El desarrollo turístico español de los años 60 permitió poner las primeras piedras de una industria hotelera en la que se ha sustentado el boom vacacional del país. Y la industria del hospedaje ha crecido al ritmo que lo ha hecho la aportación del turismo al producto interior bruto (PIB). Pese a que se trata de un sector muy atomizado, caracterizado en sus comienzos por un gran número de establecimientos en manos de pequeños tenedores que compaginaban la gestión hotelera con la propiedad del inmueble, lo cierto es que el despegue turístico también ha propiciado un cambio sustancial en la misma estructura patrimonial hotelera.
¿De quién son los hoteles en España? «En los años 60, el 100% de los establecimientos eran de los propios gestores», explica Bruno Hallé, consultor de Magma Hospitality. «Ahora solo el 36% de los inmuebles son propiedad de los hoteleros que se ocupan de ellos, el resto, el 64%, pertenece a grupos cuyo negocio no es regentar hoteles», agrega. Entre los propietarios de toda la vida se mantienen grupos como Meliá, Riu, Iberostar, Hotusa y Catalonia, entre otros. Pero incluso entre estos se combina la propiedad con la gestión de establecimientos que pertenecen a terceros. En todo caso, los hoteleros veteranos representan menos de un tercio de las operaciones de nuevas inversiones que se realizan en el sector en España. Los grandes fondos internacionales, los grupos inversores locales y las socimis se han convertido en los grandes propietarios del sector.
Grandes compradores
En el 2017 se invirtieron en la actividad hotelera española 3.907 millones de euros y solo el 20% de las operaciones fueron realizadas por los hoteleros tradicionales, mientras que el mayor volumen de operaciones correspondieron a inversores locales e internacionales, cuyo principal interés es la rentabilidad de la piedra en la que invierten, ya que la gestión hotelera la ceden a terceros. La mayor parte de la inversión -como muestra el gráfico adjunto- correspondió a los fondos internacionales, con Blackstone a la cabeza, London & Regional, AXA y Benson Elliot. Socimis e inversores hoteleros, como HI Partners (ahora Blackstone) y Portobello Capital, se suman a los compradores.
La tendencia no ha cambiado durante el 2018. El último informe de Colliers International refleja operaciones realizadas por valor de 1.800 millones de euros en la primera parte del año. Los inversores internacionales han sido, de nuevo, los protagonistas de esas compras. «Si bien muchas de estas operaciones han tenido lugar en el contexto de operaciones de tipo corporativo, los orígenes y motivaciones de compradores y vendedores han sido muy diversos», subraya el documento.
Destaca así la adquisición por parte de Hispania de siete hoteles (1.708 habitaciones) propiedad de la cadena Alua con un valor de activos de 165 millones de euros y con los que logra aplicar el 100% de la capacidad de inversión comprometida inicialmente por sus accionistas. Menciona, asimismo, la adquisición del 16,56% de Hispania por parte de Blackstone. Gracias a esta operación suma a su inversión previa en HIPartners una participación en 46 nuevos hoteles y tres suelos para desarrollos hoteleros.
Operaciones de bancos
Se incluye en este capítulo la adquisición por parte de la socimi Atom (Bankinter) de una cartera de 15 hoteles y más de 3.700 habitaciones, así como la materialización de la estrategia diseñada por el grupo Accor (siguiendo los pasos dados por otras cadenas internacionales) de separación de la gestión y la propiedad de los hoteles. Dicha operación culminó con la venta, en el mes de junio, de una participación del 57,8% de su vehículo AccorInvest a un grupo de inversores liderado por los fondos soberanos de Arabia Saudí (PIF) y de Singapur (GIC). Dentro de la cartera se incluían 11 hoteles (en total, 1.572 habitaciones) ubicados en España y operados bajo las enseñas Novotel e Ibis.
Cabe mencionar también la adquisición por parte de Blackstone al Banco Santander del 50% de todo el riesgo inmobiliario procedente del Banco Popular y que incluía una significativa cartera de hoteles adjudicados. Y también la reciente adquisición por parte de Minor Hotel Group de una participación del 29,81% en NH, a través de la cual ha pasado a ser, indirectamente, propietario de 11 hoteles de NH en España (1.790 habitaciones).
