El último intento para dar viabilidad al centro de ocio previsto en el solar del antiguo matadero abre una serie de interrogantes. Aunque el objetivo sea facilitar una inversión privada y dar una alternativa de ocio a la ciudad, también se está ante una recalificación de los usos urbanísticos del solar ya prevista pero con planteamientos superiores en cuanto a las utilidades comerciales. Lo que se está proponiendo ahora no es incrementar la edificabilidad prevista en el nuevo plan de urbanismo, que aún no está en vigor, sino su redistribución para que la edificabilidad comercial pase de 1.900 metros cuadrados a 13.000 en una de las zonas con más potencial comercial.
Precio del metro cuadrado recreativo y comercial
La parcela se vendió con unos usos urbanísticos que excluían el comercial. Su precio era de 3,69 millones y se vendió por 3,70 millones, que fue la única oferta y que la presentaron los tres empresarios cacereños que después formarían la sociedad Ocio y Recreo de Extremadura. La parcela tenía 4 propietarios: ayuntamiento, diputación, Caja Extremadura y Excarne.
La parcela se vende para un equipamiento genérico, es decir para usos como los recreativos o los hoteleros, entre otros. El precio de 3,69 millones está fundamentado en estas utilidades, que si se repercuten sobre el tamaño de esta parcela y su edificabilidad nos dan como resultado que cada metro cuadrado de superficie salió a la venta por unos 120 euros y que cada metro edificable por unos 190.
Si después de venderla, el ayuntamiento la recalifica ahora y da usos comerciales habría hecho una operación que, desde el punto de vista económico, se puede calificar de poco ventajosa para los intereses de la ciudad. No se sabe qué precio tendría la parcela con usos comerciales, pero sí hay un referente: el concurso convocado el año pasado para la venta de la parcela comercial de Nuevo Cáceres. En este concurso, cada metro cuadrado salió por 528 euros y cada metro edificable se vendía por 413 euros.
Un uso comercial ajeno al centro de ocio y de recreo
La parcela tiene unos usos asignados en el plan de urbanismo en vigor que con su revisión se cambian y se ha incorporado el comercial, incrementándose la edificabilidad de la parcela (el aprovechamiento urbanístico y lucrativo del terreno). No obstante, la revisión aún no está en vigor y todo lo que se incluye en la misma es, por ahora, una previsión. Ese uso comercial se ha incorporado con dos cantidades distintas. La primera vez con 5.554 metros cuadrados edificables, y después se rebajó a los 1.900 metros cuadrados. Esta reducción de metros edificables fue una de las condiciones que planteó el entonces concejal no adscrito Felipe Vela para la primera aprobación provisional del plan general de urbanismo.
Pero los 1.900 metros cuadrados estaban vinculados al centro recreativo y de ocio, tenían que estar dentro del mismo. Si ahora se pasase a 13.000 metros cuadrados edificables de comercial, la cuestión a analizar no es solo el incremento, sino si van a estar independientes del complejo de ocio. Con 13.000 metros cuadrados edificables se puede hacer otro Carrefour (tiene unos 7.000 metros cuadrados de sala de venta) o si no se obtiene la licencia de la Junta se pueden montar pequeñas naves, con edificabilidades inferiores a dos mil metros, como se ha hecho en las urbanizaciones de Ronda y Montesol.
Además se crearía una gran franja de suelo comercial lindando con la carretera de Malpartida y que empezaría en la parcela de Carrefour, seguiría en el solar del antiguo matadero y acabaría en el Junquillo, dado que con la reciente recalificación urbanística se habilita al lado del matadero una parcela de una hectárea y 13.000 metros cuadrados edificables para usos terciarios, entre los que se incluyen los comerciales. Además es la única parcela de todo el residencial del Junquillo, que tendrá unos dos mil pisos, que no queda separada del resto de la ciudad por la vía.
Cesión a conseguir en suelo y aprovechamientos
El incremento de la edificabilidad en unos 7.500 metros cuadrados que prevé el nuevo plan general de urbanismo para la parcela del matadero conlleva una compensación a la ciudad (es un caso parecido al del solar de Las Carmelitas y El Corte Inglés, aunque a menor escala, dado que los usos son todos terciarios y no hay utilidades residenciales). Por el incremento de la edificabilidad terciaria, esos 7.500 metros cuadrados, se tiene que ceder a la ciudad a través de su ayuntamiento el 15% en superficie, lo que supone unos 1.100 metros cuadrados que recibiría el consistorio para espacios libres y que se destinarían a un uso público.
La otra compensación, que se materializaría en edificabilidad (aprovechamiento en metros cuadrados edificables), es por la participación de la comunidad en las plusvalías que generan los incrementos de aprovechamientos de un solar que autoriza la administración.
