Los síntomas de agotamiento del sector inmobiliario español comienzan a notarse en que los precios de los inmuebles se incrementan a un ritmo menor, pero también en que los productos financieros que destinan sus recursos al ladrillo buscan ya inversiones fuera de España. En cinco años, los precios de la vivienda residencial se han duplicado, mientras que oficinas y naves industriales han seguido un ritmo de crecimiento inferior, pero igualmente elevado.
Esa evolución ha limitado las posibilidades de obtener rentabilidades interesantes para los fondos de inversión inmobiliaria y otros productos financieros que buscan rendimientos en las propiedades. "Somos el primer fondo de inversión que ha comprado un inmueble en París", comenta Cirus Andreu, director de gestión financiera de Banco de Sabadell, al que pertenece uno de los siete productos inmobiliarios registrados en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Los gestores del fondo buscan ya propiedades en Italia, Francia y Alemania con las que sostener rentabilidades por encima del 6% para los partícipes.
La mayor parte de estos instrumentos han procedido de una manera similar. Primero se concentraron en el sector residencial --algunos han llegado a tener hasta un 75% de su cartera concentrada en vivienda, de la que obtienen rentabilidad por medio de alquileres--. "Esa práctica ya se agota. Así que tienen que buscar ganancias fuera de España y limitar la presencia de la cartera residencial", dice José María Luna, director de análisis de la consultora Profim. Otra alternativa es invertir en oficinas, pero también en este caso se plantea buscar mercados fuera.
La situación es tal en este momento que los fondos no pueden operar libremente en el mercado español. Alvaro Morales, representante de Banif, sociedad que gestiona el fondo con más patrimonio (4.051 millones) reconoce las dificultades: "No podemos dar salida a unos 1.000 millones más, porque aquí no se encuentran precios razonables". En todo caso, se trata de un fondo que invierte solo en España. Pero Banif proporciona productos financieros para invertir en propiedades fuera. Busca inmuebles donde los clientes le pidan.
OPERACIONES COMPARTIDAS No todo el mundo puede invertir entre uno y dos millones en inmuebles. Esta fórmula se reserva a clientes que realizan operaciones compartidas. Compran inmuebles conjuntamente por los que reciben una rentabilidad más una plusvalía cuando se vende el edificio. Igualmente, Banif busca alternativas en los mercados extranjeros, y sobre todo en el segmento de oficinas.
La entidad financiera no descarta la compra de propiedades en el Este, ya que pueden proporcionar un mayor rendimiento pero, por contra, "la inseguridad jurídica es mayor", explica Morales. Banif ha optado por invertir a través de terceros: "Es una manera de evitar problemas a los inversores que se atreven a ir a esos mercados".
