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CLÁUSULAS ABUSIVAS

El Supremo impide al banco desahuciar sin incumplimiento grave del contrato

Refuerza los derechos de los consumidores al establecer que las cuolas impagadas deberán verse en función de la duración del préstamo

 

Carteles de viviendas en venta en un inmueble, en una imagen de archivo. - EL PERIÓDICO

ÁNGELES VÁZQUEZ
MADRID

11/09/2019

El Tribunal Supremo ha decidido cómo debe aplicarse en España la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que declaró la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios. Entre los efectos acordados por unanimidad del pleno de la Sala de lo Civil figura que los bancos no podrán acordar el desahucio salvo que los impagos supongan un incumplimiento grave del contrato. Eso significa, por ejemplo, que para poder quitar la vivienda a una persona debe comprobarse la extensión de su préstamo y del número de cuotas pagadas e impagadas.

Para fijar ese criterio el Supremo se remite a la ley hipotecaria que entró en vigor el pasado mes de junio, que es más beneficiosa para el consumidor que la de 2013, lo que significa dar un paso más respecto a lo acordado por la justicia europea. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establecía criterios más restrictivos para aplicar embargos. Por ejemplo, el cliente debe haber dejado de pagar la hipoteca y la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca. Esa cuantía debe alcanzara el 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad. El banco además debía pedir al cliente que pague su deuda con un plazo de un mes para hacerlo y haberle informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.

No hay contrato sin garantía
El Supremo "entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco)". De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.

Pero esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.

Para evitarlo, el TJUE admitió que la cláusula abusiva se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, de 2013, en referencia al artículo 693.2 Ley de Enjuiciamiento Criminal que fija el incumplimiento en tres meses. Por eso la Sala considerado más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor.

Criterio del Supremo
La instrucción de esta Sala para los miles de procedimientos paralizados en los juzgados hasta que se pronunciara la justicia europea se centra en varios escenarios. Así los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la ley de 2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberán ser sobreseídos sin más trámite.

En las causas en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la ley de 2013 por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia también deberían ser igualmente sobreseídos. Solo si el incumplimiento del deudor reviste gravedad podrá continuar su tramitación.

Ese sobreseimiento no impedirá que se pueda aplicar una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sin en la aplicación de la ley de 2019.