Las medidas anunciadas por el Gobierno del futuro Plan de Fomento del Alquiler, consistente en determinadas ayudas directas para ciertos colectivos de ciudadanos --en razón de su edad y renta, y con cierta temporalidad-- han sido acogidas con desigual agrado por los distintos posibles receptores, así como por las asociaciones de usuarios y consumidores, sin perjuicio de ser todas ellas bienvenidas.
Desde un estudio más sereno y meditado de las influencias y repercusiones que las mismas puedan tener para el fin propuesto --facilitar el acceso a una vivienda digna, via alquiler, a los individuos más necesitados y principalmente a los jóvenes-- tales medidas pueden tener un efecto contraproducente de las perseguidas, por mera lógica del comportamiento del mercado.
La más llamativa de las medidas es la ayuda directa a los futuros --y actuales-- arrendatarios, para acceder al mercado del alquiler de vivienda, mediante la subvención de una determinada cantidad --210 euros mensuales hasta un máximo de 48 meses-- sin distinguir localización ni precios del mercado donde vayan a aplicarse.
Ya de por sí, nos parece una ayuda desigual por razón de la localización, por cuanto los alquileres en Madrid , Barcelona o Valencia no alcanzan los mismos importes que Orense, Teruel o Soria, por poner un ejemplo, lo que quiebra el principio de equidad en las prestaciones públicas.
Amén de tales ayudas directas, hay otras anunciadas, como las relativas a la fianza del alquiler, de las rentas, incluso de garantías en materia de daños y desperfectos y desahucios, todas ellas, por lo general, ayudas a los demandantes de alquileres, haciendo que determinados potenciales arrendatarios no solventes , con estas ayudas accedan al mercado de alquiler, convirtiéndose en arrendatarios solventes .
¿Como influye este aumento de demanda de alquileres en el mercado? Es obvio que provocando un desplazamiento de la demanda por el aumento de la misma, desembocando una subida del precio del alquiler en el mercado que no solo trastoca los objetivos perseguidos, sino que endurece y encarece aún más el mercado de alquiler.
No hace aún mucho tiempo, cuando el importante aumento de la demanda de las viviendas se vio favorecido por la bajada de tipos de interés --interés a un 2,5 %-- como consecuencia de la incorporación al mercado inmobiliario de unos sectores de población que pasaban de demandantes potenciales insolventes, a solventes, por el aumento en su capacidad de endeudamiento y por ende en su capacidad de compra, los precios sufrieron una espectacular subida que se mantuvo mientras tal solvencia duraba. El cambio de tendencia posterior, en el precio de dinero, retiró gran parte de los potenciales demandantes, llevando al mercado a su tranquilidad anterior.
XPUES BIENx, para que no incurramos en el mismo error, de resultados catastróficos e indeseados, la actuación gubernamental ha de ir orientada hacia la oferta de alquileres.
Aproximadamente el 15% de las viviendas españolas de uso familiar se encuentran vacías, lo que viene a representar aproximadamente 3,1 millones de viviendas. Los motivos son varios, siendo los principales la falta de confianza e inseguridad que genera la legislación en materia de alquileres y la lentitud de la justicia en los casos de incumplimiento de los contratos.
Una actuación gubernamental directa sobre el mercado a través de la oferta, consistente entre otras en:
--Legislación segura y actuación rápida de la justicia en caso de incumplimiento de contratos.
--Afianzamiento del pago de alquileres, en caso de impago y/o mientras duran los procesos judiciales.
--Garantías o afianzamiento ante eventuales desperfectos y daños en las viviendas alquiladas.
--Reducción al 90% de las rentas de alquileres de viviendas --actualmente es el 50%--.
Tales medidas, sacarían al mercado un volumen considerable de viviendas, al tener los propietarios las garantías de una rentabilidad que ahora es nula para ellos, con un posible comportamiento del mercado de un descenso del precio de los alquileres, al aumentar la oferta de los mismos, consiguiendo los objetivos perseguidos de unos alquileres más accesibles a los más desfavorecidos económicamente.
Además, los efectos en las arcas del Tesoro, serían doblemente positivas, por una parte, no es preciso el desembolso de las subvenciones o ayudas --o al menos en los importes previstos-- y por otra, se incorporan a la tributación rentas que ante o bien no existían, o bien estaban opacas, pues ni qué decir tiene, que los alquileres desde el aspecto del inquilino deben seguir teniendo un tratamiento fiscal benévolo -- y por lo tanto siendo objeto de control--.
El aumento de la oferta del mercado de alquileres, desplaza la curva de oferta de los mismos, provocando un descenso en el precio del mercado, por lo que desde el punto de vista puramente económico, amén de otras consideraciones de tipo fiscal, es beneficioso para ampliar el mercado y hacer más efectivo el logro del artículo 47 de nuestra Constitución.
*Economista
