Lo que pretende el Plan General, por decirlo de modo gráfico, es la creación de un nuevo Cáceres. No hablamos de un nuevo barrio paródico al que hay en el sur de la ciudad, sino de las previsiones de crecimiento del plan. Según el INE, Cáceres dispone de 41.246 viviendas de las que 2.812 están vacías, todo ello para un total de población, según cifras municipales, de 90.750 habitantes. La previsión del plan, según las fichas de suelo urbanizable, suponen construir 64.694 viviendas.

No podemos compartir las afirmaciones que ha vertido el ayuntamiento relativas al hecho de que establecer un orden de prioridad en el desarrollo de los suelos suponga que unos se reserven hasta que otros sean desarrollados; o que exista en la legislación actual el suelo urbanizable no programado. Sólo existe a día de hoy suelo urbanizable sin apellidos, en nuestra legislación. Una clase de suelo que marca el desarrollo y para la que en 1998 el Gobierno del PP dio un giro sustancial a su tratamiento legal, al declarar como tal todo aquel suelo que los planes no clasificaran como suelo no urbanizable o que la realidad física no exigiera su clasificación como suelo urbano.

Este tratamiento supuso llegar a una posición de máximos en la regulación del suelo como objeto exclusivo del mercado, prescindiendo de su condición de soporte al derecho a una vivienda. Un tratamiento que se completó con el derecho dado a los propietarios de urbanizable a instar su transformación y desarrollo. Es esta concepción del suelo urbanizable la que el legislador autonómico se ha visto obligado a plasmar en sus leyes, y la ley extremeña no es una excepción.

Todo los suelos que se ´apellidan´ en el plan como de prioridad I, II, III pueden desarrollarse desde el momento en el que el pleno del ayuntamiento, o la Junta subsidiariamente, aprueben una consulta de viabilidad sobre la transformación de cualquier suelo clasificado como urbanizable, con independencia de la prioridad que se le de en el Plan. Por ello, las 64.694 viviendas previstas (que no incluyen previsiones como las del PIR, o de planeamiento incorporado o en ejecución) serán ejecutables de acuerdo con decisiones posteriores de la Administración, para las que la priorización de suelo que establece el plan no constituye blindaje ni obstáculo a su desarrollo. Si la priorización no va a ser un impedimiento para el desarrollo de suelo, podemos concluir igualmente que el número de viviendas previstas no obedece a las necesidades de la ciudad, sino a una mal entendida percepción de las necesidades del mercado.

El mercado de la vivienda está dando claros síntomas de agotamiento en la elasticidad al alza de los precios, esto es, las viviendas no bajarán de precio pero dejarán de subir tanto como en los últimos años. Sin embargo, construir más vivienda no significa necesariamente facilitar el acceso a la misma, dado que la principal dificultad de acceso actual la representa la subida del precio del dinero en un contexto de fuerte endeudamiento de las familias. Lo que significa que vamos a empezar a pagar más por las hipotecas, al tiempo que perdemos capacidad de compra, y crece la oferta de vivienda usada por impagos, lo que contribuirá a obstruir el mercado de la nueva vivienda. Una oferta que no generará nuevos hogares, sino nuevas oportunidades de negocio para los inversores por compras a bajo precio en procesos de embargo.

Completando el panorama, la compra de vivienda perderá beneficios fiscales en la reforma del IRPF. Por ello, los operadores del mercado ya han empezado a abandonar la vivienda como exclusivo objeto de negocio, diversificando su actividad; las constructoras cacereñas no son excepción y emprenden nuevas actividades turísticas, de hostelería y transformación agroalimentaria.

En este escenario, el crecimiento económico y físico de la ciudad no puede pivotar de manera tan rotunda en la vivienda, como erróneamente pretende el plan, sino en la actuación sobre la realidad que va forjando la ciudadanía en sus decisiones cotidianas para resolver sus necesidades, en el marco del territorio en el que se enclava Cáceres.

El área metropolitana es una realidad de capital importancia que el Plan no aborda. Las relaciones comerciales, laborales y de transporte de Tajo-Salor y de los Llanos con Cáceres capital existen, con independencia de que el Plan las quiera o no ver. Su potenciación con previsiones en el plan de infraestructuras de transporte público y otras dotaciones que faciliten y den respuesta a esta realidad si pueden procurar, en nuestra opinión, el crecimiento económico, social y cultural de Cáceres, a la vez que su mayor influencia como capital en el conjunto de la región. Y la oportunidad es ahora, cuando las inversiones del Estado y la Comunidad Autónoma están ofreciendo grandes infraestructuras que pueden potenciar las complementarias que prevea el plan.

La urbanización conjunta con los municipios cercanos, y el tratamiento global del territorio es una necesidad de primer orden que el plan no aborda. Como ejemplo están las 380 nuevas viviendas para la Estación de Arroyo-Malpartida, que se tratan de manera separada a la reurbanización del barrio, sin solucionar el peligrosísimo acceso a la pedanía, que se verá incrementado por el tráfico que generen la viviendas. Por el contrario y como prevé el plan, centrar el crecimiento en un anillo concéntrico sobre la ciudad para satisfacer las demandas de un solo sector del mercado e inversionistas previsores, no sólo va a tener funestas consecuencias por crear el espejismo de que nada ha cambiado en el mundo de la vivienda, sino que va a procurar un crecimiento inútil a la ciudad, al no responder a una proyección seria sobre las necesidades económicas y poblacionales de Cáceres.

El INE prevé un crecimiento en la provincia hasta 2017 de 3.238 habitantes. Sólo Cáceres y su área metropolitana pueden desdecir tan raquítica previsión mirando a su entorno y haciendo una planificación correcta de futuro. Ser capital de la cultura y del ladrillo al tiempo, no parece una opción acertada ni posible. Entendemos que el ayuntamiento no es el juez exclusivo que puede imputar errores, dar y quitar razones, sino que es el tiempo el juez inexorable que lo hará. Ya lo dijo el mas grande trovador jamaicano, ´You think you´re in heaven, but you´re linving in a hell; only time will tell´, crees que vives en el cielo, pero estas viviendo un infierno; solo el tiempo te lo dirá.