Paciencia. Es el mejor consejo para quienes quieren vender un piso en Cáceres. También para quienes buscan casa y deben ajustarse a un presupuesto. Las operaciones de compraventa se prolongan una media de 6 meses en España, y tardan aproximadamente entre 9 y 10 meses en Cáceres. Este plazo se viene manteniendo estable durante los dos últimos años y se debe en general al comportamiento más relajado que muestra el mercado de la vivienda en el país, con un volumen de transacciones en 2019 de un 4% inferior a 2018, y con unos precios que tienden a la estabilización, según los datos del estudio ‘Solvia Market View’. En Cáceres también se ralentizan las operaciones inmobiliarias porque los salarios no dan para muchas alegrías. Y ahora queda por ver la influencia del Covid-19.

El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cáceres (COAPI) determina ese periodo de 9 a 10 meses para que una vivienda cambie de manos. «Las personas que quieren comprar un inmueble deben seleccionar el que se ajusta a su bolsillo, y ya sabemos que los salarios medios están como están. Luego hay que añadir los costes de adquisición, el esfuerzo tributario, en su caso la reforma necesaria del piso», explica Francisco Marroquín, presidente del COAPI. La financiación de los bancos, aclara, solo cubre como máximo el 80% del menor de los siguientes dos valores: «Bien el precio de la escritura, bien el precio de la tasación». Por eso se prolonga la decisión hasta que el comprador tiene capacidad para firmar el préstamo hipotecario y asumir los gastos.

Por su parte, los propietarios de los inmuebles «acaban bajando los precios en Cáceres en torno a un 10% o 15 % para poder confluir con las posibilidades económicas del comprador», y dar salida a esa operación. Por todo ello, el proceso se alarga meses.

Los precios no son especialmente caros en la provincia. Si ponemos el foco en la capital cacereña, las viviendas nuevas tienen un coste de 1.192 €/m², y la segunda mano las supera con 1.370 €/m². Parece curioso, pero está ocurriendo. «La vivienda usada tiene un precio mayor porque la construcción de nuevas promociones está muy ralentizada. De hecho, de todas las viviendas que se venden en Cáceres, solo un 14 % corresponden a obra nueva y el resto pertenecen al mercado de segunda mano. Por eso son más caras, porque prácticamente solo se puede acceder a ellas», argumenta Francisco Marroquín.

En España, ‘Solvia Market View’ calcula que el precio medio de la vivienda fue de 1.560 €/m² al término de 2019, lo que supone un aumento del 4,5%, pero en todo caso bastante inferior a las fuertes subidas de los últimos años. Parece que el equilibrio de los precios comienza a hacerse realidad. Madrid, Barcelona y Guipúzcoa encabezan el ránking al superar los 2.400 €/m².

La provincia cacereña se incluye entre las que ofrece costes más ventajosos. El problema estriba en que los salarios tampoco dan para lanzarse a comprar pisos. Extremadura registra una renta media por hogar de solo 21.000 euros, según los últimos datos del INE (2018). Se percibe incluso en el sector de la construcción, que tuvo cierta reactivación durante los años 2016 y 2017, pero que ha bajado el ritmo en 2018 y 2019.

Ha ocurrido lo mismo en el resto del país, donde se ha producido una desaceleración en 2019 debido no sólo a la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, que retrasa entre 30 y 50 días la obtención de financiación, sino sobre todo, según señalan desde el informe ‘Solvia Market View’ y desde el COAPI, «por la inestabilidad política (llevamos dos años convulsos sin un gobierno estable en España), por la inseguridad jurídica, incluso por hechos internacionales como la guerra comercial entre EEUU y China, o el Bréxit, que por supuesto afectan al mercado inmobiliario, incluido el cacereño, y también a la construcción, porque inciden en la evolución general de la economía», destaca Francisco Marroquín.

SOLO 2.226 HIPOTECAS / En definitiva, durante 2019 se realizaron menos transacciones inmobiliarias en España, concretamente 558.489, un volumen un 4% inferior al del ejercicio anterior. En Cáceres, el número de hipotecas sobre viviendas firmadas durante 2019 (sumando inmuebles nuevos y usados) se quedó en 2.266 según el COAPI, un número demasiado limitado.

Y cuando resulta difícil comprar una casa, se multiplican los alquileres. El informe ‘Solvia Market View’ recuerda que «España sigue siendo un país de compradores, la mentalidad española tiende a tener una vivienda en propiedad, y de hecho el 87% de la población vive en un piso propio. Pero existe un perfil de hasta 35-40 años que no puede acceder a una hipoteca al no tener capacidad de ahorro suficiente para hacer frente a la entrada». Por eso, durante 2019 se han firmado más de 500.000 contratos de alquiler en España y la demanda continúa siendo muy elevada.

En Cáceres capital, el COAPI calcula que existe un parque de 4.500 viviendas dispuestas para venderse o alquilarse, y unas 220 están ahora mismo disponibles para arriendo, que suponen un 5 % del total. Por tanto existe escasez de viviendas de alquiler porque su demanda es bastante elevada ante la dificultad de comprarse un piso. Como explica el presidente del COAPI, quienes ocupan estas casas ya no son solo estudiantes y jóvenes, sino familias con hijos que no pueden acceder a un inmueble propio por el poco margen de ahorro que permiten las nóminas.

Y ello pese a que el alquiler en Cáceres tiene un precio contenido, entre los más equilibrados del país, donde además las cuotas tienden a estabilizarse. La media española del arriendo mensual se sitúa en 8,8 €/m², que en Cáceres se reduce hasta 5 €/m², y en zonas como Madrid, Barcelona y Vizcaya supera los 13,5 €/m².

UN 40% DE LA PAGA, AL ALQUILER / Pero al tener Cáceres salarios más bajos, el esfuerzo que se realiza para pagar esos alquileres es incluso un poco superior que en otros puntos del país. «Aproximadamente destinamos entre un 35% y un 40% de los ingresos netos mensuales», concreta el presidente del COAPI.

A todo ello hay que añadir la irrupción de la crisis del coronavirus, cuyas consecuencias aún no se conocen. El COAPI cacereño, que mantiene un convenio con el ayuntamiento para facilitar el alquiler a los estudiantes, recibió 104 consultas en los tres días siguientes al inicio del Estado de Alarma. «Estamos todos muy inquietos porque ha sido un frenazo seco y radical de la actividad. La gran mayoría de los sectores nos vamos a ver afectados, desde la automoción al textil, pasando por el inmobiliario», concluye el presidente, esperando que la normalidad retorne lo antes posible.

Cinco claves que ayudan a encontrar un comprador

1. Estudio de mercado: Fotocasa recomienda fijar un precio correcto de venta. Errar en esto hace perder muchas llamadas.

2. Elección de un buen profesional o portal inmobiliario.

3. Destacar las cualidades de la vivienda de modo atractivo pero realista. No decepcionar.

4. Preparar la casa para las visitas, ordenada y ventilada, sin muchos objetos personales.

5. Profesionalidad en la gestión, de modo que el comprador no vea descoordinación entre ofertas de distintas agencias.