Aviso para navegantes (hipotecarios): nunca los tipos de interés oficiales -incluido el euríbor- han alcanzado un nivel tan bajo, o incluso negativo, como ahora. Como consecuencia, nunca el coste de un crédito para vivienda referenciado al indicador habitual ha sido tan reducido como en estos momentos. Pero tampoco ha habido circunstancia reciente en este país en el que la contratación de una hipoteca a tipo fijo haya tenido un coste inferior al presente. Ante esta situación, ¿qué opción es preferible a la hora de suscribir un préstamo para compra vivienda?. La respuesta no es sencilla: tipo variable o tipo fijo, depende da cada situación. Pero si algo parece cierto es que cambiar las características del contrato al final del partido no sale a cuenta.
Para el sector bancario, la mejor opción en este momento es el crédito fijo, como se pone de manifiesto en la campaña que han iniciado algunas entidades con la promoción comercial de este tipo de préstamos. El consejero delegado del Banc Sabadell,Jaume Guardiola, daba a conocer esta misma semana que el 50% delas nuevas hipotecas que concede el banco son de tipo fijo. Pero no solo esa entidad se ha volcado en este tipo de contratos: "De los 10 préstamos hipotecarios que se han estrenado en el primer trimestre del año, cuatro lo han hecho a interés fijo. Parece que la tendencia iniciada en el 2015 sigue, ya que durante todo el año anterior se añadieron 56 hipotecas al mercado, de las que 19 eran a tipo fijo, una de cada tres. Por el momento ya son el 40% el total de estrenos este año", destaca el portal financieroBankimia, que recoge todas las ofertas que se incorporan al mercado.
"Nunca habíamos previsto que el euríbor fuera negativo", ha dicho recientemente el presidente de una entidad financiera española. Se trata de un situación que puede resultar perversa para el sector. Hay hipotecas referenciadas al euríbor con un diferencial muy bajo -ofertas especiales de los bancos- que pueden llegar a provocar un interés negativo, con lo que el cliente, de entrada, dejaría de pagar intereses. Sin olvidar que el Banco Central Europeo (BCE) aún no ha aclarado si los bancos tendrán que pagar a sus clientes por los créditos concedidos. "Es de sentido común que eso no pasará", se dice en el sector. Pero, por otra parte, se cubren las espaldas con la introducción de cláusulas cero -el tipo de interés de la hipoteca no puede ser negativo- para evitar sorpresas. En todo caso, la banca evita incurrir en pérdidas para lo que no hay nada mejor que vender las hipotecas con el interés más alto posible, que son las de tipo fijo, que, con salvedades, se sitúan entre el 2% y el 3% ahora. Paralelamente, las hipotecas a tipo variable están experimentando ya un notable aumento en los diferenciales para evitar los efectos del euríbor negativo.
CUÁNDO CAMBIAR EL TIPO
¿Desde el punto de vista del cliente, el tipo fijo tiene aspectos positivos? "¿Es atractivo pagar un tipo de 2,5% durante 20 años, por ejemplo?", se pregunta Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). "Parece que sí", responde. "Los tipos de interés no van a estar siempre en negativo, y aunque a medio plazo se prevé un euríbor bajo, antes o después acabará subiendo", destaca. La AHE tiene estudios que recogen que a largo plazo el euríbor han tenido periodos prolongados por encima de los tipos que ofrecen los préstamos fijos actuales, pero también inferiores. Pero hay que andarse con ojo, porque cuanto mayor es el tipo del préstamo, los periodos en el que el euríbor ha estado por encima es menor, lo que quiere decir que el crédito se abarata.
Alguna entidad financiera, además de promocionar la contratación del crédito a tipo fijo para las nuevas hipotecas también invita a sus clientes con tipos variables refereciados al euríbor y diferenciales cortos o con cláusula suelo a moverse a un préstamo fijo. En esta situación, la conveniencia de aceptar la invitación está más relacionada con la situación del préstamo. Hay hipotecas concedidas en torno al año 2000, cuando los diferenciales se encontraban alrededor del 0,5% o el 0,75%; los plazos de amortización que restan del crédito son ya cortos y se ha amortizado la mayor parte de los intereses. En estas circunstancias no parece conveniente realizar la mutación a un préstamo fiho propuesta por el banco.
Pero hay más casuística: en torno al 2008, los diferenciales que ofrecía el sector en la hipotecas se situaba entre el 1,5% y el 2%. Con un periodo de amortización de 25 años, aún quedan muchos plazos por pagar. De manera que es posible que a la larga pueda convenir cambiar de referencia. "Desde luego ese cambio es mucho más conveniente si la referencia en lugar de ser el euríbor fuera el IRPHque tiene tipos por encima del euríbor", destaca Àlex Dauden, delegado en Catalunya de la asociación de usuarios de la banca,Adicae.
Las vinculaciones determinan el tipo de interés
La mayor parte de la gran banca ha puesto ya en el mercado una o varias hipotecas de tipo fijo, aunque es cierto que no todas las entidades han lanzado campañas publicitarias acompañando su nueva propuesta de productos. La diferencia entre los tipos mínimos y máximos no es muy grande y oscila entre el 2,10% del crédito que ofrece Bankinter y el 2,80% de CaixaBank. Asimismo, los periodos de amortización van desde los 10 años de una de los hipotecas del Banc Sabadell hasta los 30 años a los que conceden créditos todas estas entidades.
Todas ellas incluyen vinculaciones. En función de las cuales, el tipo de interés inicial puede variar. El Sabadell incluye tres modalidades (10, 20 y 30 años) en los que como requisitos se piden ingresos mínimos de 3.500 euros, domiciliación de nómina seguro del hogar y seguro de vida. Estas vinculaciones son comunes para la mayoría de préstamos. Luego, otras entidades incluyen domiciliación de recibos, tarjetas de crédito e incluso plan de pensiones.
Por lo que se refiere a las hipotecas de tipo variable, empieza a ser común ver tipos de interés del 2% el primer año (Popular, Bankia, Sabadell, Deutsche Bank), o euríbor más el 1,25% (BBVA) y euríbor más 1,75% (Santander). Algunas entidades mantienen costes más bajos: CaixaBank, el 1,38%, Kutxabank, el 1,40% y Bankinter, el 1,50%. en todos los casos se exigen vinculaciones.
