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La evolución del mercado inmobiliario

El sector cree que el ciclo alcista del ‘ladrillo’ no durará más de tres años

La subida de precios limita la demanda potencial, mientras que la falta de suelo condiciona la oferta. Los expertos auguran que la etapa de bonanza será más corta que en el periodo anterior

 

Pisos en construcción en el barrio madrileño de Villaverde Bajo. - AGUSTÍN CATALÁN

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS
23/10/2017

Si se gestiona inteligentemente el ciclo, y en ausencia de externalidades políticas, la recuperación del sector se podrá sostener hasta el 2020 o algo más allá», vaticinó Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, el jueves pasado en una intervención durante el salón inmobiliario de Barcelona, que reunió a los grandes agentes del sector en España. No fue esta la única voz que, aprovechando dicho encuentro anual, avanzó que el nuevo ciclo de bonanza que comenzó a despuntar en el 2014, tras siete años de una dura travesía por el desierto, no se prolongará más allá de otros tres años.

Algunos gestores, incluso observan una perspectiva más corta. «En los próximos dos años todavía podemos esperar un crecimiento razonable», comentó en el mismo foro John Carrafiell, socio director de GreenOak Real Estate, un fondo estadounidense que gestiona una cartera de inversiones en España.

El sector no es homogéneo y hay actividades con un mayor recorrido que otras –«la actividad hotelera seguirá dando rendimientos a medio plazo en España y Europa», destacó la directora general de Hispania Activos Inmobiliarios, Critina García-Peri–, pero existe una gran coincidencia en que el ladrillo no puede esperar crecimientos de forma ininterrumpida en los próximos años. De hecho, se prevé que el ciclo bueno sea mucho más corto que el anterior, cuando se llegó a pensar que esta actividad no iba a flaquear en ningún momento, puesto que durante algo más de dos décadas –desde 1985 hasta el 2007– producción, compraventas y precios permanecieron al alza en España, antes de que el sector se precipitara en otra profunda crisis de siete años de duración.

PREPARADOS PARA EL CAMBIO / «Creo que el ciclo bueno puede alcanzar tres años más», comentó Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. «Y para entonces tendremos que tener una compañía preparada para afrontar un nuevo ciclo negativo. Este es el periodo en el que creemos que se ajustará el desequilibrio entre la oferta y la demanda». El cierre del gap entre oferta y demanda viene anticipado por la evolución alcista de los precios. «Vemos que con la burbuja de precios corremos el riesgo de matar al cliente. A medida que los precios se están acercando a los de otros países de la Unión Europea, se alejan del cliente potencial», comentó Elena Massot, consejera delegada de la inmobiliaria Vertix.

Pese a que los precios actuales se sitúan por debajo de los máximos de la burbuja inmobiliaria –algunas fuentes hablan de porcentajes por encima del 20%–, lo cierto es que la evolución anual de las operaciones de compraventa comienza a ser significativa. Crecimientos por encima del 10% en algunas ciudades españolas empiezan a ser una clara señal de exclusión del mercado de muchos clientes potenciales. «Los jóvenes son más realistas que tiempo atrás, las expectativas de aumento de sueldos es más baja ahora que hace unos años. Puedes tener un sueldo de mileurista durante 20 años, lo que supone un dificultad para quien quiere hipotecarse y ha visto cómo su familia puede haber perdido dinero por haber comprado un piso en el peor momento», describe Ramón Ruiz, consejero delegado de Visoren, una firma especializada en el alquiler.

EL PROBLEMA DEL ALQUILER / La dificultad de los jóvenes para acceder a una vivienda de propiedad da mayor margen al mercado del alquiler que al de compraventa. Eduard Borrell, consejero delegado del Grupo Qualitat, describe que hay poblaciones en las que los precios del suelo son suficientemente bajos como para plantearse una nueva promoción con destino al alquiler: «Pero se están pagando ya rentas espectaculares». El problema, plantea, es que no hay un mercado de financiación para el alquiler. Hay falta de solvencia en términos bancarios y se está produciendo recalentamiento de los precios, tanto en las principales capitales como también en las zonas limítrofes.

Con todo, el alquiler tiene cierto margen. Los expertos consideran que aún hay zonas que pueden crecer en oferta y precio. Pero la actividad topa con el mismo problema que limita las posibilidades de crecimiento de todo el sector: la falta de suelo finalista. «Nunca se había gestionado tan poco suelo como ahora. El trámite administrativo requiere años y dificulta la entrada de capitales. O lidera la Administración pública o se dan otras facilidades, o finalmente tendremos un problema de accesibilidad de la clases menos pudientes a la vivienda», sostiene Velayos.

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