¿Si soy universitario y he regresado a mi casa por el estado de alarma debo pagar el alquiler? ¿Si tengo una tienda en un local alquilado y he tenido que cerrar las puertas tengo que pagar al arrendatario? Éstas son algunas de las preguntas que llueven desde hace días sobre el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cáceres y Provincia (COAPI), que ha recibido más de un centenar de consultas en pocas jornadas.
A fin de dar respuesta a todos los extremeños y a cualquier usuario por extensión, el presidente del colegio, Francisco Marroquín, ha elaborado un documento explicativo para los distintos casos que pueden darse en virtud de la situación actual, con la suspensión de ciertas actividades comerciales y profesionales que se desarrollan en locales, oficinas y naves en situación de arrendamiento. Detalla las obligaciones y derechos de los inquilinos y arrendatarios en diferentes supuestos:
1. Arrendamientos urbanos de uso de vivienda
En los contratos de arrendamientos de viviendas no existe exención de pago de la renta mensual, «pues ninguna de las medidas adoptadas por el Gobierno impone la imposibilidad de disfrute de la vivienda objeto del contrato», indica el presidente. Dicho de otro modo, no se ha obligado a nadie a marcharse de los pisos de alquiler, y por tanto hay que abonar la cuota de marzo independientemente del acuerdo al que se pueda llegar para meses venideros. «Y ello referido tanto a primeras viviendas como a segundas residencias», matiza.
Idéntico caso acaece con los arrendamientos de inmuebles destinados a estudiantes, a excepción de las viviendas titularidad de la propia universidad, «en cuyo caso habrá de atenerse a la normativa específica al respecto», aclara Francisco Marroquín. Eso sí, como excepción, los arrendatarios en situación de vulnerabilidad tendrán que estar pendientes de las medidas que disponga el Gobierno al respecto, con especial atención a la posibilidad de aplicación analógica de la moratoria en el pago de hipotecas para este caso concreto.
2. Arrendamientos urbanos de uso distinto de vivienda
En este caso existen dos supuestos. Primero, si el inmueble está alquilado a una actividad que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 (estado de alarma), tampoco existirá ninguna exoneración de pago de la renta mensual, es decir, hay que pagar la cuota, pues el disfrute del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del explotador (en su calidad de arrendatario).
Incluso en caso de que este arrendatario resulte contagiado de Covid-19, habrá de ajustarse a los supuestos contemplados en la legislación laboral y sanitaria referentes a las consecuencias de baja por contingencias comunes o laborales; pero esta es ya una cuestión que excede de la relación jurídico-privada de un contrato de arrendamiento, y que por lo tanto no modifica la exigibilidad de las obligaciones que en él se incluyen.
Ahora bien. Si el inmueble está alquilado para una actividad que ha sido suspendida por el estado de alarma (tienda de moda, joyería, restaurante...), en este caso, por aplicación del artículo 1105 de Código Civil, «nos encontramos ante un supuesto de exoneración de rentas por fuerza mayor (nunca por caso fortuito), por lo que, en aplicación de la doctrina ‘rebus sic stantibus’, el arrendatario quedará exonerado del pago de la renta desde la fecha de entrada en vigor del estado de alarma», afirma el presidente, que da detalle de la jurisprudencia que lo avala.
Es decir, que los locales cerrados por el Gobierno deben pagar el alquiler correspondiente hasta el 14 de marzo, «previa emisión por el arrendador de una factura en legal forma comprensiva de la base exacta, más el IVA aplicable y, en su caso, menos la retención a cuenta de IRPF». Esta exención perdurará mientras se mantenga el estado de alarma. Eso sí: el arrendatario deberá notificar fehacientemente al propietario dicha circunstancia (el COAPI disponen del modelo de notificación).
Ahora bien, el presidente recuerda que la exoneración de pagar el alquiler por fuerza mayor no puede constituir un daño patrimonial para el propietario. En estos casos, el arrendador tiene la opción de resarcirse del daño sufrido por la vía de la reclamación patrimonial a la Administración (así lo dice, entre otras, la ley que regula los estados de alarma).
3. Contratos de arrendamiento turístico
Éstos no se incluyen en la normativa específica de los arrendamientos, por lo que habrá que atender a la normativa sectorial -en su gran mayoría de ámbito autonómico— reguladora de dichas actividades. «No obstante, no se han encontrado en tal normativa supuestos de exoneración de pago de la renta por razón de fuerza mayor», precisa Francisco Marroquín.
Por tanto, si el contrato ya ha entrado en vigor y el arrendatario disfruta de la vivienda, no existirá exoneración de pago de la renta, «pues nos encontraremos ante un supuesto análogo al del contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda». Pero si el contrato se ha celebrado y el inquilino aún no la ocupa, «podrá ser rescindido por decisión del arrendatario, fundamentándose en la causa de fuerza mayor que supone el estado de alarma».
4. Contratos de arrendamientos rústicos
Por aplicación del artículo 1575 del Código Civil, la rebaja del alquiler deberá esperar al término de la campaña agrícola por la que se convino el contrato, siempre y cuando el arrendatario acredite la pérdida de más de la mitad de los rendimientos económicos de la explotación agropecuaria por esta situación extraordinaria. «Y ello siempre y cuando no exista pacto previo en contrario en el propio contrato», concluye el presidente del COAPI.
