En Estados Unidos hubo un tiempo no demasiado lejano en el que fue sumamente fácil obtener un préstamo hipotecario. En ese periodo no importaba mucho si los demandantes del préstamo tenían un significativo ahorro previo, ni si poseían un trabajo estable. Tampoco era relevante si compraban la vivienda para residir en ella o simplemente para especular. La intensa competencia entre las entidades financieras, el reducido nivel de los tipos de interés y la magnífica evolución del precio de la vivienda convertían de forma milagrosa en potencialmente solvente a casi cualquier persona. Es más, a algunas entidades no les preocupaba que el potencial prestatario tuviera un significativo historial de morosidad. Al contrario, en determinadas ocasiones, este era paradójicamente considerado como un cliente cinco estrellas. ¿El motivo? Proporcionaba a la entidad unos ingresos notablemente superiores a los de una familia con un alto grado de solvencia. Su negativo historial de crédito permitía al banco cobrar unas mayores comisiones y un superior tipo de interés. ¿Y el riesgo de impago? Prácticamente no lo consideraban. Estaban convencidos de que el mercado de la vivienda continuaría largo tiempo en auge y, en caso de dificultades, el prestatario podría cancelar el crédito con el dinero obtenido por la venta del inmueble.
XNO OBSTANTEx, la reciente evolución del mercado residencial ha desacreditado esta idílica percepción y ha demostrado que la concesión masiva de hipotecas tenía riesgo, y que era considerablemente elevado. La gran reducción del número de transacciones y la caída del precio de la vivienda en numerosas localidades ha impedido a un importante número de familias e inversores vender la residencia adquirida a un precio superior al importe de la deuda contraída, lo que ha supuesto un considerable crecimiento de la morosidad en EEUU. Este crecimiento ha llevado a la suspensión de pagos a un importante conjunto de entidades dedicadas a la concesión de préstamos a personas de dudosa solvencia y ha generado importantes pérdidas en los fondos de inversión que invertían en los bonos emitidos con el respaldo de dichos préstamos. El resultado ha sido una importante crisis de liquidez y una significativa caída de la bolsa. Ninguno de los hechos anteriores ha pasado en España. Sin embargo, nos afectan. ¿De qué manera? Intentaré responder a esta pregunta. En principio, la elevada liquidez suministrada en las últimas semanas por el Banco Central Europeo (BCE) al sistema bancario descarta una próxima subida de su tipo de interés de referencia. Incluso es posible que a medio plazo no supere el actual 4% si la crisis hipotecaria e inmobiliaria acaba provocando una importante desaceleración del crecimiento en EEUU. Sin duda, una buena noticia para todas aquellas familias que están endeudadas. Una percepción diferente la tendrán las parejas que pretenden adquirir una vivienda o las personas que posean un significativo porcentaje de su riqueza invertido en bolsa. Las primeras tendrán una mayor dificultad para conseguir financiación, dado el creciente temor a la morosidad de las entidades financieras y las negativas perspectivas del mercado de la vivienda en España. Las segundas verán cómo disminuye el número de operaciones corporativas, desaparecen las primas en la cotización de las acciones en base a la probabilidad de futuras opas y se reduce el crecimiento de los beneficios empresariales. En definitiva, previsiblemente observarán cómo sus acciones pierden una significativa parte de su valor actual. Esta crisis tampoco constituye una buena noticia para la mayoría de las empresas españolas. Una mayor aversión al riesgo por parte de las entidades financieras probablemente hará que endurezcan sus criterios de concesión de créditos, restrinjan su acceso y aumenten el tipo de interés que perciben por los mismos. Especialmente quedarán afectadas las empresas promotoras. Estas tendrán importantes dificultades para conseguir financiación bancaria, por lo que será muy probable que las de menor dimensión vean recortadas, o incluso eliminadas, algunas de las líneas de crédito de las que actualmente disponen. No obstante, la principal causa de esta reducción de financiación vendrá dada por la escasa venta actual de viviendas en España.
Si, tal como parece, la exposición de las entidades financieras españolas se limita a la compra (de forma directa e indirecta) por un importe relativamente reducido de bonos vinculados a hipotecas de alto riesgo, los perjuicios sufridos por ellas serán escasos. No obstante, tendrán un carácter muy elevado los relacionados con la recesión inmobiliaria que actualmente existe en España. Dicha recesión puede acarrear importantes pérdidas en pequeñas y medianas cajas de ahorros que tienen más del 75% de sus créditos concedidos a promotores y adquirentes de viviendas. No sería de extrañar que en un relativamente breve periodo de tiempo observáramos en España, y especialmente en Catalunya, la absorción de algunas de estas entidades por alguna gran caja relativamente inmune al ciclo inmobiliario español.
*Profesor de Economía de la UB
