Alegría, pero contenida. El histórico recorte de cuatro puntos del euríbor en apenas un año ha situado el precio de las hipotecas en un récord histórico. La media de los préstamos nuevos en julio fue del 3,187%, el tipo más barato de la historia. El descenso no será tan drástico en los próximos meses y los expertos consideran que se ha situado muy cerca del final de su recorrido bajista.

Lo que tanto beneficia a los titulares de las hipotecas tiene en contrapartida una situación de mercado en que se han restringido las concesiones y, en general, se han endurecido las condiciones de las hipotecas y esto se refleja en el descenso consecutivo de hipotecas concedidas desde primeros de años. En el caso de Extremadura, de las poco más de 2.000 aceptadas el pasado febrero, las concesiones se fueron estrechando hasta las 1.707 hipotecas de mayo, con un ligero repunte de 130 más en junio --un 11% menos que hace cinco meses--, según los últimos datos del INE. Al descenso de hipotecas en la región en los primeros meses del año va asociado el del capital prestado, más de 349 millones de euros en febrero frente a los escasos 169 del pasado junio.

La rebaja del alcance real del descenso de los tipos es debida también a que se ha generalizado la inclusión en las escrituras de topes a la bajada, y también a la subida.

Aunque el euríbor, la referencia de casi el 90% de los préstamos para comprar vivienda, se haya situado en el 1,334% en agosto con una bajada de unos cuatro puntos en un año, alcanzando el punto más bajo de su historia, con un 1,298 a fecha 3 de septiembre, el descenso en los préstamos no será tan abultado como podría parecer en principio. Es algo que admiten fuentes del Banco de España, que temen incluso un aumento de las quejas de los usuarios.

A medida que baja el euríbor, sube el diferencial que aplican las entidades a las nuevas hipotecas para compensar el estrechamiento de los márgenes. En junio había empezado a bajar, pero, como muestran los datos del Banco de España de julio, la diferencia se vuelve a acrecentar. El euríbor de julio fue del 1,412% y las hipotecas se firmaban a un tipo medio del 3,187% --una diferencia de casi 1,8 puntos--. En cambio, un año antes, con el índice de referencia en el 5,393%, los préstamos se firmaban a una media del 6,006%, un diferencial tres veces menor.

"Por lo general, los diferenciales que se suman al euríbor se sitúan hoy entre un punto y 1,5, muy lejos del 0,5 de hace más de un año" e incluso se puede llegar a tres puntos, admiten fuentes bancarias.

Un elemento importante que hace que el descenso de las hipotecas, aunque importante, sea menor de lo esperado, es que existen muchos contratos de préstamo que contienen un suelo. Se trata de un punto a partir del que ya no bajan y que se sitúa en torno al 2,5 y 3%, combinado con un techo de subida de entre el 8% y el 10%. De ahí que, por más que baje el euríbor, en estos casos, el interés no lo hará más allá del 2,5% o 3%, incluso del 4%, advierte Ana Solana, de la asociación de consumidores bancarios Adicae.

Los efectos de ello se reflejan en un ejemplo con una hipoteca con el euríbor de agosto situada en la media que recogen los datos del INE, es decir ,117.843 euros a 25 años, un diferencial de 0,6 puntos con respecto al euríbor y un suelo por contrato del 3%.

De no existir este freno, la cuota mensual sería de 495 euros, con un ahorro de 253 euros al mes o 3.036 anuales. Al limitar la bajada al 3%, la cuota mensual es de 557 euros, con un ahorro de 190 al mes o 2.280 al año.

La Unión de Consumidores de España también critica esas prácticas y asegura que la única solución para evitarlas son los tribunales, a no ser que la entidad se avenga a solventarlo con el diálogo. En todo caso hay que tener en cuenta que las cláusulas se incluyen en escrituras públicas firmadas por la banca y el cliente. Fuentes de la Asociación Hipotecaria Española afirman que esta cláusula se generalizó hace dos o tres años, cuando los clientes pedían protección en un momento en el que los tipos de interés subían. La inclusión de un techo de subida se compensaba con la de un suelo de bajada, explican desde una caja de ahorros.