La comisión de Urbanismo del ayuntamiento decide esta mañana sobre la viabilidad del plan especial de ordenación de la parcela de las Carmelitas, donde se proyecta un centro comercial de El Corte Inglés, presentado por Almonte 2000. Lo que se debate es la validez de la documentación anexa que los promotores entregaron en noviembre tras la aprobación inicial del plan un mes antes. La documentación que se analiza esta mañana en la comisión tiene informe desfavorable del servicio de Urbanismo del ayuntamiento.
A la presentación del plan especial debe seguir la de un programa de ejecución. Pero antes el plan deberá salvar las objeciones que servicios técnicos del consistorio plantean en sus informes, cuatro de esas objeciones son:
Dotaciones públicas
Cambio en la cesión de las zonas verdes:
El incremento de edificabilidad en las Carmelitas conlleva una reserva de espacio libre público. La cesión al ayuntamiento es de 7.889 metros cuadrados para zona verde al lado del parque del Príncipe y de 10.523 de dotación deportiva junto al paseo Alto
La objeción que se plantea en el informe de Urbanismo es que la cesión de zona verde se completa con suelo distinto al que se recoge en el plan general de urbanismo, suelo que además tiene una clasificación diferente (es urbanizable y no urbano), que es parte de un sistema general (la ampliación del parque del príncipe) y se adscribe a un nuevo sector residencial de desarrollo.
El informe de Urbanismo concluye que con un plan especial, sin perjuicio de que este sea el instrumento adecuado o no para hacerlo, se realiza un cambio del plan general que afecta a su ordenación estructural y esto requiere la aprobación de la Junta.
Sobre este asunto, en otro informe del servicio de Planeamiento del ayuntamiento se argumenta que los planes especiales pueden variar determinaciones del plan general y que los programas de ejecución (siguiente documento que se debe presentar) pueden redefinir los límites de un ámbito de actuación como el de la operación de las Carmelitas.
En un informe anterior, cuando se debatía la aprobación inicial del plan especial, la secretaría general del ayuntamiento indicaba que la superficie cuestionada era menor al 10% del ámbito de actuación de la operación y por tanto no suponía un cambio estructural del plan general.
Previsión aparcamiento
Déficit de plazas de aparcamiento público
La cuestión es parecida a la anterior: un aumento de edificabilidad obliga a garantizar una reserva para párking público, que en este caso son 263 plazas, obligación que no se cumple en el plan especial, según advierte Urbanismo, que también apunta que no se contemplan las plazas que por su edificabilidad (25.500 metros cuadrados) deben hacerse vinculadas a la parte de la parcela donde se proyecta el centro comercial. Se proponen 320 y se tiene que llegar a 440. Aunque se podrían reubicar en otra parte del subsuelo dentro de la parcela, en el plan no se fija la fórmula que lo haga factible, según indica el informe de Urbanismo.
En el informe del servicio de Infraestructura se añade que la ejecución de los accesos rodados propuestos al centro comercial eliminan 132 plazas, a las que se añaden otras que desaparecerían en calles colindantes y la obligación de crear 263 plazas de aparcamiento público por el incremento de la edificabilidad. Todo esto lleva a un déficit de plazas públicas, según Infraestructuras, que además cuestiona la solución propuesta para subsanarlo porque el párking que se proyecta en Primo de Rivera es una operación independiente a la de las Carmelitas y el párking de El Cortés Inglés tiene un horario comercial y sus plazas no se pueden considerar como públicas.
Uso del subsuelo
Un supermercado en la planta sótano
El informe de Urbanismo recuerda que se quiere dar un uso comercial alimentario a la primera planta del sótano del centro comercial. Esto incumple la norma del plan de urbanismo que establece que en la planta sótano los usos comerciales solo son complementarios (almacén, vestuario, aseos...) y vinculados a los locales de la planta baja.
Este informe concluye que el plan especial de ordenación presentado no se limita al desarrollo de las previsiones del plan general de urbanismo para la operación en las Carmelitas, sino que además varía determinaciones de la ordenación detallada del plan general de urbanismo.
El servicio de Planeamiento vuelve a reiterar en su informe que los planes especiales pueden modificar determinaciones del plan general de urbanismo.
Vivienda pública
Sin reserva para pisos de promoción pública:
El informe de Urbanismo vuelve a remitirse a sus consideraciones sobre la obligación de los promotores de reservar parte de la edificabilidad residencial para pisos de protección pública en base al articulo del reglamento de planeamiento de Extremadura que establece que como mínimo deberá destinarse a viviendas sujetas a protección pública el 25% del aprovechamiento objetivo de uso residencial (la ley del suelo lo incrementó hasta el 40%).
En un informe anterior, cuando se debatía la aprobación inicial del plan especial, la secretaría general del ayuntamiento aseguró que a esta operación no le es de aplicación la reserva para vivienda protegida al no ser una unidad de actuación urbanizadora, sino que es una unidad de actuación de dotación, que para su desarrollo necesita de un plan especial donde se garantice la ordenación y adecuación del trazado viario a los usos proyectados (residencial, terciario y docente).
