Las hipotecas a tipo fijo consolidaron en el 2017 la vertiginosa tendencia al alza que comenzaron en el ejercicio anterior. Durante los diez primeros meses del año, casi cuatro de cada diez hipotecas sobre vivienda firmadas en España siguieron esta fórmula, algo impensable hace apenas dos o tres años. En Extremadura la proporción ha sido menor, pero con un incremento también muy importante. Si en enero del 2016 solo el 6,9% de estos préstamos se concedían a tipo fijo, entre enero y octubre del 2017 han supuesto alrededor de una cuarta parte del total, de acuerdo a los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). «Antes las entidades no te ofrecían jamás un tipo fijo, sino directamente el variable. Ahora sí que te ponen la alternativa encima de la mesa», confirma Carlos Arjona, experto en consumo financiero, para quien en estos momentos «una hipoteca variable interesa siempre y cuando sea un diferencial muy bajo, si no es mejor una a tipo fijo».
Juan Vellín, director del departamento de Hipotecas de Idealista, explica que esta evolución ha obedecido, de un lado, a que las entidades han comenzado a tener a su alcance «vías de financiación a largo plazo más competitivas», lo que les ha permitido comenzar a ofertar este tipo de productos. De otro, a la estabilidad que ofrecen estos al consumidor. «Si vas a estar pagando una hipoteca treinta años y tampoco esperas que vayas a tener un incremento salarial grande, lo que no quieres es que la cuota te suba un 30% o un 40%, que es lo que puede pasar si el euríbor alcanza el 3%, el 4% o más del 5%, como sucedió en el 2008». Por eso, incide, tanto para la banca como para los consumidores resulta actualmente «una opción muy interesante». Las entidades cierran el riesgo de tipo de interés a largo plazo mientras que a corto, durante el primer tramo del préstamo, obtienen mayor rentabilidad que con tipos variables. El cliente, a cambio, se garantiza la estabilidad en sus pagos. «Son productos que tienen sentido ahora que el euríbor está al 0%. Cuando esté al 2% o el 3%, las ofertas a tipo fijo a 30 años igual están al 4%», insiste.
La política expansiva del Banco Central Europeo llevó al euríbor a terrenos negativos por primera vez en su historia en febrero del 2016. Y allí sigue desde entonces. «El hecho de que el euríbor esté en tasas tan negativas hace que las entidades dejen de percibir un dinero que antes ingresaban. Con las hipotecas a tipo fijo se aseguran la entrada de unos ingresos fijos y constantes a lo largo de un periodo largo de tiempo», coincide Maica López, responsable de Contenidos y Comunicación de CrediMarket, En cuanto a los clientes, añade, «la crisis nos ha vuelto un poco más cautos. Si bien es cierto que a día de hoy el euríbor está en unas cuotas negativas, y en sus mínimos históricos, no siempre ha estado así».
Y pone un ejemplo. Una hipoteca con un valor de cien mil euros, un plazo de amortización de 20 años y un diferencial sobre el euríbor del 1%, con el valor máximo del euríbor —5,393%, en julio del 2008— supondría una cuota de 739 euros al mes. Por esa misma hipoteca, pero con el euríbor de julio pasado, habría que pagar 453 euros. «El euríbor, si la tendencia económica sigue como hasta ahora, subirá. No sabemos si llegará al 5% en algún momento, pero puede hacerlo porque ya ha sucedido antes». Lo que los consumidores persiguen es «blindarse» ante esa posible escalada «aunque ahora paguen un poco más. En España el periodo medio de una hipoteca es de 23 años y en ese tiempo pueden pasar muchas cosas». En este sentido, remarca, «el tipo fijo está muchísimo más bajo que hace cinco años. Una hipoteca podía llegar tranquilamente al 7%. Ahora las encuentras al 2%». En el caso extremeño, conforme a los datos del INE, el tipo medio de las hipotecas a plazo fijo sobre vivienda fue en octubre pasado del 3,06%, muy por debajo del 4,38% con el que había arrancado el 2016.
¿Seguirá aumentando este 2018 la porción del mercado hipotecario que concentra el tipo fijo? «El intenso crecimiento en la contratación de nuevos créditos hipotecarios a tipos de interés fijos parece haber encontrado su punto de equilibrio, habiéndose estabilizado su peso relativo en el tercer trimestre en cuantías similares a las alcanzadas en el segundo trimestre», se indica en la última Estadística Registral Hipotecaria, la del tercer trimestre del pasado año, publicada por el Colegio de Registradores.
Por contra, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE), a la hora de elaborar sus perspectivas para 2018 se vaticina que persistirán los «crecimientos de tipos fijos en la contratación, como respuesta a la incertidumbre que, a futuro, generan tipos tan bajos y a buenas ratios de morosidad».
En esta segunda línea se posicionan los tres expertos consultados por este diario, que apuestan por que estos productos sigan ganando peso en el mercado inmobiliario. «Seguramente esta tendencia siga creciendo y las hipotecas a tipo fijo continúen quitándole cuota de mercado a las variables», aventura Juan Vellín, quien subraya que «los bancos están sacando cada vez más productos nuevos a tipo fijo y también el consumidor los va entendiendo mejor». Además, cree que la contratación se puede ver favorecida si el Banco Central Europeo decide frenar su política de expansión monetaria y el euríbor empieza «a subir aunque sea muy poquito». Poco porque, de momento, no pronostica ningun alza importante del tipo de referencia. «Lo que parece es que hasta 2020 o 2021 el euríbor va a estar por debajo del 1%, con lo cual, aunque haya una subida, probablemente será muy pequeña», de forma que tendrá un impacto limitado en los pagos de los prestamos variables.
También para Carlos Arjona será a partir del 2020 cuando el cambio de tendencia empezará a notarse. «La situación económica es complicada todavía y una subida de los tipos de interés podría provocar que muchas personas tengan problemas para pagar las hipotecas. Ahora lo que interesa es que haya estabilidad en el mercado», resume este experto, que recuerda también que la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, prevista para el primer semestre de este año, favorecerá igualmente a esta clase de préstamos, ya que facilitará el cambio de variable a fijo. «El gobierno, evidentemente, ha apostado por las hipotecas a tipo fijo», arguye.
En este sentido Vellín resalta que actualmente la subrogación solo se puede hacer si se mejoran las condiciones y se consigue un tipo de interés más bajo. «Lo que ocurre es que como a día de hoy el tipo fijo, casi por definición, es más caro que uno variable, nadie puede hacer una subrogación de esta clase. Creo que cuando la ley esté aprobada veremos un aumento muy importante de estos cambios», pronostica. «Gente que tiene una hipoteca variable pero que lo que quiere es la tranquilidad de la fija porque dentro de dos o tres años empezarán a subir los tipos y no quieren sorpresas».
MUY LEJOS DEL ‘BOOM’ / Por otro lado, aunque durante el 2017 la concesión de hipotecas fue al alza, el sector sigue estando a años luz de los niveles registrados durante el ‘boom’ inmobiliario. «El mercado hipotecario, en cuanto a su volumen, sigue caracterizándose por un nivel de nuevas inversiones crediticias que no llegan a compensar la caída natural de la cartera viva (amortizaciones y cancelaciones), dando lugar a una evolución negativa de los saldos vivos, si bien de menor intensidad en los ultimes trimestres registrados», remarcaba la AHE en su último boletín estadístico.
Y ese es, a juicio de Vellín, el principal factor que jugará en contra de un posible encarecimiento de las hipotecas. «Los bancos, desde el momento mas alto del ‘boom’, en el 2008, han perdido más de 180.000 millones de euros en saldos hipotecarios de particulares. Todos necesitan captar más negocio, y eso genera más competencia».
