La crisis sanitaria ha tenido un claro efecto en la valoraciones del sector inmobiliario que se ha traducido en un claro aumento de valor de las actividades logística y residencial, mientras que los activos pertenecientes a 'retail' (actividad comercial) y oficinas experimentaron un ajuste a la baja en sus valoraciones, según muestran los datos relativos al cuarto trimestre del Índice-CBRE, que mide las valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, y que representan el 46,5% de la capitalización total de este tipo de vehículos dentro del mercado bursátil español (Ibex 35, Mercado Continuo y MAB).
Los últimos datos del índice muestran que el ajuste anual del valor de los inmuebles del sector 'retail' registró una caída del 8,23%, mientras que en oficinas fue del 2,19%. Por contra, los activos del sector logístico, uno de los que mayor interés ha despertado entre los inversores, incrementaron su valor un 4%, y el segmento residencial (0,69%), también fue muy resistente durante la pandemia.
El índice analizado cerca de 285 inmuebles con un valor agregado superior a los 10.000 millones de euros. Las valoraciones de los 84 activos logísticos analizados (que suman más de 3,2 millones de metros cuadrados de superficie y un valor agregado de 2.200 millones de euros) arroja una revalorización anual del 4%.
Esta evolución en el año se manifiesta también en los datos del cuarto trimestre, con una variación trimestral del 2%. El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en los próximos meses se incremente el interés por parte de otros sectores, especialmente del' retail', además de un aumento significativo en las operaciones de 'sale & leaseback', explica Fernando Fuente, de CBRE España.
En el segmento del residencial, uno de los sectores más resilientes y que ha mostrado una gran fortaleza en la recta final del año, el análisis de 128 activos valorados en cerca de 2.300 millones de euros muestra una revalorización anual del 0,69%, y de un 1,8% trimestral. Las perspectivas positivas para este año, con una previsión de demanda en crecimiento y un elevado interés del inversor institucional en este segmento, explica que en el índice el residencial haya cerrado el año en positivo, comenta Fuente.
Evolución de la capitalización
En cuanto a la evolución de la capitalización de las 76 socimis que cotizan en el BME Growth y la capitalización de las cuatro grandes del Ibex y el Mercado Continuo, se observa cómo desde febrero del 2020 ha tenido una caída en la capitalización del 4% hasta la fecha actual (debido al poco 'free float' de este mercado), mientras que la suma de las capitalizaciones de las cuatro grandes, con Merlin, Colonial y Lar, entre ellas, ha caído un 33% desde febrero de 2020 (llegaron a caer un 48% en marzo del 2020) frente a una caída del IBbex 35 de un 17% desde febrero de 2020.
La conclusión de este análisis para Daniel Zubillaga, responsable de consultoría CBRE España es que el mercado inmobiliario se ha visto más penalizado que el índice general de referencia en España, ya que las cuatro grandes han caído casi el doble de lo que lo ha hecho el índice general desde febrero 2020. Por otro lado, en lo referente a las cotizaciones respecto al NAV (valor neto de los activos), la suma de esas cuatro cotiza con un descuento del 41% a cierre del 2020 frente a las cotizadas europeas, que registran un descuento del 20,5%.
