Son las joyas comerciales por excelencia, los grandes palcos de las ventas, la pole position en la captación de clientes. Las esquinas de las principales zonas de tiendas han sido siempre, en cualquier ciudad, motivo de deseo para los negocios que trabajan directamente con el ciudadano. Su visibilidad les otorga claras ventajas, pueden tener más de un escaparate, son áreas de paso frecuente... Sin embargo, muchos de los esquinazos de la espina dorsal de la capital cacereña están desocupados, vacíos, y su aspecto no es precisamente el mejor por la proliferación de grafitis y la suciedad de sus fachadas, que malogran la imagen del entorno.
Los dos locales de Pintores esquina con calle Moret llevan largo tiempo en desuso. Uno de ellos, ferretería de Sobrinos de Gabino Díez durante décadas, tuvo a Springfield como último inquilino y es la pura estampa de la decadencia. Enfrente, la antigua Vestimoda albergó sucesivos negocios hasta que un par de tienda de ropa moda infantil bajaron finalmente la persiana.
Un poco más arriba, en la céntrica plaza de San Juan, dos esquinas emblemáticas llevan tiempo sucias y desiertas: Deportes Mostazo echó el cierre en 2018 tras cuatro décadas, y enfrente, Regalos Mirón se despidió tras haberse convertido en uno de los pocos centenarios de comercio cacereño.
Las esquinas muertas siguen su reguero por enclaves tan significativos como La Chicuela, puerta de entrada al casco viejo desde Cánovas, o la confluencia entre Virgen de Guadalupe y Viena, una zona muy atractiva porque acaba de estrenar nueva imagen peatonal como enlace entre Cánovas y el Parque del Príncipe. Más arriba, en el cruce de Gil Cordero con Juan XXIII, otro amplio inmueble por el que pasan miles de personas a diario espera inquilino. Y como estratégico, sin duda, el chaflán entre Gil Cordero y avenida de Alemania, en plena Cruz de los Caídos, que presenta un local vacío al lado de uno de los semáforos más transitados de la ciudad.
Antonio Hurtado también tiene huérfana de actividad una de sus esquinas más sugerentes, en el cruce con Sánchez Manzano, donde aún cuelgan los rótulos de Expert. Otro ‘chollo’ de ubicación (posiblemente no de precio) es el gran local del chaflán de la plaza de Colón ocupado durante años por La Caixa. Más arriba, una céntrica calle como ronda del Carmen mantiene vacíos sus dos mayores inmuebles: la antigua Casa de las Persianas, a un minuto de la Cruz; y la esquina frente al mercado de abastos, que fue un bazar asiático.
El hecho de que locales comerciales tan ‘golosos’ se mantengan desocupados tiene una explicación, más bien varias razones entrelazadas. El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Cáceres, Francisco Marroquín, ofrece un análisis pormenorizado. «Lógicamente, las esquinas comerciales conllevan alquileres mucho más altos porque como mínimo doblan fachada, y por esta razón probablemente también poseen doble acceso. De modo que hablamos de locales muy versátiles», subraya. «A ello le sumamos que en el 90% de las esquinas hay semáforos o pasos de peatones que obligan al viandante a detenerse, con posibilidad de mirar los escaparates. Por todo, el valor objetivo de las esquinas prácticamente siempre supera al resto de locales», afirma.
Como consecuencia, quienes pueden pagar esos precios son las empresas de más alto rendimiento o de menor riesgo. «Hablamos de bancos, seguros, ópticas, clínicas... Generalmente, corporaciones cuya cuenta de explotación permite afrontar sin problemas las amortizaciones que requieren estos inmuebles», matiza Francisco Marroquín.
Por tanto, las esquinas son locales más caros, abocados a inquilinos que pueden pagarlos, y a ello se añade un tercer factor: «El propietario cacereño de estos inmuebles suele elevar el precio del alquiler por encima de la media nacional porque quiere obtener cierta rentabilidad. Incluso prefiere tenerlo cerrado antes que rebajar esa pretensión, porque cuando lo arrienda recupera las pérdidas. No valoro la economía de terceros, solo retrato la realidad», indica el presidente del COAPI.
Y como colofón, entre fusiones bancarias, recesión económica y pandemia, «ahora nos encontramos con que muchos de esos locales han cesado en su actividad, y como el propietario aún no necesita adecuar el valor de su local a la realidad del mercado, no tienen inquilinos». Y ojo, porque una esquina bien situada «puede costar el doble que un local de la misma zona, y hasta el triple si está en buen estado».
En cualquier caso, las tendencias en el ámbito del comercio se suceden y cambian. Francisco Marroquín lleva tres décadas dedicado profesionalmente al mundo de la actividad inmobiliaria y ha podido constatarlo. «Se trata de ciclos, aunque cada vez más rápidos. La época de los 90 fue durísima aunque la hayamos olvidado. Luego vino la explosión con la llegada del euro y la burbuja inmobiliaria, para volver a caer en la crisis desde 2009 a 2013, cierta recuperación y de nuevo la pandemia», repasa. «Pero hay que decir que los ciclos recesivos son ahora más acusados y pronunciados que los expansivos, las vacas flacas se prolongan más que las gordas».
No obstante, «la microempresa que se establece en un local comercial adecuado y que está bien estructurada, tiende a consolidarse y a soportar los malos tiempos aunque lo haga a duras penas. En Cáceres tenemos muchos ejemplos», asegura.
De hecho, el comercio de Cáceres afrontará durante los próximos años su enésima adaptación, debido a la llegada de centros comerciales y de ocio a la periferia, sobre todo en la zona oeste, donde ya está aprobado el macroproyecto WAY Cáceres, de 26.000 metros cuadrados, y avanzan los trámites del parque de medianas superficies de Bogaris. ¿Acapararán las compras? ¿Atraerán más público de fuera de Cáceres que luego se repartirá por la ciudad? «Desde el punto de vista inmobiliario es absolutamente imprevisible calcular qué pasará con los alquileres del centro», señala el presidente del COAPI.
«En Badajoz --continúa--, la apertura del Faro no ha provocado una bajada sustancial en Menacho, que incluso vuelve a repuntar. En Mérida, la parte de arriba de la calle Santa Eulalia ha sufrido más detracción y le está costando arrancar pese a la bajada de los alquileres. La idiosincrasia de cada capital es diferente, y además depende de cada ciclo», concluye Francisco Marroquín.
‘GRANDES' INQUILINOS: BANCOS, SEGUROS, JOYERÍAS Y SALUD
- Queda claro que las esquinas comerciales duplican y hasta triplican su alquiler respecto a otros espacios anexos. ¿Pero entonces quién las ocupa?
- Un recorrido por el centro lo deja claro. Los bancos se ubican en las más estratégicas. Solo en la Cruz de los Caídos se sitúan Liberbank, Unicaja y La Caixa. Pero además, Santander, Unicaja, Cajalmendralejo y Deutsche Bank están en importantes confluencias de Cánovas y Virgen de Guadalupe.
- Los servicios relacionados con la salud también asaltan los mejores esquinazos. Hay clínicas dentales en Cánovas, Virgen de Guadalupe, Gil Cordero, la Cruz y avenida de Alemania (a pares). También las ópticas, farmacias y mutuas ocupan cruces estratégicos.
- Joyerías, aseguradoras y locales de hostelería de buena presencia son también frecuentes inquilinos de los mejores locales esquinados de Cáceres.
