Profesorade Derecho Civil

Llama poderosamente la atención que el nuestro sea el Estado europeo en donde es más alto el porcentaje de propiedad como régimen de tenencia de la vivienda habitual, entre un 80% y un 90%. Nos siguen de cerca Irlanda, Italia, Grecia y Portugal y en el extremo opuesto está Suiza, que cuenta sólo con un 30% de viviendas en propiedad. En ningún caso se establece una relación entre el nivel de renta per cápita de los países y el régimen de tenencia de la vivienda habitual.

El dato sociológico sirve para plantear dos problemáticas jurídicas evidentes en nuestro entorno geográfico: el limitadísimo mercado de la vivienda de alquiler y el elevado endeudamiento de los ciudadanos para cubrir la necesidad de vivienda en régimen de propiedad.

El primer problema se hace patente si tenemos en cuenta que hay más viviendas desocupadas que en régimen de alquiler. A la vez, el elevado precio de la vivienda de compra ha repercutido en un precio también muy elevado de las rentas exigidas para ocupar una vivienda en régimen de arrendamiento.

Los agentes económicos, y también gubernamentales, no se privan de señalar que la clara tendencia hacia el régimen de propiedad como modelo de tenencia de la vivienda habitual resulta inconveniente para una sociedad que quiera ser laboralmente competitiva, ya que impide la movilidad geográfica de las personas con excesivas raíces en un territorio determinado. Pensemos, por ejemplo, en las últimas reformas en materia de subsidio de paro que obligan a aceptar un trabajo aunque esté alejado del lugar de residencia habitual. No parece que las políticas ensayadas hasta la fecha hayan permitido invertir la dinámica logrando una mayor flexibilidad geográfica, ya que a partir de un momento determinado no han asumido ninguna carga de protección en materia de vivienda. La legislación anterior a 1994 comportó una excesiva protección del arrendatario en régimen indefinido, aún subsistente en muchos casos, que inhibió el mercado restringiendo la oferta a lo mínimo.

A la vez, la aparente escasa rentabilidad que este tipo de arrendamientos suponen para el propietario arrendador ha comportado una progresiva degradación de las viviendas sujetas a este tipo de alquiler, así como la realización de prácticas execrables como son las del mobbing inmobiliario con el fin de librarse de los inquilinos de rentas antiguas.

En 1994 se aprobó la vigente ley de arrendamientos urbanos que ha dotado de una estabilidad limitada, pero poco satisfactoria, a los alquileres de vivienda, fijando una duración mínima por la vía de la prórroga forzosa impuesta al arrendador. A pesar de todo, el arrendatario debe tener en cuenta que al firmar un contrato de arrendamiento sobre la que será su vivienda habitual pacta una duración de vigencia del contrato vinculante para ambas partes y que no puede desistir del contrato libremente antes de que se cumpla el tiempo convenido. Sea como sea, al arrendatario que no tiene claro el tiempo que quiere permanecer en la vivienda le conviene pactar una duración anual, puesto que la ley obliga al propietario arrendador a renovar el contrato de año en año hasta una duración de cinco años si así lo desea el arrendatario.

Asimismo, varios factores han incidido en el hecho de que el precio de venta de la vivienda se haya duplicado en menos de cinco años: la caída de las bolsas ha desviado la inversión hacia el mercado inmobiliario llegando a una especulación desquiciada sobre el suelo, siempre escaso; paradójicamente, también ha sido determinante para este incremento una política --en principio favorable al consumidor-- consistente en abaratar el precio del dinero.

Este abaratamiento ha conducido al sobreendeudamiento de los particulares que han considerado asumibles préstamos hipotecarios de muchos millones sin valorar el riesgo de un aumento del tipo de interés a corto o medio plazo que haga imposible satisfacer la deuda contraída.

Sin embargo, los que optaron hace sólo cinco años por una primera vivienda de alquiler, tomando una opción más flexible, cometieron un grave error ya que hoy no tienen nada que vender, y tanto el mercado de alquiler --si quieren renovar ese contrato-- como el de compra los ha situado en una elección imposible. Desgraciadamente, la política de intervención que habría ayudado a minimizar el problema ha llegado definitivamente tarde.