Las posibilidades de inversión para el pequeño ahorrador prudente no son muy atractivas en estos días. Si se acerca a una oficina bancaria a contratar un depósito, verá que el interés medio que dan las entidades es del 0,11%. Es decir, que se le ofrecerá perder poder adquisitivo, ya que la inflación está en el 1,8%. Consecuencia, alegan los bancos, de la política del Banco Central Europeo (BCE) de tipos ceros y de cobrar a las entidades financieras por guardar su dinero (0,4%).

La alternativa más habitual que ponen sobre la mesa a sus clientes minoristas es que asuman más riesgo y contraten un fondo de inversión, producto que acumula una rentabilidad interanual del 3,29%. Dicho de otra manera, el dinero invertido hace un año habría aumentado su poder de compra en 1,49 puntos, si bien a ello habría que descontarle las comisiones que cobran las entidades.

Los grandes inversores, en cambio, juegan en otra liga y exigen rentabilidades a los bancos para comprar sus activos que llegan a multiplicar por seis la que ofrecen los fondos. Y las obtienen, como demuestra el fuerte incremento registrado por estas operaciones en los últimos años. Primero llegaron los cazadores de gangas en el 2014 y luego firmas más variadas y con mayor vocación de largo plazo.

RENTABILIDADES / Según fuentes del sector, los inversores profesionales exigen estos días unos retornos medios (calculados según el precio de compra y la rentabilidad prevista de los activos) del 13% para adquirir las filiales de gestión inmobiliaria de los bancos, del 15% por los activos inmobiliarios físicos (viviendas, hoteles, centros comerciales y logísticos) y los créditos ligados al sector, y del 20% para acudir a las ampliaciones de capital de las entidades.

Los grandes inversores se aprovechan así de la necesidad que tienen los bancos de reducir su mochila de ladrillos y de reforzar su capital. Las entidades pueden vender sus activos inmobiliarios con descuentos de entre el 40% y el 50% respecto al valor contable al que los tienen apuntados en sus libros sin sufrir pérdidas gracias a las provisiones que han ido guardando. Pero aun así, todavía hay operaciones de venta de carteras que les originan minusvalías, aunque en las ventas activo por activo es menos habitual.

LA INVERSIÓN INMOBILIARIA / La inversión inmobiliaria en España, así, aumentó el 58% entre enero y septiembre, hasta los 10.300 millones, y podría cerrar el año por encima de los 12.000 millones, según los datos de CBRE y Cushman&Wakefield. Ambas consultoras coinciden en que será un año de cifras «récord» y de alcanzarse sus estimaciones, se trataría de un dato «especialmente relevante», ya que este año no se producirán las «macrooperaciones» vistas en los años anteriores, como la compra de Tesla en el 2015 o la fusión de Merlin con Metrovacesa en el 2016, entre otras. Estas «buenas previsiones» se deben por una parte, a la «positiva evolución» de las cifras hasta septiembre y por otra, a los procesos abiertos en el mercado y el entusiasmo que muestran los inversores, según dichas consultoras.

La inversión directa desde el extranjero representó el 67% del total, como consecuencia de la compra de la empresa de aparcamientos Empark por parte de la australiana Macquarie Group.

AMPLIACIONES DE CAPITAL / En este sentido, aumentó el 73% respecto al mismo periodo del año pasado, hasta alcanzar los 6.747 millones de euros, respaldada por el incremento de la inversión por parte de la mayoría de países, salvo Estados Unidos y Alemania, quienes han descendido un 36% y 48%, respectivamente.

Las ampliaciones de capital también se realizan con descuentos medios de entre el 60% y el 70% respecto al valor teórico contable de las propias entidades. Estas ventas de nuevas acciones, así, perjudican a los accionistas actuales de los bancos, que ven diluida y devaluada su participación, pero ofrecen a los nuevos propietarios una rentabilidad muy atractiva.