Es posible comprar un piso de segunda mano en el centro de Cáceres con tres dormitorios, dos baños y garaje por 150.000 euros, pagando una hipoteca de entre 300 y 400 euros al mes. Los precios tocan suelo tras seis años de caída, aunque profesionales como Juan Pedro Cabrera, responsable de la inmobiliaria Viprés, aseguran que pueden bajar entre un 5% y un 10% más en 2015. Las viviendas procedentes de la banca también se venden a bajo coste y las promotoras, muy afectadas por la crisis, estudian fórmulas para comenzar la construcción de nuevos inmuebles adaptados a las circunstancias de hoy, tal y como indica Abelardo Martín, presidente de la Asociación de Promotores de Cáceres. El sector se ajusta, busca nuevos cimientos y crece el interés ciudadano por la compra.

Es difícil conocer con exactitud el precio medio de la vivienda en Cáceres después de la debacle de los últimos años. La mayoría de los estudios inmobiliarios lo sitúan entre 1.200 y 1.400 euros/m2 (variable según zonas), pero en Viprés aseguran que, tras las negociaciones entre compradores y vendedores, acaba bajando incluso al entorno de los 1.000 euros/m2 ya sea vivienda nueva o de segunda mano. Muy lejos queda aquel máximo histórico del 2008, cuando se alcanzaron los 2.145 euros/m2. Incluso en 2011, con la crisis haciendo estragos, algunas zonas todavía superaban los 3.000 euros/m2 como Ruta de la Plata o Cabezarrubia. En cambio, ya en 2013, las zonas más valoradas estaban casi al nivel de la protección oficial.

Los datos hablan por sí solos. El precio de la vivienda de promoción privada ha caído en la capital cacereña entre un 30% y un 40% desde 2008, según explica Abelardo Martín, y ello pese a que siempre ha sido una ciudad barata en este sentido. El descenso acumulado en el total del país roza el 45%, o lo que es lo mismo, ha supuesto una rebaja de 1.315 euros/m2 en seis años. El pasado julio se alcanzó el mínimo histórico de España, con un precio medio medio de 1.641 euros/m2. No obstante, el 2014 ha suavizado los desplomes, incluso algunas provincias comienzan claramente a remontar.

En estos momentos, las comunidades autónomas con inmuebles de segunda mano más asequibles son Castilla-La Mancha (1.122 euros/m2), Murcia (1.175 euros/m2) y Extremadura (1.176 euros m2), donde el coste ha caído un 37,9% desde 2007. Cáceres, al igual que Badajoz, se mantiene entre las provincias más baratas del país, junto con Ciudad Real y Cuenca.

"La razón hay que buscarla en el fuerte parón de la promoción de nuevas viviendas desde 2007 a 2014. Al perder liquidez, las empresas no han tenido más remedio que poner los inmuebles que tenían a la venta incluso por debajo de su coste de construcción, con la intención de recuperar algo de liquidez y mantenerse en el mercado", aclara Abelardo Martín. De hecho, en este periodo han bajado las ventas hasta un 35% en Cáceres. "El peor año fue 2013 --afirma--, porque aun reduciendo precios no se compraban".

En cambio, durante el segundo semestre del 2014 las cosas han comenzado a cambiar. "Hay un repunte considerable en la intención de compra y más adquisiciones de viviendas", indica Abelardo Martín, que pone como ejemplo los datos que baraja su propia empresa, Iniexsa: "Las consultas

a la página web se han multiplicado por diez y la asistencia a nuestras oficinas se ha duplicado", detalla. Eso sí, los precios siguen "muy bajos" y no han comenzado a repuntar, como ha ocurrido en otras zonas del país.

Además, existe un problema que se veía venir tras años de sequía constructiva: ahora quedan pocas viviendas nuevas en Cáceres, en torno a medio centenar, y no cumplen los objetivos que exige el comprador de hoy: inmuebles de menor coste (entre 135.000 y 200.000 euros), cumplimiento del nuevo código técnico que mejora las exigencias de calidad, y menos superficie, de modo que la hipoteca no supere el 35% de los ingresos familiares. Además, la mano de obra y los materiales han ajustado su coste. Por tanto se hace necesario reactivar la construcción, pero no existe financiación bancaria para las promotoras, "podría decirse que estamos vetadas", lamenta Abelardo Martín.

La solución que queda es la asociación de los propios compradores a modo de cooperativas, ya que las entidades financieras sí conceden hipotecas al adquiriente final. Sin embargo, el cooperativismo no da seguridad a los ciudadanos porque se convierten en promotores no profesionales y tienen cierto miedo a una subida fuerte en los costes o, por ejemplo, a que los locales comerciales queden desiertos. Y ahí puede estar el futuro del sector, de hecho empresas como la de Abelardo Martín ya están buscando una fórmula. "Se trataría de asumir la gestión de estas cooperativas y por tanto los riesgos, dando a los propietarios las viviendas acabadas y a precio cerrado", explica el presidente de los promotores cacereños. En otras ciudades ya se aplica.

En cambio, los inmuebles de segunda mano están registrando una etapa de bonanza en Cáceres. "Las ventas de 2014 han sido las mejores de los seis últimos años", afirma Juan Pedro Cabrera, de la inmobiliaria Viprés, que ha incorporado seis nuevos empleados a su plantilla de Cáceres por esta actividad. Existen algunas razones que lo explican. Por ejemplo, los ciudadanos con ahorros y dinero en efectivo no reciben buenos intereses en los bancos y optan por invertir en el mercado inmobiliario, sobre todo por sus precios a la baja, "que se han reducido hasta un 50% desde el inicio de la crisis", señala.

Además, la banca ha comenzado a conceder más créditos hipotecarios aunque estudia los perfiles de los solicitantes, sus circunstancias laborales y su capacidad de ahorro. Los pisos de segunda mano también ofrecen más posibilidades de elegir zona y características (hay muchos más que nuevos). De hecho, las ventas en el centro de la ciudad van a buen ritmo. "Hay quien se marcha a otro piso más moderno y abarata el que deja en el centro para poder pagarlo. También se dan muchos casos de herederos que prefieren vender estos inmuebles en buenas ubicaciones para repartirse el dinero, una solución más fácil que distribuirse las habitaciones", señala Juan Pedro Cabrera.

Además, los compradores aumentan por el descenso de los precios. Viprés sitúa la "media real de Cáceres" en 1.000 euros/m2, recordando que algunas promociones del Sareb (Banco Malo ) salen incluso a 700 euros/m2. Esta misma inmobiliaria tiene pisos a la venta en el Junquillo, algunos de más de 80 m2 con garaje, por un precio de entre 50.000 y 60.000 euros. Además, a principios de 2015 sacará otras dos promociones en Casa Plata (20 pisos) y Mejostilla (50 adosados) con estos precios.