tendría que encontrar y aportar los 18.406 metros cuadrados dentro de esa zona --ver gráfico-- que tiene una superficie de 1.975.466 metros cuadrados y que es el área más cercana al colegio (no se entendería una cesión alejada cuando su fin es la de compensar el aumento de la edificabilidad en el colegio).
El principal inconveniente es que la zona de ordenación donde está el centro escolar ya está ocupada por espacios muy consolidados (bloques de viviendas, viarios, parques...), por lo que son pocas las opciones. El promotor puede aportar como propio el terreno, con su compra, o que sus propietarios actuales intervengan directamente en la operación participando de las cargas y de los beneficios de la misma.
El principal intento de cesión se realizó precisamente en la zona de ordenación, cuando Jesús Alarcón, representante de la empresa que participa en la operación, puso 11.000 metros cuadrados entre la ronda norte y el parque del Príncipe, terreno que en principio se aceptó por el ayuntamiento, pero que se quedó pequeño cuando por parte de la Junta se interpretó que la cesión obligada no era 10.888 metros cuadrados, sino 18.406. Esta propuesta se realizó cuando la operación se vinculaba al nuevo plan.
Esa aportación se hizo en un terreno que, según el dictamen de la comisión de Urbanismo, quedaba como urbanizable en el nuevo plan, y no como urbano, calificación que tiene el solar de las Carmelitas. Sin embargo, en el documento, pese al dictamen del órgano político y municipal, apareció como urbano, una opción que planteó el equipo redactor.
No es la única operación de este tipo, con dos o más unidades, que se plantea. La construcción de un hotel la lado de la estación también se incorporaba en el nuevo plan con la cesión del suelo junto a la plaza de Colón.
