XExl problema de la vivienda, cuyo precio ha aumentado un 17% en el 2003 y sigue aumentando en el 2004, tiene varias facetas, unas positivas y otras negativas. El aumento del precio de los pisos es bueno para los propietarios. Para la mayoría de las familias españolas su principal activo de capital, su riqueza más importante, es su vivienda, o sus viviendas si tiene varias. Su valor de mercado ha aumentado. Se podrá objetar que, aunque esto sea así, no se puede realizar la plusvalía, porque si alguien vende su piso, con lo que saque probablemente no podrá comprar otro mejor. O sí. En todo caso es un activo que se revalúa.

A los millones de españoles que ya tienen piso no les importa que suba el precio de la vivienda, a no ser que tengan hijos en edad de casarse. Les importa, sin embargo, los pagos de la hipoteca. Pero mientras el BCE no suba el tipo de interés (cosa improbable en los próximos 20 meses), no hay cuidado.

La subida de los precios de la vivienda es buena para las instituciones financieras que dan las hipotecas, porque así son mayores los créditos que hacen a cada familia. Y desde luego es formidable para las empresas constructoras, los que les vendan tierras edificables, los ayuntamientos, arquitectos y similares.

La imparable subida de los precios de la vivienda es mala para las parejas, o individuos, jóvenes, inmigrantes, o cualquier otro, que no tienen alojamiento y quieren comprar un piso. También es un problema para los que desean alquilarla, porque el precio de la vivienda en propiedad afecta el monto de los alquileres, además de que no hay muchas en alquiler.

Aquí, sin duda, radica el problema social, que el nuevo Gobierno de izquierdas quiere solucionar. El hecho de que haya grupos de bajos ingresos, que están excluidos de facto al derecho a una vivienda decente que les garantiza la Constitución.

Una política de vivienda razonable y justa debe mantener lo bueno y eliminar lo malo de la presente situación. En primer lugar, las medidas que tome la ministra de la Vivienda, María Antonia Trujillo , no deben perjudicar los intereses legítimos de la industria de la construcción, que proporciona varios millones de puestos de trabajo y representa entre el 15% y el 17% del producto nacional. Tampoco sería prudente una irrupción brusca en el mercado de vivienda que redujera la oferta, lo cual elevaría los precios.

La política pública de vivienda no puede ignorar las causas económicas de las subidas de precios. En primer lugar, el nivel de los tipos de interés y del coste de las hipotecas, que es el más bajo que recuerda la historia. Sobre esto el Gobierno no puede hacer nada, porque no tiene política monetaria propia. Luego, el aumento del ingreso disponible de hogares con dos sueldos, la llegada de inmigrantes, comunitarios, que compran vivienda cara, y no comunitarios, que compran lo que pueden. Y, finalmente, la adquisición de viviendas como inversión de quienes huyen de la bolsa y los fondos de inversión. Lo único que podría hacer el Gobierno sobre la demanda es aumentarla, aunque parezca paradójico, ayudando con subvenciones --o donaciones-- a quienes, a los precios actuales, no la pueden ni adquirir ni alquilar. Pero eso tiene el riesgo de elevar más los precios, por lo que sería más recomendable que concentre sus acciones sobre la oferta.

Haga lo que haga el Gobierno debe procurar que no se reduzca la oferta de vivienda como haría, por ejemplo, con una regulación drástica de los precios. Para aumentarla tendría que aumentar la cantidad de tierras para la construcción de viviendas, y para eso poner en el mercado tierras de propiedad pública a precios razonables (con precios de las viviendas controlados), cofinanciar (con empresarios privados) la urbanización y comunicación de tierras de uso agrícola cercanas a las ciudades e incentivar a las empresas constructoras a producir más barato. Impuestos a las viviendas no ocupadas como a los demás activos de capital, y la Agencia Nacional de Alquileres para incentivar la puesta en alquiler de muchas de ellas, serían soluciones eficaces. Sin olvidar lo que la mejora del empleo, el trabajo estable y unos buenos sueldos ayudaría a solucionar el problema de la vivienda para las personas de menores ingresos.

*Catedrático de Economía