A salvo del estallido de la burbuja

¿Existe de verdad la denominada burbuja inmobiliaria ? Y si existe, ¿está a punto de estallar? A esos interrogantes contribuye a responder el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español en su edición del 2007, elaborado por la firma de análisis inmobiliario RR de Acuña & Asociados. En él se estudian parámetros como evolución previsible de la economía, ritmo de construcción de viviendas, evolución de la demanda ante el incremento de tipos de interés o efectos de retroalimentación de la crisis que puede acarrear un frenazo en el sector de la construcción.

La conclusión en términos generales es que no hay tal burbuja , pero sí se anuncian reajustes en el mercado inmobiliario, y que, salvo que las autoridades económicas se empecinen en no medir las consecuencias de sus actos, lo que habrá será un aterrizaje suave, con menores subidas de precios o algunas bajadas. Además, Extremadura, por la configuración de su mercado inmobiliario, sería una de las zonas donde menos impacto tendría. La inmunidad del mercado inmobiliario extremeño a una supuesta crisis se fundamenta en varios factores. Uno de ellos sería el menor desequilibrio entre construcción de viviendas y demanda de las mismas. Así, anualmente este desequilibrio, según recoge el informe, supone que en la región se están construyendo aproximadamente un 24% más de casas de las que se demandan. Mientras, la media nacional es que se construye un 41% de viviendas por encima de la demanda, con lo que si las compras se retraen por la subida de los tipos de interés y la previsible entrada en un ciclo económico de recesión, los excedentes serían mucho mayores.

Otro factor analizado por Acuña & Asociados es cómo se ajustará la demanda ante un escenario de hipotecas muy caras y menor renta disponible. El estudio indica que "la demanda se ajusta dentro del abanico de precios que determina la oferta existente, dejando sin demanda las ofertas de precios marginales altos y deja sin demanda a los productos superfluos (áreas de vacaciones y de costa)". Esto es, la vivienda de tipo medio se seguirá vendiendo, pero no habrá mercado ni para las casas muy caras --a partir de 360.000 euros-- ni para las de costa. Serán por tanto estas las que sufran un revés, situación que no ocurriría, o prácticamente no se daría, en Extremadura. El único punto negro sería que otro sector de la demanda, el de renta más baja, se vería excluido del mercado, lo que obligaría a redoblar los esfuerzos en vivienda protegida para garantizarles el acceso a una casa.

Por último, quedaría el análisis de la renta disponible pura y dura, y el efecto en las economías familiares del incremento de tipos. Para el caso extremeño, juega a favor el que las familias de la región se encuentren entre las menos ´asfixiadas´ por la hipoteca. En el índice de salarios íntegros anuales que habría que destinar para comprar una casa, los extremeños están en algo más de nueve años, frente a los más de diez de media, y eso les da cierto margen.

El segundo factor es de carácter genérico: los autores del informe confían en que el Banco Central Europeo tenga en cuenta que si se le va la mano con las subidas de los tipos de interés pueden incrementar notablemente la insolvencia de las familias "y con ella la de la institución financiera", por lo que la política debe ir por "subidas de tipos de interés paralelas a la variación de los salarios". En todo caso, el informe lanza un mensaje de esperanza, basado en los precedentes de otros países: para que baje el precio de la vivienda es necesario que la demanda se retraiga durante un periodo prolongado, y aún así, el descenso sería moderado y gradual.

¿Y qué pasará con las constructoras? El estudio indica que una tercera parte tendrá muy difícil la supervivencia, y el impacto dependerá, en primer lugar de la solvencia actual. En segundo lugar, de cuál sea su especialización: las que se estén centrando en la costa, en viviendas caras y en extrarradios de grandes ciudades lo tendrán muy negro. Finalmente, aquellas que posean bolsas de suelo aún sin calificar como urbanizable, verán como la nueva ley les supone una merma de rendimientos de en torno al 30%.