Economista

La vertiginosa reducción de los tipos de interés hipotecario con una bajada progresiva en el último decenio, del 15,41 al 3,5%, ha supuesto un estímulo y facilidad en la adquisición de viviendas, al verse reducido el sacrificio familiar del ahorro necesario para atender al endeudamiento de tales economías familiares en esa ventura-necesidad de adquirir una vivienda.

Ese ahorro que ha generado la reducción de los costes de endeudamiento ha sido aplicado a unas mayores tasas o capacidad de endeudamiento, pues acostumbrados como estaban esas economías a un sacrificio de ahorro han trasladado el excedente de las cuotas de ahorro a lograr una mayor tasa de endeudamiento, viendo que se podía, con el mismo sacrificio, optar por mayores niveles de inversión, adquirir viviendas de mayor precio. Si a esto unimos el aumento de los plazos de devolución de los préstamos --que pasaron de 12-15 años a 25-30 años--, la reducción de cuota a soportar en el endeudamiento se vio ligeramente beneficiada, siendo en algunos casos de un cuarto del valor que alcanzaba anteriormente.

La bonanza económica del ciclo, unido a la vertiginosa revalorización del mercado inmobiliario, como consecuencia del aumento de la demanda por las facilidades expuestas para el comprador, ha calado en las prácticas de las sociedades de tasación inmobiliaria, alcanzando coberturas por los valores de expectativas de hasta el 100% del coste de producto. Ello ha aportado al mercado un núcleo de demandantes que sin oportunidad de haber generado ahorros para la entrada, han aprovechado esta situación de innecesariedad de entrada en la compra de vivienda al conseguir los recursos por financiación ajena, creando una demanda añadida y a su vez haciendo subir el precio del mercado, ya que la oferta del producto --fabricación de viviendas-- no es lo elástica que el promotor desearía, pues entre planeamiento, gestión, urbanización y construcción del inmueble, el período mínimo de respuesta a la demanda es de 4-6 años.

Estos nuevos demandantes de vivienda, beneficiados por la generosa tasación y financiación bancaria, son por lo general los de acceso a la primera vivienda, provinientes de recursos del primer empleo y clase económicamente menos privilegiada (con menos recursos).

Los cantos de sirena vertidos en el papel salmón o diarios económicos, nos adelantan que se prevé tomar medidas para enfriar el mercado, y tales medidas para sacar liquidez del sistema empezaran por una reducción en los optimistas criterios de valoración de inmuebles para las sociedades de tasación. Obviamente, los primeros potenciales demandantes en verse desplazados del mercado por precisar ahorros generados con anterioridad al no cubrir los préstamos hipotecarios el 100% del importe de la compra serán, como siempre, las clases económicas más débiles. Aquellos que aun teniendo buenas expectativas de cumplimiento de sus compromisos (pago de sus cuotas) no pueden acudir al mercado por la ausencia de numerario suficiente para el pago de la entrada (al no tener ahorros generados). Este grupo lo componen, por lo general, los jóvenes y adquirientes de primer acceso a la vivienda.