La expropiación de tres fincas, de 3.150, 3.963 y 11.976 metros cuadrados, en terrenos sin un aprovechamiento lucrativo y que desde 1985 están destinados a la ampliación del parque del Príncipe le va a costar al ayuntamiento 6.370.400 euros. La superficie total que se expropia es 18.716 metros cuadrados, algo inferior a los 19.089 que se asignaron a estas fincas cuando hace más de cuatro años se incorporaron en el inventario municipal.
Esos 18.716 metros cuadrados son los que aparecen en la sentencia del Tribunal Supremo, de la que informó este diario en su edición del sábado, una decisión judicial que confirma que el justiprecio a abonar por las tres fincas es de 6,3 millones. El ayuntamiento ocupó las fincas en 2003, tras la reclamación de su propietario, GP Promoción de Suelo SL, de que se ocupasen, dado que al ser verde público lo debía adquirir el ayuntamiento, y que se fijase el justiprecio. El consistorio abonó 655.654 euros, que fue la valoración que del justiprecio hizo el jurado de expropiaciones, y ocupó el suelo. GP Promoción de Suelo no lo aceptó y se inició un proceso que llega al Supremo.
Cada metro cuadrado de este terreno sin aprovechamiento urbanístico lucrativo, ni siquiera hay una fecha ni un presupuesto para financiar la ampliación del parque del Príncipe, le va a costar a la ciudad 340,3 euros. Pero el problema es que éste no es un caso aislado, sino que ha habido otros anteriores (con casi veinte millones de euros --en metálico y en permuta de suelo-- y también a causa de pequeñas parcelas en suelo urbano, dos de ellas junto al cementerio y otra, de tamaño mayor, junto al parque del Príncipe, sin un valor significativo, salvo que en su día se calificaron como suelo verde público).
Pero es que además habrá más, ya que el ayuntamiento tiene reclamaciones para expropiaciones por valor de, al menos, casi 50 millones de euros, según la valoración que de estos terrenos han presentado sus propietarios.
ARBITRAJE DE ARMENGOT. En las dos sentencias por el caso de las 1,8 hectáreas valoradas en 6,3 millones, tanto el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura como el Tribunal Supremo concluyen que esta cantidad es el valor del terreno en base a informes emitidos en 2001 y 2002 por el entonces jefe del servicio de Edificación y Arquitectura del ayuntamiento, quien, a su vez, llega a esos valores por un laudo arbitral que en el año 2000 presentó Antonio Armengot, entonces arquitecto jefe del departamento de Patrimonio del Suelo e Inventario de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Madrid.
¿Cómo y por qué aparece este laudo en Cáceres? En 1999 la entidad mercantil Promeimsa, con domicilio social en Madrid, se dirigió al consistorio para llegar a un acuerdo y fijar el justiprecio de 4,4 hectáreas de su propiedad que están en el sitio de Hinche. Es otra parte del terreno que desde 1985 se reserva para ampliar el parque del Príncipe. Lo que se pedía era la expropiación de sus 44.000 metros cuadrados
Es el mismo tipo de suelo (urbano con la calificación de verde público) y el mismo caso que las 1,8 hectáreas por las que ahora, según estima el Supremo, se tiene que pagar 6,3 millones.
La ley sobre régimen de suelo y valoraciones de 1998 (derogada hace un año por la nueva ley del Suelo, aunque es la que se ha aplicado en este caso al ser un proceso que se inició con anterioridad) establecía sobre la valoración de los suelos urbanos a los que no se atribuye ningún aprovechamiento lucrativo (como es el caso del verde público) que habría que ir a la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso urbanístico predominante, del polígono fiscal en el que a efectos catastrales está incluido el terreno a valorar.
Con esta regla el servicio de Urbanismo municipal estimó en 1999, teniendo en cuenta que el uso predominante en ese polígono es el residencial, que el aprovechamiento de las 4,4 hectáreas de Promeimsa era de 29.757 metros cuadrados edificables. Es decir, cada metro cuadrado de suelo tiene un aprovechamiento de 0,67 metros edificables.
Promeimsa no estuvo de acuerdo y se fue al famoso arbitraje. Armengot estimó que en este caso no se podía ir a la media del polígono fiscal a causa, entre otros motivos, de que incluía tipos de terrenos muy distintos (urbano, urbanizable y no urbanizable), no haber una coherencia urbanística y considerar que estaba mal delimitado.
Armengot llegó a la conclusión de que para fijar el aprovechamiento de las 4,4 hectáreas había que sacarlo de la suma de las superficies edificables para usos residenciales colectivos (bloques de pisos) en manzanas cerradas y en edificación abierta de las áreas de reparto (zonas en las que se divide Cáceres para fines urbanísticos) en las que estos dos usos fueran predominantes. Una vez sumadas se dividían por las superficies de suelo que ocupan estas áreas de reparto.
El resultado de esta operación fue que a esas 4,4 hectáreas de Promeimsa le tenían que corresponder, según el laudo, 57.967 metros cuadrados edificables. Es decir, a cada metro cuadrado de suelo se le asignaba un aprovechamiento de 1,317 metros cuadrados edificables. El valor del suelo a expropiar a Promeimsa se doblaba con el laudo arbitral respecto a la valoración inicial de los técnicos de Urbanismo.
EL CALCULO Una vez aceptado el laudo por todos, Promeimsa y el ayuntamiento, intervino el arquitecto del servicio municipal de Edificación, quien cuantificó el precio de cada metro cuadrado edificable del parque del Príncipe en 258,44 euros, por lo que las 4,4 hectáreas de Promeimsa valían 14,9 millones de euros. El ayuntamiento no pagó entonces, era 2001, sino que se firmó un convenio con Promeimsa y esas 4,4 hectáreas se permutaron por terrenos municipales en los barrios del Rodeo, Perú y junto a la estación de autobuses. Promeimsa recibía 50.710 metros cuadrados edificables (para hacer de 300 a 350 viviendas) en estos tres barrios y el consistorio se quedaba con suelo verde que a día de hoy sigue sin desarrollarse y perdía parte importante de su activo en suelo.
Al igual que Promeimsa, GP Promoción de Suelo también reclamó al consistorio una permuta de sus 1,8 hectáreas por metros cuadrados edificables propiedad del ayuntamiento, incluso pedía, en un escrito que Jesús Alarcón, en representación de la entidad, remitió al ayuntamiento, que se incluyese a esta sociedad en las negociaciones y pactos que se cerrasen para la adquisición de terreno para la ampliación del parque del Príncipe, solicitando también que esta entidad tuviese derecho preferente a elegir en primer lugar las zonas de permuta de terrenos municipales dado que las propiedades de GP Promoción de Suelo lindan con el parque (las de Promeimsa están detrás, junto a la calle islas Canarias).
Las dos sentencias se refieren a que el jefe del servicio de Edificación llegó a realizar una valoración de las 1,8 hectáreas de GP Promoción de Suelo de cara a una permuta, que no se llegó a realizar. En dicha valoración usó los criterios aceptados en el laudo. A cada metro cuadrado de suelo le dio 1,317 de edificabilidad y multiplicó el resultado por 258,44 euros del precio que calculó para cada metro cuadrado edificable en la zona de Hinche (parque del Príncipe). El resultado son los 6,3 millones de euros que tanto el TSJEx y el TS han dado por válidos.
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