Las promotoras extremeñas están echando el freno a las nuevas urbanizaciones en construcción ante la perspectiva de no encontrar comprador para las viviendas que terminen. Así lo muestra el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español elaborado por la firma RR de Acuña & Asociados, especialista en análisis de inversiones inmobiliarias. El parón en la demanda supuso sólo el año pasado que 8.300 casas terminadas se quedasen sin vender, y todo apunta a que en el 2008 la situación se agrave, puesto que cada vez las familias se lo piensan más a la hora de meterse en una hipoteca dada la situación de los precios y los tipos de interés bancario.
El estudio indica que en la Comunidad Extremeña hay en estos momentos 650.000 viviendas, esto es, 1,7 extremeños por cada vivienda, lo que coloca a la región como una de las más saturadas en cuanto a número de casas en relación a la población.
El anuncio de la crisis ha hecho que las constructoras ralenticen las promociones en marcha ante el temor de seguir endeudándose en materiales y salarios sin obtener luego beneficios. De este modo, durante el 2007 se iniciaron 9.700 casas, casi 2.000 menos que en el 2006, según el informe.
El dato choca con el que maneja el Ministerio de Vivienda que indica que se iniciaron 15.100 casas, alrededor del 32% más que el año anterior. La disparidad de cifras viene motivada porque el ministerio considera como efectivamente iniciadas todas aquellas promociones para las que se solicitó licencia de obra, cuando, según el análisis de la firma inmobiliaria, muchas constructoras o están trabajando a menor ritmo o directamente no han iniciado las urbanizaciones esperando a que mejoren las perspectivas.
Por el lado de la demanda, la crisis es aún más patente, ya que los potenciales compradores parecen haber anticipado su reacción a las previsiones de las constructoras. De este modo, las ventas cayeron un 33% y se vendieron 5.900 casas de nueva construcción.
TENDENCIA A EMPEORAR. Esto ha supuesto que se acumule un stock de 8.300 viviendas en la región que a final de año estaban terminadas pero no vendidas. Los analistas de RR de Acuña indican que teóricamente estos datos apuntarían a que en Extremadura las constructoras tardarían casi dos años en deshacerse de las casas que ya han construido.
Sin embargo se advierte de que la situación es mucho peor: estos casi dos años están calculados sobre la base de que la demanda se mantenga en su ritmo actual, cuando la tendencia real es a la baja, y que no se construyese en esos dos años ni una sola vivienda, lo que supondría un hundimiento total de la construcción que arrastraría al resto de sectores.
Además, el análisis también indica que hay otra oferta, la de viviendas de segunda mano, que compite con el de la vivienda nueva.
Con estos tres condicionantes --demanda a la baja, que se siga construyendo y que hay un stock de vivienda usada en busca de comprador-- el cálculo apunta a que el equilibrio entre oferta y demanda podría tardar en conseguirse al cabo de seis o siete años.
Otro indicador que apunta la crisis actual del mercado es el que se refiere al precio de venta de las casas. En el 2006, en Extremadura el tipo de vivienda que más salida tenía era el que rondaba los 165.000 euros. El año pasado, y debido a que las familias tienen que hacer el cálculo de la vivienda que pueden permitirse sobre las cuotas del préstamo hipotecario, lastrado por el alza de los intereses, el precio de la vivienda más demandada ha caído hasta los 147.000 euros.
Con ello se ha conseguido mantener el número de años de sueldo íntegro que tendría que destinar el comprador a pagar la casa en el entorno de los 8,5 o 9 años, el más bajo de España.
En cuanto al comportamiento de cada una de las provincias, parece que la de Badajoz está ajustándose a la nueva situación a mayor velocidad que la de Cáceres. Así, la provincia pacense experimentó una caída del 25% en la afluencia de compradores, pero la oferta también se redujo en términos similares, con lo que el número de casas sin comprador se redujo de manera importante.
Sin embargo, en la provincia de Cáceres el número de compradores cayó casi un 20%, mientras que las viviendas en construcción se redujeron poco más del 11%, lo que ha hecho aumentar el excedente de casas terminadas sin comprador.
Pero el temor parece, aunque más tarde, estar calando también en esta provincia, ya que el número de proyectos presentados para ser visados ha experimentado un fuerte recorte, de casi un tercio, y quedan en menos de 4.250 viviendas, lo que hace presagiar que el gran ajuste se dará este año.
