El mercado del alquiler en la región

Al inicio de la crisis, del total de viviendas, el porcentaje en alquiler a precios de mercado en la región eran del 7% para pasar al 8% al término de la misma en 2014, con un máximo del 12% en 2012, según la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV). La crisis originó una reforma laboral en 2012 que aumentó la flexibilidad y al mismo tiempo la precariedad con contratos temporales, una mayor exigencia para obtener una hipoteca, la eliminación de la desgravación fiscal por la compra de vivienda habitual en el IRPF y el aumento de la aversión al riesgo en comprar una vivienda por el cambiante ciclo económico. La consecuencia fue el aumento de la demanda del alquiler y del precio, en detrimento del «culto a la propiedad» de los años anteriores y acabó con los incentivos a la compra, expulsando del mercado de compraventa a colectivos como los hogares con menos recursos, jóvenes o trabajadores con contratos temporales, hacia un mercado del alquiler en alza que les resta capacidad económica, deprimiendo el consumo y, por lo tanto, el crecimiento económico.

Sin embargo, a partir de 2014, el porcentaje de viviendas en alquiler ha ido bajando hasta un 6% en 2018, situándose por debajo de la media nacional del 15%. Pero ni esta bajada ni la disminución de la renta media disponible por unidad de consumo en un 0,9%, de 2008 a 2018 según la ECV, ha evitado que el precio del alquiler haya aumentado un 11% desde 2013, y todo a pesar de soportar una tasa de paro que no ha bajado del 20% según EPA.

En mi opinión, el aumento del precio se debe a la creación de expectativas futuras de subida del precio durante la crisis por el aumento de la demanda, por la presión del turismo con los alojamientos turísticos y por el abandono del entorno rural, así como por la política monetaria expansiva del BCE, con tipos casi cero que penaliza el ahorro. Esto hizo que muchos inversores particulares y empresas vieran en la compra de viviendas, para su arrendamiento, un activo refugio que ofrecía una alta rentabilidad. Según el Observatorio de la Vivienda de Fomento, la rentabilidad media en España en el tercer trimestre de 2019 fue de 3,83%, más que el interés del bono a 10 años del 0,46%, y aunque la rentabilidad regional esté por debajo de ese valor, es más rentable que el interés que ofrece el banco por los ahorros y menos volátil que laBolsa. La mayor oferta de viviendas en alquiler no ha bajado el precio porque el inversor aumentó el alquiler mensual para capitalizar su inversión, alejando el precio de su valor real.

Las políticas tradicionales para corregir esta situación, como el aumento del parque público de viviendas de alquiler social (medida a largo plazo por la gran cantidad de recursos necesarios en un momento de contención del gasto) y mayores incentivos fiscales para arrendador y arrendatario, deben seguir, pero a corto plazo se deberían acometer dos medidas urgentes. Primero, externalizar la gestión de la Administración Pública de los alquileres sociales para aumentar la eficiencia. El mercado obvia las viviendas sociales mal gestionadas que se convierten en zonas marginales con problemas en el pago de suministros y comunidad, que reduce la oferta subiendo el precio. Segundo, dotar de una verdadera seguridad jurídica al propietario que descuenta la pérdida de rentabilidad por posibles impagos, gastos de rehabilitación y ocupación del piso, es decir, aumenta el precio a modo de «prima» al inquilino por la «sobreprotección» de este.

La crisis sanitaria ha provocado el traspaso de pisos turísticos hacia el alquiler residencial, por el parón turístico, que hará bajar los precios, al menos temporalmente hasta la vuelta a la normalidad, tiempo que debemos aprovechar para diseñar la política del alquiler.

*Economista.